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　　1953年，香港的霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后，这个模式传到了中国，并被发扬光大。

　　目前，万科、恒大等开发商的负债都高达上万亿之多。借银行的钱买地，然后用预售拿到了房款盖房子，这种空手套白狼的玩法，让万达王健林、恒大许家印、碧桂园杨国强等老板坐上了中国巨富的宝座。

　　很多做过房地产公司的企业家，就再也不愿做其他行业，因为房地产来钱太快，太容易了！而这一切都归功于“预售楼花”。

　　一手钱一手货才是正常的交易模式，商品房预售政策本身就不合理，对购房者是不公平的。现在，这个畸形的政策就快要寿终正寝了！

　　广东计划逐步取消商品房预售政策

　　9月21日，据澎湃新闻证实，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称“《通知》”）称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

　　这份通知要求：

　　第1， 可先提高商品房预售条件的标准。以前很多开发商只要拿到地，打个地基就能预售卖房，然后2年后才把房子交给购房者。按照《通知》要求，现在必须要主体结构完工才可以卖房，没资金实力的开发商盖不起房子了。

　　第2， 必须有取消预售政策的时间表。《通知》要求，必须制定全面实施现售时间表，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

　　之所以采取阶段化实施，因为考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开关企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。

　　为什么要取消商品房预售政策？

　　据《通知》，当前商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。

　　只看到一张图，就贷款几百万，这对于购房者来非常不公平，特别在开发商资金紧张的时期，面临极大的风险。

　　由于资金紧张，2018年开始全国给地出现大量延期交房、烂尾房项目。很多购房者起诉开发商，聚众上访，逼宫政府。

　　还有大量项目为降低成本，追赶工期，而导致房屋漏水、地面塌陷等质量问题。为快速回款而追赶工期，导致的事故也频频发生，比如，8月起，碧桂园40天内连续发生3起塌陷、倒塌事件,共造成7人死亡。

　　另一方面，目前中国经济处在下滑阶段，房地产对资金具有很强的虹吸效应。整体面临钱荒，央行释放的资金又从各种渠道流入房地产，实体经济被严重抽血。

　　而且大量开发商通过加杠杆，甚至通过P2P借款等方式募集资金，导致金融风险极大。为防范金融风险，必须要降低开发商的杠杆率，必须加大开发商自有资金的使用率。

　　正如广东这份《通知》所言，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

　　与全国范围内限购、限售一样，相信广东取消预售政策并非孤例，随后全国各地都将出台类似政策。

　　取消商品房预售的利好与利空

　　取消商品房预售会带来整个房地产市场的巨变，影响到开发商、购房者以及整个房地产产业链的利益。

　　对于开发商来说，是绝对的利空。以前有1000万自有资金都敢拿地盖房子，因为可以将土地抵押贷款，有预售资金用于盖房。现在必须有很强势的资金实力，才敢拿地了。

　　没资金实力的开发商，都将倒闭。即使是财大气粗的万科、恒大、碧桂园，如果失去预售资金支持，也将举步维艰。他们的负债率都高达80%以上，上万亿的贷款需要偿还。

　　这对于地产公司的股票来说，绝对的利空！9月25日开盘必然全面跌停！

　　对于二手房市场来说，是个利好。因为取消预售或加大预售条件必然减少一手房供应，从而增加二手房交易。目前，在全国连续的限购、限贷政策下，二手房市场断崖式下跌，大量中介公司正在倒闭或走到倒闭的路上。在青岛（楼盘）已经有很多链家门店关闭，这个政策或许或许能救一下中介行业。

　　对于购房者来说，是个利好。再也不用买期房了，再也不用担心房子烂尾了。而且开发商必须要造好房子，等着消费者挑选，如果户型不好、绿化不好、质量不好，消费者可以选择不购买。

　　这种一手钱，一手货，才是正常的商品交易模式。只能说，取消预售政策，是回归正常。

　　但是很多人也担心，开发商没钱盖房子，会导致新建住房越来越少，导致新房上市周期变长，从而让房地产市场更加供需紧张，会变相的抬高房价。

　　这种担忧是合理的。只是目前全国上下都采取限价模式，基本卡死了房价上涨的空间。

　　这一政策，短期会导致供求失衡以及二手房价格上扬，但是随着土地拍卖市场降温，土地价格回落，房价也会随之下降，这需要一个过程。

　　总之，那些认为政府靠开发商生存，政府不敢动房地产市场的观点都被这一政策彻底击碎了。

　　现在房地产市场正在被抛弃，这个压在所有中国人头上的大山，也正在松动。后续，肯定会配套出台积极的租房、廉价房等政策，实现居者有其屋的承诺。

　　各位年轻读者，不要着急下手买房，继续等待后续配套政策出台，相信不会让大家失望！（完）

    本文首发于微信公众号：磐石之心。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：邱利 HN154）

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