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走读粤港澳湾区

2018-10-18 16:09   来源:澎湃新闻 问政

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文 朱秋利（华南城市研究会常务副会长）
第一，要客观理性看待预售制度。
1994年实行预售制度，已经执行了25年，该不该取消至少有四种意见，应该取消，不应该取消，应该取消但要有一个过渡期，不应该取消要严格监管。我则倾向于第五种意见，即把第三第四结合起来，实行现房制度，保留预售制度，严格监管。
为什么实行现房制度，这主要是从过去的经验教训和房地产发展阶段决定的。过去预售制度出现了一些专款不专用、烂尾、一房两卖、地价未交清、未办规划许可证、未办预售证、办不了房产证、小区配套不落实不完善等问题。
为什么说保留预售制度但要严格监管呢？预售制度本身是从香港学来的。许多国家也有，如德国、法国、巴西、新加坡等都有预售制度。但监管到位法治健全，出现问题相对少一些。预售制度过去和现在存在的问题，不是预售制度方法问题，主要还是监管问题。预售制度对房地产发展初期和成长期发挥了积极作用。提高了资金周转、使用效率，降低了资金成本，使一些房地产企业逐渐做大做强，使房地产行业成为国民经济支柱型产业。
现在出现一些问题，主要是制度不完善，寻租空间大，监管不得力。
房地产市场经过30多年发展，市场通过优胜劣汰逐渐成熟，已形成一批品牌企业，具有现房销售实力、市场经营能力和抗风险能力。实行现房销售制度已成熟。任何改革政策都有一个从量变到质变的过程。在实行现房销售制度同时，适当保留预售制度，房地产企业转型需要时间，应根据市场消化接受和平稳过渡状态来确定。保留预售制度不是保留过去和现在的预售制度，而是采取更加严格完善的预售制度。以现房为主，预售为辅的房产政策。政府要有监管意识，服务意识，严格监管是为了更好地服务房地产市场。
第二，调控政策对房地产的影响。
随着对房地产调控政策深入细化，回归居住功能，投资观念和住房观念的转变，未来房地产供需关系将会平和，逐渐由卖方市场转向买方市场。高房价高利润时代将会成为历史。房价长期将维持在一个合理平稳状态。这是新发展理念所决定的。房地产企业将面临转型升级、多元化经营的转变。如房地产企业整合，调整，重新定位，由房地产楼盘开发建设向特色小镇开发建设、文化旅游等方向转型。由只卖房子向租卖并举多元化方向发展。户型、装饰、服务和价格将由买房市场决定。
第三，调控政策对投资的影响。首先，调控政策深入细化，投资观念将会转变，炒房现象将明显减少。租赁市场将会活跃，刚性需求将会有多样选择。小户型将会是首次买房群体的选择，中户型将会成为部分改善型群体的选择。买房不如租房将会成为更多人的选择。
最后总结：
第一，预售制度有利有弊，需要严格监管。第二，现房制度过于单一，不能满足市场。第三，房地产业需要转型升级，多元经营，适应新的时代。第四，住房观念需要转变，可以通过或租或售的不同选择，改善住房条件。（根据10月13日《商品房该不该取消预售》研讨会上作者的讲话录音整理，未经作者审阅。）
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