这次活动由这家公司IP Global全球销售总监Paul来开场。听了一下，是一家在欧洲，亚洲，非洲，阿拉伯地区十几个国家专门做投资性地产的公司。这比较符合我的想法，我就是想做一些地产投资，我们中国人，就是喜欢地产，不然，外币资产，放那么远，我人又不在本地，其他资产类别没有办法了解的更透彻，房产还比较靠谱呢。而且，我之前研究过一段时间国际地产和其他大类资产的投资表现，基本上即便是严重的金融危机，所有资产类别大幅度下滑的情况下，地产也会下滑，但是，严重经济情况过去，地产的增值效果会比很多资产类别更好。这也是近期，我不断想看看国外地产机会的原因。

不过，我关心的是，如果我要投资，怎么选市场，怎么选国家。这个Paul讲的很多内容倒是我关心的，既然有几十个国家的项目经验，又是对很多国家的投资性地产的客户专门做服务的公司，市场研究应该是很长项的吧！

怪不得，在脱欧这件事发生之后，一些人看空英国，但是另外一些人却看好这个机会，在英镑8.2，8.3的时机去英国抄底购买资产，现在9.1，9.2都可以获利了解，再做一波了。听说，国际市场上有专门的公司就是做这种市场生意的，他们会等待一些类似金融危机这样的时刻，去收购一些优质资产，以及因为现金短缺，只是出现暂时经营困难的公司，去收购然后进入管理，最后等待市场转好后打包卖出，获利颇丰。看来投资就是眼光和时机啊，时机可能会更重要。

下面内容是我抄的他们公司介绍的，码字太麻烦。最近倒是听说德国超越非常多的国家，房价增幅最快了。

事实上，随着越来越多潜在投资者在选择房地产市场时倾向于多方面获益的通盘考虑，英、德优秀的教育资源也成了促使许多内地买家投资海外的另一个重要因素，于是“以房养学，双重收益”的理念开始盛行。不少家长早早就开始计划在海外买定一套物业出租，待孩子去留学时，这笔不小的租金基本上能覆盖孩子的生活费；由于租金是以当地货币结算的，可以直接使用，不仅可以省去兑换货币的麻烦，还能避免因汇率波动而造成的损失；等孩子回国后，房子还能继续出租，或者干脆卖掉小赚一笔。何乐而不为？

IP GLOBAL的全球销售总监的演讲，给我印象比较深的是，他是英国人，自己也曾经运营一家200人的房地产中介公司，早期IP Global员工跟他接触的时候，他觉得不可能一起合作，因为自己有非常丰富的项目经验。 但是，后来他认识到只有专注于客户的投资性地产需求，充分的市场研究去拿项目，公司才可以拥有最核心的，服务很多国家高净值客户的核心价值，所以，从2009年加入这家公司，一直做全球的销售管理工作。这点，还蛮吸引我的， 如果我未来自己考虑投资，一定约他的时间，讨论看看，究竟，他和他的团队，对其他国家究竟怎么投资，有什么建议给我。

既然全球最有投资眼光的巴菲特也在近期注资了这两个国家，那么英国和德国应该会是未来全球房产投资的新动向。

英国方面，放眼望去，英国正在举全国之力进行升级改造，投资148亿英镑修建HS2铁路、各个城市进行旧城改造工程、北部经济引擎计划投资额高达70亿英镑。单伦敦的1号横贯铁路就投资了140亿英镑，2号横贯铁路投资了197亿英镑。另外，英国由于资源和文化等原因导致的房产紧缺，使得房价升值和租金回报都在全球榜上有名。还有在英国购房政策稳定友好，海外人士购房均可申请购房贷款，在加息后利率在3.4%-4%，并且可以做申请，先息后本的还款策略。

第三点，做国际房东，一般都是自己朋友在哪个国家就买哪个国家的。英国适合国际投资者除了汇率，基建，还有供需关系差别比较大，供小于求，适合投资。关于这块还不是特别理解，有机会约这家公司的客户经理再详细了解看看。

IP Global全球销售总监Paul Preston介绍，继2004年成立IP Global以来，现在已经在香港、新加坡、伦敦、迪拜、吉隆坡、阿布扎比、迪拜、北京、约翰内斯堡、开普敦等地落户，真正意义上为全球高净值客户进行了全球化投资服务。

参加那么多次活动，大家都是直接讲自己的项目。 虽然，我个人投资经验还算丰富，也听过各种投资分析，市场分析，不过，地产投资分析，这还是第一次。尤其是还分析个人投资者和机构投资者需要在国际地产投资需要考量的不同的宏观经济因素和微观经济因素，以及在不同经济环境及经济周期变化下的投资策略调整。买房子就买房子，介绍地段就可以了，真是，头一次，在地产活动，听人家分析投资因素，谈到如何做一个国际投资者，简单的说，就是必须从投资角度，而不是单纯凭个人喜好来看房产。

