中国银行国际金融研究所近日发布报告指出，今年上半年，各地贯彻“因城施策、分类调控”原则，全国楼市总体运行较平稳，房地产销售放缓、房价涨幅收窄。但部分城市房价涨幅过大，甚至再现“一房难求”现象，不仅影响调控效果、降低政策公信力，长期看还会降低民众福利、推高企业生产成本、削弱经济竞争力。

　　那么，下半年房地产调控政策将何去何从？

　　房价过快上涨探由

　　根据央行近期发布的二季度城镇储户问卷调查报告，预期下季度房价上涨的居民比例大幅上升：36.5%的居民预期“上涨”，44.7%预期“基本不变”，8.5%预期“下降”，10.3%认为“看不准”。同时，被问及未来3个月准备增加支出的项目时，23%的居民选择购房，较一季度调查问卷小幅上升0.1个百分点。

　　“部分二三线城市房价出现较快上涨，涨幅不仅高于全国平均水平，也远高于历史同期水平，有些城市更是出现‘万人抢房’‘一房难求’等新情况、新问题。未来一段时间，预计这些二三线城市房价上行压力还将存在。5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比指数已连续3个月回升，房价环比上涨城市数目也由2月的44个增至5月的61个。”中行报告指出，部分城市房价过快上涨的原因既与各地“人才新政”刺激下的房地产需求集中释放、部分城市住房供应不足和结构失衡有关，也与限价、限售等行政性调控手段存在负面效应，导致部分投资、投机性需求重新入市有关，但根源仍在于地方政府有刺激房地产市场发展的内在冲动。在经济下行压力加大、地方政府债务风险上升的关键时期，往往通过“明调控、暗刺激”等方式增加土地出让收入和相关税费收入，变相放松调控。前5个月，全国土地出让收入达2.2万亿元，同比增长45.9%。

　　同策研究院总监张宏伟对《上海金融报》记者表示，2018年地方政府放松落户限制，一些普通二线城市（如西安）力度较大，措施包括降低落户学历要求、落户绿色通道等，客观上为楼市托底，造成短期反弹。

　　中行报告指出，事实上，房地产成为稳定上半年经济增长的重要支柱。“前5个月，房地产投资同比增长10.2%，比一季度回落0.2个百分点，但比去年同期高1.4个百分点，在三大类型投资中增长最快。特别是一些城市房地产销售火爆、房价上涨较快，刺激了开发商加大投资力度。”

　　近期，房地产相关政策频出，如住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，打击重点包括投机炒房、“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告等方面；国开行总行上收棚改融资审批权；发改委限制开发商境外发债资金的主要用途；西安、长沙、杭州、上海等地企业购房受限，等等。

　　相关统计显示，6月全国超过25个城市出台房地产调控政策；上半年各地发布楼市调控政策高达192次，比去年同期增长65%。

　　调控呈现新特征

　　易居中国研究中心高级研究员杨科伟对《上海金融报》记者表示，近段时间以来，房地产调控的主基调仍是延续之前的“房住不炒”精神，如最近多地出台政策限制企业购房，目的就是坚持“房住不炒”。之所以选择这些城市，就是因为房价上涨过快，因此需要密集调控，体现精准调控，因城施策。而调控的目的并非抑制房价，而是希望市场稳定发展，“不要大起大落，不要涨得太快，也不要跌得太猛。”他同时认为，房价是供求关系的体现，而供求关系受很多因素影响，因此未来房价走势难料。

　　交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对《上海金融报》记者表示，政策频出说明目前部分地区房价上涨压力依然较大，不仅体现在一二线城市供求矛盾及市场升温下违法违规乱象丛生，也体现在部分三四线城市房价受溢出效应影响水涨船高，以及“棚改”货币化安置杠杆购房等。“因此，近期调控加码的标的不仅有热点城市，还有三四线城市，且政策希望从源头管控房企资金状况。”

　　招银国际分析员文干森、黄程宇认为，政府对房地产的调控主要是针对风险。“过去三年房地产市场急速扩张，主要基于松动的信贷市场，房地产公司通过债券、银行借贷及其他融资渠道，购房者通过房贷及短期个人贷款，大部分借来的钱都投进房地产市场。我们相信政府通过调控来达到‘去杠杆’目的，避免房地产泡沫在高位破裂时对银行及金融市场带来严重冲击。”

　　张宏伟表示，自2016年3月一线城市开启本轮市场调控，二三四线城市房价轮动上涨，调控政策随之下沉。他认为，今年上半年楼市调控有几大新特征，“一是调控政策在区域轮动。自今年两会后，房价上涨过快的中西部、东北部热点城市密集出台调控政策，随房价上涨进行区域间轮动，呈现从东部城市蔓延至中西部、东北部热点的趋势。二是调控区域扩围，尤其中西部、东北部等长期执行去库存政策的城市，这一轮上涨行情多由中心城区或未来规划重点区域领涨，随后蔓延到远郊城区、周边县区，因而在调控上也客观存在区域性扩围趋势，如海南省从3月提出全域5年限售，限购区要求5年社保，到4月全域均限购。三是人才平衡与楼市需求再平衡。今年以来，近60个城市相继出台人才政策，不同层级城市目标引入的主要人才群体呈现梯度分化。从人口流动角度看，二线城市承接一线（京沪）疏解转移人口、吸纳三四线城市流入人口，人口规模加速扩张并促使全国人口分布再平衡。而人口的变化必将导致楼市需求再平衡，二线城市新增购房需求客观上为楼市托底。四是2017年以来，雄安新区规划及海南深化改革指导意见两大全国性规划落地，区域性收紧的调控政策均紧随规划出台，防范借机炒作房地产市场。“未来这种管理思路或成常态，粤港澳大湾区规划出台后，极有可能跟随收紧的楼市调控政策。”

　　中行报告预计，下半年房地产调控督查力度将会加大，一些房价上涨过快、市场紊乱的城市将被要求贯彻“房住不炒”原则，进一步收紧调控，特别是限制投资投机性购房需求。

　　张宏伟表示，从全国历年情况看，政策时效期均值为6-8个月。收紧的调控政策出台后，时效性逐步降低，未来将进一步出台政策巩固调控成果。因此，今年四季度召开的十九届四中全会，对未来楼市调控政策走向而言，是值得关注的时间点。

　　棚改及房企融资渠道皆收紧

　　“房地产市场调控的力度比我们原本预期更严厉，限购、限贷、限价及限售以外，更开始限制企业购房，而最令市场担心的是棚改安置货币化政策的收紧。”文干森、黄程宇表示，“我们认为此政策会对未来三四线房地产市场销售有所影响，但目前中国的房屋库存量已经改善，已竣工待售的房屋自2017年3月起连续15个月下跌，所以收紧也是理所当然，就算改变棚改安置货币化，预计不会对三四线房地产市场有巨大打击，且部分已购房投资者随着房价上涨令其购买力增加，因此三四线城市对房地产的需求不会有很大回落。”