与此同时，土地出让的面积和出让宗数总体上也呈现下降趋势，但不同的城市表现也不相同。目前北京市城镇化率是71%，上海是73%，一线城市城镇化率几乎已经很高了，不可能再去出让土地了。从世界城镇化经验来看，当欧美国家城镇化率达到80%时，城镇化进程就停止了，开始郊区化。我们可以测算一下，目前全国城镇化率在58%左右，要达到85%的亚洲国家城市化率水平，如果每年以一个点的城镇化率增长，中国平均还需要27年，当然不同地区差距不一样。

文/袁昌佑

（四）

从2015年，中央非常重视中国的金融风险，为此出台了很多政策，其中国务院发行的19号文、43号文是比较重要的政策。这两个文件发行的主要目的是：第一，要限制地方债发行，特别是城投债发行的规模；第二，禁止以政府的名义偿还城投债。

以下是演讲全文：

另外，政府部门、企业部门、家庭部门都跟房地产金融风险息息相关。所以要防范不发生系统性金融风险这一底线的内涵是保证不发生房地产金融风险。所以只有把房地产金融风险给防范好、化解好，中国就不太可能发生金融风险。

我是一个房地产学者，我原来研究的是房地产市场，但是地方债跟房地产市场主要相关的是土地市场。所以我今天讲讲土地市场跟地方债的关系。今天给各位报告的内容主要是两部分：第一部分是土地市场的波动，第二部分是土地市场波动对地方债风险的影响。

整个土地财政的收入是往上波动的，但是土地出让面积在往下波动，因为没有土地可以再出让了。因为土地在一级市场上由政府垄断，所以政府有权力对土地出让的价格进行控制，进而影响到总体地价和土地财政收入，从而会影响到地方债风险。

原标题：人大教授况伟大：中国金融风险最容易发生的就是地方债风险

11月3日，搜狐有名堂系列讲座“土地市场与地方债风险”举行，中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大作为主讲嘉宾发表了他对土地市场波动与地方债风险的研究成果。

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出让方式（协议出让与招拍挂）对地方债的风险也有影响。总体上来说，无论是一二线城市还是三四线城市，协议出让的总规模是在递减的。我们现在主要考虑招拍挂，协议出让非常少了。通常来讲，协议出让可能适用于工业用地，因为工业用地有的是为了招商引资，所以选择协议出让。

地方债风险是目前中国非常重要的话题。我们在讲防范和化解金融风险，其实金融风险中容易发生的风险就是地方债风险。所以这些年来中国出台了防范地方债风险相关的文件非常多，因为我们目前面临着非常大的地方债风险。

（三）

土地市场的波动对地方债风险的影响可从四个维度来说明：一个是从总体土地市场波动，二是从不同的土地出让方式下土地市场的波动对地方债风险的影响，还有是不同城市对土地依赖的不同程度在土地市场的波动下对地方债的风险影响，最后我们还要看一下限购政策对土地市场波动和地方债的风险有什么样的影响。

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