创造价值也需要我们大胆尝试创新，比如装修对很多老破小就很有价值。我们不能改变地段、楼层等房屋要素，但室内环境可以改变，装修可以提高售前价值，对客户也有好处，二手房也许就可以尝试像开发商那样做样板间。

我爱我家是全国做租赁业务最早、坚持最久的公司，最早是房屋托管业务，2015年升级为独立的资产管理品牌相寓后，目前已经覆盖13个城市，有房源近27万套，60万间，规模第一。多年丰富的管理经验告诉我们，长租公寓是一个销售—装修—销售—运营的长期的、复杂的过程，最困难的是在运营环节。如果不关注运营，只看重前面环节，盲目扩大规模，其中的风险会很大。

第一，国家法律法规不健全，政策风险大。比如在物业属性、验收标准上会有问题，政策执行会有偏差。

嘉宾论坛：张君留姜毅 李健龙 高军

其次，目前租赁市场供给主要是个人，其中大部分是分散式公寓的供给。还有部分央产房、军产房之类，这些主要是集中式公寓供给。分散式的个人房源目前仅有30%由机构租赁，未来的空间还很大。

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新房代理上，姜毅认为需要注意三个要点。一是要从点数、溢价、全案、结佣方式等方面注重合同谈判。二是要从开发商实力、项目潜力、区域竞争力等方面进行项目审核。三是要注重开发商养成，关键就是听话照做。

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2000年—2012年，租赁市场处在萌芽阶段；2013年、2014年，不少有中介、酒店、互联网背景的长租公寓进入市场；2015年到2017年，租赁市场快速成长，尤其是2017年，政策鼓励下开发商、国企、银行相继步入这一行业； 2018年预计市场还会再次加速成长，竞争激烈，资本的关注下行业的金融手段也会越来越多。不过，进入的多，倒下的也不少，2013年、2014年进入市场的一批就已经有不少陷入困境。

高军：

5.从追求收入规模转向追求盈利。以前的规模扩张结束，新房营销焦点将向运营聚集，盈利更加重要。

李健龙首先介绍了伟业我爱我家集团的新房业务，并从服务、生态、链接等方面分析了新房业务的发展方向，认为新房市场将发生区域结构化、产品多元化、服务延伸化等趋势。而判断未来趋势需要从政策、行业、贷款、客户等方面去考量，决策则需要从行业集中度、客户决策周期、销售周期、回款账期等方面去考虑。

新房市场大有可为

8.从资源整合转变为区域联盟。以前我们走资源整合、跨界营销的路子，但跨界营销很难出成果，区域的联盟会成为新的发展方向。汇金行目前就在构建阳光、透明、规范的阳光房盟。

所以，租赁市场的发展空间还很大，而且租赁业务比买卖更平稳，还能带来正向现金流，其发展前景很美好。

3.从单一城市向都市圈转变。城市外溢会带来机会，新房业务会从一个城市向周围辐射。但跨城市业务存在很多新的难点，是否跨城市需要对市场有准确判断，实力不够不要轻易尝试。

张多表示，整体而言，长租公寓的机会很大，但发展之路会比较曲折。

但租赁市场、长租公寓的道路不会一帆风顺。

国内经纪公司开拓海外业务主要有四类途径，一是单纯的为其它机构输出客户，但这样的模式难以建立信任关系，难以持续进行；二是以国外某一地区进行单点突破，做普通代理商；三是多个热点国家同时开展，做综合服务商；四则是采取其它模式，海外有家目前做的是在境外成立海外公司，这种模式可以有效避免沟通的时间差异、语言差异等问题，大幅提升作业效率，直接境外买卖房屋。未来海外有家将开放平台，携手大家共同出海。

高军表示，高费率是支撑公司发展、增加经纪人收入的关键点，过低的费率是行业之耻，会扰乱行业的发展秩序，行业应当合力提升收费，甚至将居间收费变为单边收费，乃至独家代理。当然，有闲置资源、快销产品时，该降低税费的也需要降低。产能冗余需要及时转移或缩减，管理则需要更加精细，例如产能收入下降时我们可以减少经纪人的工作时间，让其付出和收入相匹配，何况中房经联经纪人报告显示经纪人的有效工作时间在9小时，如今的经纪人也不一定要在门店才能工作。

嘉宾对话：

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李健龙表示，2018年，新房营销会有以下八大趋势：

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2018-01-15 20:04 来源:伟业我爱我家集团 房地产 /租赁

7.从注重平台合作转向注重工具开发。新房营销思维从流量思维变为超级用户思维，互联网将工具化，汇金行的魔兽、魔确客、魔掌柜等APP就是用以方便经纪人、客户、开发商各端的管理工具。

李健龙：