为什么选德国？全球房产在2008年轰轰烈烈的金融危机之下都纷纷跳水，而唯独德国房产因为没有泡沫而稳稳的发展。10年后而在当下全球房产普跌的情况之下，德国可谓是2018年的一匹行业黑马，却逆势而上，一举拿下了全球城市房价涨幅的前十强里四位。德国柏林米特区更是以一年涨幅29.9%的数字，惊艳了全球的投资客。但是对于大多数中国客户来说，德国却是一片空白。

刚好，近期被邀请参加了一场活动，感觉受益颇多。就记了一下笔记： 英国市场目前比较适合国际投资者去进行投资主要是三方面的因素。一方面是汇率，英国脱欧后，市场看空情绪比较浓厚，英镑曾经低点到过8.2，近期英国脱欧的进程快到尾声，英镑已经到了9.2附近。这个也可以理解，英国脱欧就像是夫妻离婚，一般都是强势方哭着喊着要求离婚，英国脱欧就是宁愿付出高额离婚费用，也不打算跟欧盟过下去了吧。尤其是瑞士，其实老早就悄悄地退出欧盟，只是没有英国脱欧这么大的动静。

之前在理财产品里的投资，现在这种市场环境下，只能先赎回来，保守点可能比较好一些。另外，前段时间，读了叶檀女士的一本书，有句话，特别认同，资产配置就是，我的大部分资产是人民币，当人民币持续不断上升的时候，我特别开心，当人民币下行，我也睡的特别好，因为我还有其他货币资产做对冲。跟着智者去投资，有一个朋友跟叶女侠比较熟悉，跟着她这些年，至少在投资房产上方向是对的。

至少，这家公司，三十四个国家的一万多各国投资客，不到三百个三十几个国家的项目，全球几百个员工，帮忙做项目选择，贷款服务，物业服务，又可以做不同市场的投资组合，看来这样的公司的确不多，至少，我选择项目是和全球的高净值投资者在一起，周围邻居来自不同地区，卖的时候也好点。另外，参加过那么多的项目介绍，确实目前有自己的基金运营能力，而且不是在一个国家，一个市场的基金运营能力的，并且不是只有一只基金的运营能力的，我了解目前还没有看到有类似公司，看来，这家公司的核心价值还是比较专注，比较有优势的。至少投资性地产的经验蛮丰富的。

下面是他们公司介绍关于IP Global

正因如此，理性选择顾问伙伴尤为重要。面对投资者面临的多重问题，IP Global凭借“全球房产投资专家”的优势兼“物业包销”的管理优势，创立了一个覆盖各类型房地产投资服务的伞型系统，投资者可自由从各项服务中挑选，在最简单有利的情况下，管理他们的投资组合。在批量采购再包销的新颖运作模式下，IP Global以严谨的市场调研为有力支撑，强大的投研团队做后盾，采用与买家共同投资精选房产的独特商业模式，不仅受到了房产开发商的欢迎，还凭借更丰富的项目资源、更优质的投资机会与更优惠的价格赢得了投资者的青睐。据悉，有半数以上的买家在第一次投资后的18个月内再次通过IP Global购买海外房产；并有超过五成的客户在2个以上的海外市场进行投资。

了解了一下，这家公司在其他国家也是私人银行，独立财富管理机构，家族办公室的产品供应商。听他们介绍了一下，有一家全球比较大的独立财富管理公司DEVERE也是他们多年一直的合作伙伴。改天，花时间研究一下，再写点文章。因为， 他们介绍为什么他们是全球性房地产投资集团。据说是因为他们旗下还有管理着二十只分布在英国，美国和澳洲的房地产基金。主要投资方向为养老型地产，学生公寓和酒店。至少在行业内，目前，我还没有见到能够有能力在不同国家市场同时运行多个地产项目，又有能力运行房地产基金的公司。可能跟我们国内的国际地产发展目前年头还少，需要积累很多经验有关吧。我的理解，有些市场的确适合个人投资者，有些市场适合机构投资者。这也是为什么，银行的业务也会分为零售银行和投资银行?

活动上，IP Global还为感兴趣英国房产投资的客户推出了英国看房团，也推荐给大家。11月底出发，7天5晚的行程兼顾游览英国名胜和最具有投资价值的房产项目，更有为考虑孩子留学的客户参观英国西南学院的活动，使这次活动将旅游，看房，留学融为一体，感兴趣的读者也可以联系他们。

鉴于当今国内个人房产投资者纷纷放眼海外市场所产生的诸多需求，IP Global以14年来在全球30多个国家和地区服务1万多名高净值客户，成功的完成了260多个项目的经验，为客户带来了全方位一站式的专业服务：帮助投资者从挑选物业开始，至完成购房买卖合同、按揭贷款、法律咨询、协助产权办理、租赁代理、再出售直到成功离场，巨细无遗地包揽一整套过程，将“不知所措”的投资者从繁琐的程序中解脱出来。很好，这也是我关注的，一直找不到有几十个国家，几百个项目经验的公司，至少，这家公司的投，融，管，退四个环节已经被其他国家那一万多客户磨合过了，而不是新项目，没经验，拿我来磨合了。

