|
高军表示，高收益是预防萧条的最佳策略，管理做什么，必须由经营决定，管理水平不能超越经营水平。过去一年我爱我家在新房方面表现很好，链家的表现则不是很好，所以从六方面对市场波动时的产能优化策略进行了反思。 六个产能优化策略分别是提升收费、降低买方服务费、转移产能、缩减产能、提升客户转化率和精细化管理。 责任编辑： 第四，管理链条长，行业跨度大，其中需要解决的问题很多。 孙秀高表示，房地产经纪公司，尤其是中小中介在资产管理方面是具有优势的，因为中小中介扎根社区做服务，手里天然有资源。国家政策也鼓励租赁，武汉当地也有很多政策入台，如允许部分中介做N+1，物业公司装修不收装修押金，可拿到整幢的工业、商业房等等。而且租赁佣金可以覆盖店面成本，在买卖不好的时候可以很好的弥补收益，长租公寓还能与婚恋、招聘、健身、教育等业务联动，是中介不错的选择。 6.从现金流时代转向金融化。金融将扮演越来越重要的角色，新房业务的边际会扩大。 每个人都不一样，我们需要用未来的维度、自己的维度去规划自己的路径。 嘉宾对话阶段，孙秀高对高投入集中式物业如何进行风控、芒果公寓的销售渠道、三四线资产管理业务机会等问题进行了回答。他表示，芒果公寓的集中物业多为政府项目，有政府授权，风险可控。芒果公寓没有销售人员，销售都通过中介门店的经纪人完成。分散式资产管理在三四线有机会，但集中式不一定。 新房能够创造价值，但不重视就不能创造价值。 花絮分享
张君留：
阅读 () 原标题：第四届中国房地产经纪行业峰会暨2018中房经联年会（次日回顾） 链家集团副总裁高军：市场波动时的产能优化策略 1.从粗放到规范。新房营销会去电商化、去中间化、去集中（垄断）化、去平台（伪平台、伪电商）化，从全国性到地方性的大小各种类型新房公司都会转变。 嘉宾对话：
相寓副总经理张多：长租公寓的0和1
峰会最后，张君留、姜毅、李健龙、高军等四位嘉宾共同与来自其它地区的经纪人进行了交流。 孙秀高还分享了芒果的成长经历、蓝领公寓业务以及部分具体项目的经营。 李健龙表示，转型、创新并不容易，需要谨慎。大公司有着赋能能力，我爱我家近年来就有许多并购、战略合作，也有技术输出，加盟。2018年我爱我家还会继续做好自己，保持开放。 第二，房源的获取相对困难，拿房的成本相对较高。集中式房源可遇不可求，分散式各个企业间的竞争很大。 2.从单一产品转向多元化结构。包括收入结构、产品结构、团队结构都会更加多元，我爱我家集团的新房业务目前就有三大品牌、五大业务。
资产管理业务分为集中式和分散式，集中式资本需求大，难以获取，有天花板，分散式则没有天花板，资金门槛低，中小中介也具有天然优势，所以大家可以用分散式试水资产管理。 海外有家副总经理王鹏：国内地产经纪出海探索之路 姜毅： 4.从关系营销转变为注重运营能力。运营考验的是资源关系、战略合作能力，对房、客、人的管理效率，经纪人的行程量及店主业绩的精细化考量非常重要。 再者，十九大报告指出，我国的社会矛盾已经转化为美好生活需要和发展不平衡不充分之间的矛盾，中国的经济发展将向类第三产业、第三产业倾斜，租赁业务迎来了政策良机，相寓slogan“美好租+生活”就与之正相契合。
为了感谢演讲嘉宾的精彩分享，中房经联为他们颁发了荣誉演讲嘉宾证书
首先，在政策支持下，租赁在2017年下半年成为热门，全年有30多个城市出台鼓励租赁发展的文件，年底各种金融、投资、证券论坛都会带上长租公寓，行业发展迎来重大机遇。
嘉宾对话：
第三，资产收益率低。目前大部分长租公寓并不盈利。
