文/地产情报站

　　9月21日，广东房协传来消息，下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下文简称《通知》）。

　　《通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的有关材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

　　材料“关于商品房预售许可事项调整”提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、 交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

　　该文件一经发出，就在房产圈内引起了轩然大波。实行了25年的房屋预售制度，似乎要从广东开始退出历史舞台。

　　目前，广东房协相关人士已经作出解释称，这只是一个征询意见的内部文件而已， 大家可以提建议取消或者保留。

　　虽然广东取消预售制度看似还有转寰的余地是，但是如果一旦传言成真，那么这将会对房地产市场造成何种影响呢？

　　01

　　我们都知道房地产是一个高杠杆的行业，每次房企开发新的楼盘，开发商只需要垫付比例很低的土地出让金，向银行申请贷款建设就能拿到房屋预售证。之后，就能在很短时间之内开盘售楼。

　　预售证一旦取消，给一些中小房企带来强烈冲击。对于那些资金链较弱的房企来说，向银行贷款本来就难，而且拿地后一个月就要付清钱款，如果实行现房销售，那些小房企甚至拿不到土地。

　　取消预售制度，土地供应量就会有所减少。未来房源也会集中在顶尖的几个房企中，那些小房企拿地就更难了。

　　02

　　虽然预售制度的诞生，缓解了当初我国城镇住房不足，商品房供不应求的情况。但是各大房企为了加快资金周转速度，建造房屋的时间越来越短，建的房子也越来越多。开发商的规模也越来越大，表面上看房地产行业发展十分迅猛。然而这样高速率的轮转，也不断引发出新的问题。

　　一方面，在行情较差的年份，一些小房企，资金链断裂而引发跑路，房子烂尾的新闻层出不穷。而另一方面，开发商一味提倡加速轮转，甚至不惜缩短建设工期，房屋的质量就难以得到保证。

　　03

　　细数起来，中国的房地产市场化不过20年时间，然而我们却用这20年时间，走过了西方超过100年的发展历程。

　　而香港就是内地最天然，也是最适合的老师。

　　香港作为世界金融中心，最具市场化的地区，其房地产政策制定在全世界都有标杆作用。

　　自98年房地产市场化以来，从房地产信贷政策到土地拍卖市场，当下我国房地产市场存在的种种主流政策，也都是借鉴香港房地产发展的模式。

　　房屋预售制度就可以说是内地从香港引进的最早的房地产政策之一。1994年《城市房地产管理法》和随后的《城市房地产经营管理条例》，《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确，并且在房改以后被广泛运用到新房销售中去。

　　虽然说预售制度带来了一些房地产行业的乱象，但毕竟取消预售制度波及范围太大，我认为不会马上实行，而且即便实行也一定会做出相应调整。

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责任编辑：孟然