近看到一个报道，引起了我的注意：巴菲特在美国是有自己的地产公司的， 但是近两年，他却同时投资了德国和英国，并且买下了一家英国的地产公司。小编最近也很纳闷，为什么每次去私人银行讲座，总有私人银行的客户经理问： 最近很多高净值客户转投英国和德国，这引起了我的好奇。高净值客户之所以成为高净值客户，就是因为他们对很多投资机会拥有更前瞻的了解的机会，对投资市场有更多的敏感度。所以，小编自己也开始关注这两个国家了。

责任编辑：周玲玲

 IP Global于2005年在香港成立；现以香港为总部，拓展到全球10多个分公司。旗下创立了IP Global房产投资公司、Complete国际物业管理公司、Liquid Expat贷款公司和IPIM基金公司为全球投资者提供投、融、管、退全方面一站式服务。作为国际房产的专业投资专家，IP Global致力于为不同的投资者在全球各地新兴和复苏的房地产市场中精挑细选有吸引力的优质物业，迄今已成功代表客户在全球几十个国家和地区的房地产市场进行投资，完成了超过38亿美元的交易额。终于，让中国的高净值投资者和海外高净值投资者站到了同一个高度，享受IP Global全球统一的国际房产投资服务体系。

这次活动是在10月12日下午，康莱德酒店。公司叫IP GLOBAL，参加过太多各种国家的项目介绍了，各种推荐会，经常连公司名字都记不住。不过，这次活动过程中不断地再增加座椅虽然吵得让我有点不高兴，但是确实有点好奇： 这家公司叫IP Globle，到底有啥不一样，这么火？后来，整明白了，这家公司和之前了解的公司还的确不太一样，有几点，小编觉得还不错，近期花时间研究一下，看看是不是先把自己的投资考虑一下。

也许，这对我自己的未来投资观点也会改变，以前听的都是理财产品的投资策略，其实，我也知道，既然投资地产，的确是先了解宏观，微观比较好。不然，真的买了房子，未来不涨或者不好卖，的确会比较操心。

德国政府长期实行的是以居住为导向的住房制度，并为此颁布了一系列的法律来保障这种制度的实行。多重政策的限制之下，德国的房产价格一直处于健康的状况，而近期德国经济的发展，尤其柏林的高科技产业和创业产业的兴起，导致对柏林房产的需求增加，所以近年来德国房价的上涨，也并非是泡沫的引入。刺激德国房价地产需求的另一个因素是房贷利率的下降，还贷压力大幅下降，租房不如买房，居民买房意愿自然就增加了，德国本地人贷款利率低到1.2%，这让中国投资者想都不敢想。

IPG这家公司在十几个国家营业，项目还挺多的。后来，详细问了一下，他们是在十几个国家有分公司，帮三十几个国家的客户做国际地产项目选择，全球已经有一万多名投资性地产的投资客了。这个公司项目不是只对中国客户，而是面对全球高净值客户，这样一来，未来出手时，至少本地人也会接盘。另外，他们曾经在三十四个国家做过项目，美国完成了几十个项目，澳洲完成几十个项目，德国不到二十个项目，英国已经完成了83个项目。 如此看，可能这家公司的国际项目经验还是比较丰富的，不是两三个人，只做过一个国家两三个项目的小公司。还有一个问题，这家公司有十几个世界各国的分公司，他们有瑞士和英国分公司可以理解，阿拉伯地区富豪多，国际地产投资客户多，可以理解，他们为什么在南非有分公司，会不会和这家公司大部分员工和创始人都是英国人有关系？

 无可否认，海外置业在大多数人看来是一个令人胆战心惊的过程，也通常是一辈子最大的买卖。而现实中，海外房产购买中也的确出现了各种各样的问题，比如，很多人投资了房产后，没有人打理，想卖也不知道如何下手。面对导致不少潜在投资者犹豫不决、甚至望而却步的重重忧虑，IP Global适时推出的新型投资模式和专业服务在一定程度上将海外房产令人困扰的“不可控性”变得微乎其微。好吧，我再看看，详细了解看看，毕竟之前了解到的，大家都是这么说的，周围挺多朋友买的新加坡的，告诉我： 房子买对了就是房地产投资，买错了就是房地产负债。不但要搭上功夫不断处理，而且还有可能不断要付钱去养房子。

英国市场现在还有另外一个比较利好的因素，英国现在有比较大的基建项目，比如伦敦，作为和纽约并列的国际超一线金融城市，一直是国际高净值人士的财富保险箱。近期，大型基建项目横贯整个城市的城铁即将完工，对于房地产的拉升作用明显。另外英国2号高铁也在加紧建设中，对于英国的房地产题材方面又将是浓重的一笔。

Paul根据IP Global在全球几十个国家和地区的物业投资研究及客户经验来分析了全球房产发展趋势，认为英、德将是目前最具潜力的热门市场。中国人海外房产投资最看重的是安全性，而从政治经济两方面来看，美国GDP第一，但是高额房产税拖累了房产投资收益；中国GDP第二，房产价格不会增长，而一线城市的租金回报不到2%；GDP第三的日本由于人口老龄化和缓慢的人口增长导致房价增值不高，租金回报也受到民宿新规规定而腰斩。全球房产投资的视野就直接聚焦到GDP第4的德国和第5的英国。