（以上摘自安信证券首席经济学家高善文《反者道之动》网传演讲稿）

经过3年的去存货，政策取得了成功，同时也开始面对新的调整，我并不认为像很多人说的那样，房地产价格将出现大调整。我认为需求一旦恢复，价格反映太强，给政府带来很大困扰（舆论），如果房地产在需求方面没有问题，那么去存货政策会转向扩大房地产市场的供应，要引导适当地积极地扩大房地产市场的供应，特别是要考虑到，结合房地产长效机制的考虑，在库存低的情况下，去增加供应是政策要考虑的一个方面。但是我认为，另外一个需要提出来考虑的领域是扩大保障性住房的供给。

我们如果使用自己的计算方法，全国范围内的房地产库存水平是异常低的，我们也看到存货水平的大幅度下降，确实出现在过去几年，发生在政府去存货的强力政策之下，聚焦在三四线城市，因为过去两年去存货集中在三四线城市，他们的房地产存货也处于一个较低水平。发布去存货任务的时候，房地产领域的存货异常高，的确给经济带来一定风险，现在这个去存货政策取得了圆满完成。

数据层面上是否出现问题，看以下指标，新开工增速-销售增速，2013年有个别季度的脉冲，但是全年看来还是0附近或者低于0的，从去年年底以来，第一次出现开工面积的增长大于销售面积的增长，并且这一差值一直在扩大，这是2012年以来，年度数据上第一次出现全国范围之内房地产开工面积的增长高于销售面积的增长。这表明行业进入了存货重建过程，表明行业参与者认为明显存货水平偏低，所以转入了存货重建过程。这反过来对总需求会产生一些积极的支持。

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。

（2）住户部门贷款占收入的比重。

（1）BIS的数据，中国处于中位数的水平，偏低。

（1）城市化率，中国接近还不到60%。中国的城市化率还有比较大的提升共建。提升到75%以上应该说都是可能的。

（2）第一产业的就业人口/全部劳动力的比较重。我们相对于亚洲近邻应该是非常低的。它也显示了大量的人口迁入城市的空间是比较大的。

在库存低的情况下，去扩大供应是很难的。这会对市场上一部分人造成很大的挤压，所以要扩大保障性住房。如果市场不能解决扩大供应的问题，那么市场的价格很难真正控制地住，从而给社会舆论带来很大压力，问题是，未来需求的增长还靠得住吗？如果需求靠不住了，不妨坐下来等一等，等市场自己去调整。下来我们分享一下我们看到的数据。

如果我们把销售面积拿出来看，历史上出现过非常大的加速和减速，但是我想和大家分享的是，今年以来，从全国范围来看，3-67月份，有一定加速，但是非常轻微。随后8-9月份减速，也很轻微。

总结：从城市化率和住户部门的杠杆来看，维持杠杆率甚至杠杆率上升都是可以忍受的，甚至随着城市化率的深入是不可避免的。

城市化对于房地产的提振作用是比较大的，从这个指标来看，我们还没有结束，除非我们自己出了很多问题。另外一个问题是居民户口的杠杆率是不是非常的高，从而使得在金融层面上支持房地产上涨的力量受到了抑制。

在这一背景之下我们看价格。每一次价格上升都伴随着销售的显著放量，但是今年，商品房销售加速很轻微，但是全国二手房价格上涨幅度很大，这超过了16年那一轮，随后销售不多，价格下降却很多，这种压力主要集中在三四线城市。二线城市存在，三线城市明显。

如果聚焦在新建住宅，销售面积增速不大，但是价格涨幅异常大。二三线城市压力很大，一线城市主要受到限价和其他因素的影响。我们要和大家讨论的问题，为什么销量上升不大，价格上升这么大，因为市场的存货太低，所以市场的供求崩得太紧，所以轻微的上升会带来很大的上升，弹性显得非常大，这也佐证了，全国范围内，二三线城市的存货水平太低。

所以我们从两个角度观察，一个是新开工，一个是销售面积和销售价格的增速对比，都佐证了房地产库存低。

大家都认为入户调查会低估，因为高收入者倾向于低报自己的收入。考虑这个情况，中国的水平不低，但是国际比较还处于中间的水平。从现金流的角度计算，中国这一数据不低，中位数还偏高。大家的担心不是水平太高，而是上升的速度比较快。银行是否放贷标准有所放松，是否有很多不合格的贷款人进入了市场。一段时间内放贷标准放松是需要引起警惕的。如果我们认为放贷标准被放松了，通过恰当的监管措施是可以被控制和弥补的。