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　　中国富人阶层选择海外资产配置的方式正在不断增多，从最初的开设餐厅、超市，到购置地产、农场、酒庄等等。

　　经历了中国地产黄金十年的国人，在选择海外资产配置时，大部分还是会对房地产感兴趣。西雅图家园区域中心总裁张敏在美国深耕房地产26年，在她看来，这些来自中国的资金，已经成为当地项目融资渠道之一。

　　不过张敏仍提示海外置业需要防范风险，那些目的就是为吸收资金而开设的项目，需要投资人小心甄别。

　　1989年，27岁的张敏成为彼时国内那一拨赴美大军中的一员。她现在回过头来描述自己的经历，发现其实老早就和房地产业有了不解之缘。

　　张敏出生于四川成都，1978年，她成为重庆医学院文革后招收的第二批学生。在1982年毕业之后，张敏继续进修过一段时间。彼时的中国刚刚进入改革开放的大潮，张敏说自己也属于不安分的那一类人，毕业三年后的1985年，她南下深圳，并没有从事医疗行业，而是成为一家建筑公司的员工。

　　张敏到深圳不久，这里就冒出一个热词“深圳速度”。在1982年11月～1985年12月的37个月期间，中国建筑第三工程局一公司在承建深圳国际贸易中心大厦时，创下了三天盖一层楼的速度，这在当时的中国是绝无仅有的。

　　张敏在深圳呆了4年，她亲眼目睹了荒芜的农田变为高楼大厦，她在这期间积累下的对房地产行业的理解，成为她未来在美国创业的敲门砖。

　　1989年，深圳已经是遍布各种企业，后来著名的“百万劳工下深圳”即发生在这一年，大家都蜂拥前来淘金。而张敏则在这一年选择了赴美，开始在异国他乡的创业之路。

　　在美创业，以出租型地产起步

　　张敏在美国西雅图落脚，不久认识了现在的丈夫麦克，两个人一起合作成立了西雅图舍柯地产，专事房地产开发。

　　经过调研，舍柯地产在美国起步选择的方向也是住宅地产。美国的住宅地产分为两种类别，一种是可分割出售产权的小业主型公寓，一种是出租型的大产权公寓。前者属于一次性销售，回款更快。后者是地产开发商自持产权，回款慢，但是较容易做大企业资产。

　　舍柯地产将目标专注于出租型房地产。张敏说这是深入分析了美国房地产市场后，做出的与中国房地产不同的选择。“中国房地产实际上应该叫地产，其大量回报来自于地段和地皮的增值。而美国房地产做到最后，其实是玩金融，竞争最终的结果并不取决于商品房是否热销，而是看业者金融手段的高低。”

　　而房地产商成本的高低，主要来自于金融机构融资的成本。张敏举例说，如果一个中国企业初来乍到，想找美国银行融资，其代价会十分高昂。而如果建立起了自己的信用，融资成本则会很低。

　　舍柯地产一开始的策略就是逐步发展出租型房地产，这样不但资产可以做大，而且信用积累可以沉淀，既然竞争拼的是融资成本，那么这条路就可以走得通。截止到今年，舍柯地产已经成功开展房地产业务26年，其在大西雅图地区开发了十几个地产项目，包括高档公寓、酒店、商业地产和养老公寓等，覆盖大西雅图地区包括西雅图市中心、默瑟岛、贝尔维尤、兰顿市、柯克兰等地。

　　美国地产行业正在稳步增长

　　张敏说，数十年来，美国地产行业实际上保持了总体平稳发展，然后2008年经济危机压制了美国房地产发展，大部分没有过硬实力的地产商都难以幸免。但自2012年开始，整个地产行业开始回暖；西雅图地区的房地产涨幅在全美国位列前茅。张敏判断，在未来五年内，美国的房地产业将持续稳步增长，西雅图作为高科技的摇篮和宜居城市，吸引更多居民的同时，也刺激着当地房地产的加速发展。

　　这使得舍柯地产的出租型产品又锁定在高端上，舍柯地产的公寓出租对象是年收入6万美金以上的白领。张敏说，这个收入划分下来，租客几乎都算企业的管理层，受经济周期波动的影响较小，能够保持出租率。后来的几次金融危机也证明，尽管受到冲击，但并没有像其他竞争者那样失去现金流而倒闭。张敏说在低谷期，其只是放慢了发展脚步。

　　在美国市场，出租型房地产和出售型房地产的比例各占一半，但热门城市的出租比例要高于流动人口较少的城市。西雅图虽然人口流动相对稳定，但得益于这个区域的高科技企业发展，其出租产品比例更高。

　　舍柯地产在发展初期遇到的大客户来自微软。彼时正是位于西雅图的微软飞速发展期，员工人数暴增。张敏在贝尔维尤修建了多达1700套公寓，全部出租给了微软员工和微软配套企业。

　　美国房地产业受累金融危机

　　张敏用舍柯地产目前正在开发的一个项目来说明经济周期对美国地产行业的影响。

　　这个名为南港的项目位于西雅图华盛顿湖畔，其地块是1950年代被美国政府强行关停的一个火电厂。舍柯地产于1999年将其买下，经过两年整治，拿到政府批文后开始动工。

　　因为地块面积颇大，为了在舍柯地产能力掌控范围内进行开发，故而将整体项目分为四期，前两期工程为383套高级公寓。用了6年时间，于2007年竣工投入市场。

　　很快金融危机来临，舍柯地产果断暂停了本应于2008年开始动工的第三期酒店项目。后来证明张敏和舍柯地产的选择非常明智，不少实力偏弱的小房地产商纷纷宣告破产倒闭。

　　舍柯地产在金融危机里也没有完全停止运作，不仅完成了土地权属的清理，还完全掌控了剩下的两期项目的地块，开始等待时机。

　　但一个企业显然需要一定的增速来维持稳定，沉寂两年之后，舍柯地产试图再启动项目。但整个美国房地产业均难以融资，银行对酒店类产品表现谨慎。

　　移民的钱来了

　　后来EB-5的热潮给舍柯地产打开另外一个融资渠道。

　　EB-5（Employment-based 5th category 第五类优先就业型移民）是美国移民局USCIS的投资移民项目，由议会在1990年创立，旨在通过外国投资者的投资和就业职位的创造刺激美国经济的发展。

　　美国EB-5目的是吸引海外投资移民者来美国投资及创造就业机会。此类签证每年有10000个名额。根据此方案，外国移民申请人在美投资创设有利于美国经济的商业性企业，并创造10个全职的美国工人就业机会，即可获发二年期的条件式移民签证。二年届满前90天，若移民投资者的投资行为仍存在，可申请"条件移除"，而成为永久居民。此方案的投资额为美金100万元。如果投资标的是位于目标就业区（Targeted Employment Area），则投资额可降为50万美金。

　　EB-5项目政府并不提供担保，张敏说，这是美国政府的一招好棋，既规避了责任，又拉来了投资。张敏则提醒投资人需要注意项目风险。