“中国房地产正在进入存量房时代”。这是杨现领博士对房地产价值链重构的核心判断。在什么条件下，一个城市的房地产市场会从新房市场转向二手房市场？杨现领指出：第一，人均GDP达到8000美金；第二，住房自有率超过60%；第三，房子的产权以私有化为主。他认为，这个趋势目前已经有所表现。就目前的市场而言，总体上二手房市场的涨幅更大，集中度也更高，比如北京和上海二手房交易额都过万亿。以上海为例，二手房交易量是36万套，新房是10.92万套，总体比例是3.3倍。

最后，杨现领博士指出，租房市场的崛起是房地产领域的一个新的课题。租房市场是反映真实需求的市场。目前，中国房地产租赁市场的三个特点：首先，租赁市场的空间很大。因为房价越高的地方，租赁人口的占比就高。在国家层面，日本为42%，美国是35%，而中国只有不到12%，因此中国房地产租赁市场的空间是很大的。其次，当前中国的租金收入比还很低，这也是很多机构进入房屋租赁市场的核心原因。第三，中国房地产的机构化占比还比较低，但有品牌和信誉的机构已经开始崛起，越来越多的新房开发用于租赁，并且在房地产政策整体趋向于调控时，唯独租赁得到了政策的支持。当然，租赁市场仍然有很多问题需要研究和解决，包括房屋质量差，服务水平低等。

北大汇丰金融前沿讲堂系列（十六）

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其次，房地产市场迅速发展和加速分化的现实要求我们在房地产的研究上要有新的角度、新的思路和新的视野，应注重把城镇化的新模式、新阶段，人口结构，货币化的进程以及房地产调控政策进程结合起来。