任寿根

一些投资者经常问，相对于深圳、广州、珠海的房价，惠州、中山等粤港澳大湾区其他城市房价较低，是否可以考虑投资这些城市的住房。除深圳、广州、珠海、香港、澳门这几个城市之外，未来惠州、中山、佛山、江门等粤港澳大湾区其他城市的住房，是否具有投资价值，要看粤港澳大湾区共生价值实现的如何，要看粤港澳大湾区内的世界级一线城市能否强化其对区内其他城市的辐射效应，而不是反过来强化世界级一线城市的极化效应，也就是区内能否实现梯度推移发展是关键。

一个区域与城市的金融价值与房地产价值与该区域的潜在增长和成长空间密切相关。反过来，一个区域与城市的金融价值与房地产价值又会促进该区域和城市的增长和成长，拓宽其发展空间，提升其增长潜力。粤港澳大湾区为一个新的增长极，从长远看，它的发展必然使区域内“金融与房地产”价值得到提升。

粤港澳大湾区金融价值与房地产价值反映具有特色“湾区”的价值

与世界上其他几大湾区相比，粤港澳大湾区具有一般湾区所具备的特色。粤港澳大湾区首先是一个“湾区”的概念。从世界经济发展的历史看，几乎所有发达国家、发达区域、发达城市都在海边。有资料显示，全球60%的经济总量集中在湾区。

尽管高铁的发展大大加速内陆地区的运输能力，提高了陆地物流、人流、资金流的速度，但依然改变不了国际货物运输依然高度依赖港口、海运的状况，湾区经济、海洋经济依然是世界经济的支柱、各国经济的支柱。从世界湾区经济的共同特点看，粤港澳大湾区具有港口经济、海洋经济的特点，能够拥有湾区经济所拥有的自然条件方面的优势禀赋。

粤港澳大湾区是一个具有一定特色的湾区。这种特色主要表现在“9+2”方面，其中的9个城市在广东省，另外两个城市为香港、澳门，这种区域与城市格局更体现开放性、包容性，是世界上其他湾区所不具有的。所以，粤港澳大湾区具有特色湾区所具备的价值。

粤港澳大湾区具有特色湾区所具备的区域价值，对于区内金融和房地产价值的提升具有强有力的支撑作用。经过长期的发展和沉淀，粤港澳大湾区金融和房地产价值总量已经达到一个惊人的数字。香港是国际金融中心，香港的房价位居世界前列。深圳的金融业、房地产业经过长期的发展，已经达到相当大的规模，这两个产业已成为深圳经济的支柱，对深圳经济社会而言举足轻重。

粤港澳大湾区金融价值与房地产价值反映世界级“城市圈”“城市群”的价值

粤港澳大湾区除了是一个重量级的湾区之外，还是一个由11城市组成的城市圈、城市群。所谓城市圈、城市群，就是由相邻的一些城市构成的城市集合。不同级别的城市圈、城市群，所产生的区域力量或区域吸引力是不同的。

粤港澳大湾区同样也是与“大海”相连的城市圈、城市群，而且也是有“故事”的城市圈、城市群。但与纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区不同的是，粤港澳大湾区是以多个世界级城市为核心，其中包括香港、澳门、深圳和广州。所以，从发展趋势看，粤港澳大湾区这个城市圈、城市群所产生的威力会越来越大。

一般而言，一个孤立的城市与城市圈、城市群中的一个城市相比，其成长空间、成长潜力、成长速度都不如后者。比如，深圳的发展成就举世瞩目，可谓“叹为观止”，这个与深圳处于一个城市圈、城市群中密切相关，深圳不是孤立地发展，所以在发展初期，由于深圳毗邻香港、广州，地处广东，这些元素对深圳发展起到不可估量的作用。

粤港澳大湾区香港、澳门、深圳和广州四个世界级城市与其他二三线城市共同构成一个城市圈、城市群，对区内金融、房地产价值的提升作用远远大于一个城市对其金融和房地产价值的提升作用，特别是对于区内二三线城市而言更是如此。

粤港澳大湾区金融价值与房地产价值反映区域“共生价值”

所谓区域的“共生价值”是当一个强大的区域场力或区域吸引力形成之后，区域内所有城市都共享一个区域的品牌价值。香港、澳门、深圳和广州具有世界级品牌城市价值，均为世界一线城市。粤港澳大湾区应借助这个世界级城市的品牌价值，形成合力，共同构筑一个世界级的湾区品牌，使区内所有城市享有这个湾区的品牌价值，逐步提升所有城市的吸引力。人们未来可能会模糊或不在意区内二三线城市的名称，而更加注重某某城市为粤港澳大湾区内城市。这就像人们不在意旧金山湾区二三线城市的名称，而更在意是否为旧金山湾区城市一样。

粤港澳大湾区形成共生价值具有天然的优势，是纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区三大湾区无法比拟的。粤港澳大湾区人口众多，基础设施世界一流，群内世界级一线城市多，是世界和中国重要的发达区域，且具有巨大的发展潜力。

当然，粤港澳大湾区共生价值的形成，需借助于区域的“融合价值”。共生的前提是融合。粤港澳大湾区内所有城市的公共服务、包括交通在内的基础设施等应形成融合，特别是金融市场、金融资源应当加强融合，应当充分利用香港国际金融资源的优势，整合区内的金融资源和金融市场，在更高层次上发挥金融的优势。未来粤港澳大湾区发展的一个重要趋势是区内金融产业将会影响世界金融的发展，成为国际上重要的金融产业集群地。

粤港澳大湾区金融价值与房地产价值反映区域“分工价值”

传统区域与城市发展观念中对于梯度推移发展存在一个误解，即误以为梯度推移发展就是一线城市将自己“淘汰”的产业转移给二线城市，然后二线城市逐步将自己“不要”的产业转移给三四线城市，落后的产业如“接力棒”在一线城市、二三四线城市传递。实际上，梯度推移发展有两种方式，一种是新兴产业由一线城市向毗邻的周围城市推移，带动这些周围城市的发展；另一种是新兴产业由一线城市向距离较远的二线城市推移，再逐步向三四线城市推移。

粤港澳大湾区应在产业链上有所分工，一方面区内一线城市香港、澳门、深圳、广州向区内其他城市推移其金融业、高端制造业，带动区内二三线城市的发展，另一方面区内一线城市在推移其先进产业的基础上，区内一线城市之间、一线城市与二三线城市之间在先进产业的发展上形成分工，产生“分工价值”。

深圳高端产业之所以能否迅速崛起，其中一个重要原因是深圳高端产业的产业链相当完善，深圳的每一个主导高端产业都能在深圳找到完整的产业链。从区域分工价值看，粤港澳大湾区未来应当超越一个城市的产业链，应当形成一个具有粤港澳大湾区标签的区域概念的完整产业链，也就是应当形成一个粤港澳大湾区“大区域性质”的完整产业链，这个大区域性质的完整产业链一旦形成，将促进区内所有城市的发展，并进一步优化整个区域内城市生产要素的配置。