严格来说硅谷并不是一个具体的运营主体，而是一种模式的集合。硅谷的成功是市场与模式的成功，其在人才输入、成果转化、政策优惠、企业孵化、服务外包、文化营造、资本对接、配套服务等各个方面在全球独执牛耳，具体资料就不展开了，公开信息中有很多细致的解读。

　　联东的情况也适用于光谷联合。光谷联合最强的是产业链一体化，并且很多配套的业务都由自己掌控，形成一套闭合链条。随着全国规模的扩张，光谷联合也必然走向持有管理，届时其综合能力可以得到更明显的体现，这些都是走普洛斯模式的先天优势，或许会体现得比普洛斯更多多元多彩一些。

　　该阶段产业地产表现为产业发展相对初级，依旧需要依靠地产业务来平衡现金流和前期投入。管理园区数量，尤其是具备盈利能力的成熟园区数量相对较少，与产业发展服务相关的收入占比相对较低，约10-20%左右。由于该阶段企业更多具备地产属性，园区内产业升级程度和园区成熟度不够，因此合理估值应该与地产企业类似，并依据其产业经营好坏适度溢价。

　　裕廊集团在逐渐发展中，各个环节都能够独立作战，比如产业地产输出平台腾飞集团、城市区域规划专业机构裕廊咨询等等，形成集团军作战。

　　亿达、天安、张江和漕河泾都是以高科技企业为主要客户，其标志性的项目如大连软件园、深圳天安数码城、张江高科园区和漕河泾开发区都是国内名列前茅的优秀科技园区，但是与硅谷的机制、文化、孵化能力方面仍有很大的差距。尤其是目前四者都有对外输出扩张的尝试，但能否复制第一个项目的成功还是很大的问号。

　　对标范本：普洛斯（GLP）

　　万通和宇培是明确提出要学习普洛斯的，它们发基金、并购、建仓库、租赁以及评价体系等一套流程几乎就是普洛斯的cospaly,万通从普洛斯挖人，宇培则做过普洛斯的代工和子公司，现在二者物流地产做得也是有板有眼，目前万通资产管理规模号称国内仅次于普洛斯，并已经发行了2只工业地产人民币基金，宇培则可能在三年内资产面积超过300万平方米，并正在筹备赴港上市。

　　与类型一中的产业地产开发商不同，华夏幸福、宏泰发展和苏州工业园都属于创造需求并不断升级需求，是在盘活存量的基础上继续制造增量，并实现深度的产城融合，是中国目前城市运营层面最需要的发展模式。

　　华夏幸福、宏泰发展是目前国内以民营资本推动的“产城共荣”模式典范，苏州工业园则是另一个独一无二的两个国家共同推动的成功试验区。

　　来源：园区中国

　　以硅谷为对标范本，考验的不是产业地产商的硬实力，而是软实力，成为服务的整合、提供及管理者，这是核心竞争力——你的机制如何？园区的文化如何打造？服务整合、管理与外包能力如何？孵化眼光、投资能力和退出渠道如何？在这方面，国产四大金刚必须要做得更出色才行。

　　毫无疑问，它们的对标范本是新加坡裕廊集团。裕廊集团为何备受认可？就在于其极为前瞻的规划先行和绝对市场化的产城运营，根据项目所在区域的自身条件和外部发展机遇，并结合该园区的长远发展和全球趋势进行定位，从而准确选择出最适合该园区发展的支柱产业。这不是一劳永逸的，而是不断持续发展升级的过程，在这个过程中，裕廊集团自身也在不断升级。

　　类型一：联东、万通、宇培、光谷联合

　　该阶段企业收入呈现多元化，产业发展服务、PE创投、园区租金收入有望超地产业务。此外，伴随产业全球扩张，园区服务企开始走国际化道路，海外收入增加。

　　华夏幸福、宏泰发展和苏州工业园已经在固安、龙河和苏州证明了自己，并已经展开了全国扩张和输出。现在，它们最需要证明自己的就是，房地产属性逐渐要淡化，而区域规划、招商能力、产业孵化扶植引导升级等一系列能力要增强并实现更好的盈利，未来如裕廊一般以细胞分裂的形式独立出来并非不可能，也有利于资本市场更清晰的估值。

　　类型三：亿达中国、天安数码城、张江高科、漕河泾

　　第二阶段：单核向多核转化阶段，地产与产业属性齐头并进，业务机构与产业发展升级——在这一阶段，轻重资产比重要达到均衡，公司达到稳步增长的成熟期。

　　联东也在内部提出要学习普洛斯，不过目前还仅限于学习普洛斯的管理体系与理念，不涉及具体经营模式。毕竟，联东现在还属于销售为主，它很像住宅领域早期的万科和商业领域早期的万达，专注于销售产品。但随着规模越来越大，联东也要像“二万”一样，必须走向持有和管理。由于联东擅长做的是标准化产品，很适合统一打包运作，作为证券化和金融产品来做，所以普洛斯也是联东长期学习的最佳对象。

　　一些全国性、品牌性的产业地产商已经开始步入这个阶段或者初步具备这个阶段的素质，如华夏幸福、联东、光谷联合、天安数码城、苏州工业园、张江高科、华南城、宇培等，它们服务产业的能力已经具有内生可持续性，并呈现与地产脱钩的趋势。只不过，它们的重资产化仍然比较明显，这也是因为产业地产的政府扶持以及金融平台仍过于欠缺。这些企业是真心实意在做产业地产的，我们也相信随着资金环境的改善和企业运营逐渐进入成熟，它们会成为中国产业地产的扛鼎力量。

　　该阶段公司基本面开始与传统地产企业出现明显区别，表现为产业发展服务相关的收入占比提升（20%-30%）。企业异地复制成功，且一个或者多个园区开始有能力对区内产业进行升级调整。该阶段对应企业估值将与地产企业逐步脱离，并开始体现出较强的现金流、轻资产化和服务属性特征。

　　第三阶段：“地产+产业”多核多元成熟阶段，形成内生、闭合、循环的大平台属性——在这一阶段，轻资产比重要不断高于重资产，公司成长进入一个平台期。

　　类型二：华夏幸福、苏州工业园、宏泰发展

　　对标范本：裕廊（腾飞）

　　目前很多草创阶段的中小产业地产商、销售型为主的产业地产商以及谋求转型产业地产商的传统房企都处于这个阶段，是目前中国产业地产群体中数量最庞大的一群。它们不少是希望把产业地产做成核心业务的，但是短期的经营业绩压力甚至是生存压力逼迫它们不得不更多依赖地产方面的销售。是上是下，存乎一心，这一阶段考验的是企业的抗压能力、毅力与决心和是否有长远的计划。

　　在裕廊模式下，利用与政府以及产业巨头的深度资源对接合作，顺利引入支柱产业的龙头企业入驻，并以此为核心，以当地政策支持和资金支持为辅助，实现产业链合理延伸。

　　产业地产的成长三段论