根据平安易居在温州的经验，姜毅表示，做一二手联动需要找准联动的位置，如果市场足够大，可以只专注一个领域，如果市场较小，就需要一鱼多吃，从二手乃至金融、保险、商办、装修、家政等方面做多元化，建立房地产生态圈，这样可以做大、做强、做稳，创造价值。同时，我们需要做大概率的事，创造最大的价值，保证自己的财务充沛。 但长租公寓也并不是那么好做的。武汉目前进入长租公寓行业的有开发公司背景的，有创投公司背景的，也有中介公司背景的。中小中介不要随意将自己的资源贡献给大公司，要守住自己的核心资源，也不要浪费自己天生的资源。另外，中小中介做长租公寓也需要重视互联网，不同的规模要有不同的工具。 此外，中国的租金还有上涨空间。北京目前租金只占租客收入30%左右，纽约则在40%-50%之间。 嘉宾对话阶段，姜毅就平安易居的具体业务与大家进行了交流。如整合规模达5000人，住宅点数在1-1.5之间，甚至低于1，商业要在合同谈判中争取到更多筹码，业务范围平安易居目前还只做温州，大多业务有电商费用等等。 张多还通过与共享单车行业的数据对比说明了规模基础、服务品质以及运营效率对长租公寓经营的重大影响。 中房经联发出邀请，第五届中国房地产经纪行业峰会暨2019中房经联年会将于2019年1月10.11日在中国杭州举办！返回搜狐，查看更多 2018年的新房市场，李健龙认为关键词在于观、稳、变，即看大公司、看自己，保持稳定，同时行业会发生改变，加盟将成为变化的主要方向。 嘉宾对话： 嘉宾对话阶段，张多就房源、客户的安全管理，分散式物业的服务管理等问题分享了大量干货。如相寓在拿房时会从线路、材料、热水器等许多细节上评估安全问题；针对客户则与芝麻信用等开启了信用认证，有效识别“老赖”、有案底人员；对于分散物业，相寓会内部计算其分散度，过于分散的房源会被要求提高集中度，不行就直接放弃，从而通过集散式管理有效控制分散物业的后续管理服务成本。 关于中介联盟，姜毅表示，必须首先确定谁是你的对手，公司是分谁的蛋糕。如今市场上有代理商、电商平台、互联网平台、其它同行、开发商、物业、媒体等很多力量，我们不可能将他们全当作对手去竞争。其次，眼界决定行为模式，世界经济已从一个人对一群人的拳击游戏转变为一群人对一群人的拔河游戏，我们不缺对手，缺的是伙伴。最后，建立联盟需要规则，其中包含硬性规则，如最低点数等等，但关键是要开放，共同进退；另外还需要活性规则，如奖励机制、分配形式、各自角色等等。 如何坚持二手业务，姜毅认为首先应该明确二手在联动战略中的模式，是导流还是主力；其次要采取海新模式，全员模式。但一二手之间的冲突是必然会有的，关键是要根据供应量去决定战术。 王鹏表示，由于收入增长，资金增多，目前很多客户都在出海；各大开发商也在出海；出境旅游、出国留学火热之下，很多个人也在出海，海外有家目前有一半业务都来自出国留学产生的置业需求；此外中国移民不断增长，80年代以来的新移民达520万人，且大部分都移民到了美国。在这些需求的刺激下，海外置业的空间不断增大，伟业我爱我家集团也因此努力开拓了美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、欧洲、迪拜、泰国、马来西亚、日本等国家和地区的海外业务。接下来，王鹏从房价、市场容量两个方面详细介绍了美国、澳洲、日本、泰国、欧洲的市场情况和政策情况。 资产管理机遇与风险并存 中国房地产经纪同业联盟举第四届房地产经纪行业峰会第二日精彩继续，来自芒果公寓、我爱我家、链家、平安易居等企业的领导人、高管在第二会场上就资产管理和新房销售两大问题做了精彩的演讲，并与行业同仁进行了深入交流。 |
