图3：房地产板块估值随房地产销售下滑不断创出新低

(责任编辑：席文超_NF5495)

注：100个大众城市成交土地面积增速见右轴，

● 7月23日，国常会政策信号从“去杠杆”转向“稳杠杆”。资金面逐渐由前期过紧状态转为稳健充裕，有利于缓解地产行业在信用债偿付高峰期的整体违约风险；但关于房产税的传闻，依然是房地产板块的阿喀琉斯之踵；

● 货币政策边际宽松，流动性改善，再加上估值已创历史新低，房地产板块的估值修复之路尚未结束。

实际上，从2016年开始，房地产的限购、限售，逐渐为A股地产板块蒙上阴影，地产股的估值中枢不断下移。尽管今年前三季度房地产上市公司的累计收入增速分别达到16.4%、21.7%和25.5%，盈利增速分别达到33.0%、36.7%和31.6%，但依然挡不住悲观预期的冲击。

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● 行业基本面，资金和土地资源正加速流向头部公司，支撑头部公司销售强增长，助推资金集中度提升、土地资源集中度提升、销售集中度提升；

● 当前市场博弈放松预期，但预计后续政策仍将以稳为主，视各城市库存、房价状态相机而动。当前一二线库存仍极低、三四线库存也大幅下降的背景下，政策难言放松；但考虑到目前宏观经济和地方财政所面临的压力，也不具备进一步打压的基础；

● 年初以来的坚定“去杠杆”，使得房企非标融资和境内信用债发行普遍收紧，下半年又迎来信用债到期高峰，市场此前对房企现金流的担忧持续压制房地产板块的表现；

然而，地产还是那个地产，政策氛围变了，人心思涨。10月下旬以来在经济托底政策密集出台的背景下，越来越多的投资人开始寄望地产政策的被动放松；但对于博弈地产投资，仍需要厘清以下要点：

● 房产税应当推，但不是现在，必须以构建合理的公共住房市场且让商品房回归“市场”属性为前提；

数据来自：wind，截至2018-10-31