购房者：从深圳投资客为主变为东莞本地刚需客唱主角

　　在东南临深区域当中，房价调整更为明显的是清溪镇。当地楼盘定价由2016年最高峰时精装修房的2.3万元/平方米左右，下调至目前的1.6万-1.9万元/平方米。不过上周清溪镇四季悦山首次备案，备案均价约为1.95万元/平方米，处于目前该镇的较高水平。

　　不过，受到楼市调控政策不放松影响，房企预期的深圳客大量回归现象没有出现，市场逐渐过渡为本地刚需购房需求为主的市场。2018年下半年，在成交量持续保持低位的情况下，为了回笼资金，东莞房价出现明显的理性回归，房企新增供应也以自住刚需户型为主。同时，对市场预期转向，原本想等待机会入市的深圳投资客也宁愿损失定金退出东莞市场，东莞楼市回归至本地购房者为主流的稳定状态。受到炒房投资需求撤离东莞影响，东莞房价回归稳定，整体房价维持在1.6万-1.8万元/平方米左右。

　　在东莞房地产研究机构监测统计的数据当中，2016年是深圳客进入东莞置业的大年，有近七成的房子被来自深圳的投资客、购房者所购买，在临深区域一些楼盘，九成以上客户为深圳客。“城区也有许多楼盘定位向深圳客销售，甚至拒绝接受中介带本地购房者去看房。”一名中介人士回忆道，由于当时房价非理性上涨，一些楼盘定价超出本地购房者的承受能力，开发商认为只有投资买房的深圳客能够接受并且愿意购买，因此要求中介只能带深圳客去看房。

　　东莞楼市从2016年10月首次出台限购政策开始至今，成交从原来的疯狂到回归理性，购房群体也从深圳投资客为主变为本地刚需购房者为主，市场经历了阵痛后，回归稳定。房企、购房者对于市场的预期也从一直向上转向平稳向下。同时，年底为回笼资金特价房增加，备案价下调，性价比高楼盘出现，购房者入市时机再次到来。

　　房价：备案价理性回归，特价房促销盛行

　　记者对比了2016年1月至2018年11月近三年时间东莞市统计局公布的一手住宅网签数据，发现在2016年东莞楼市限购之前，受到深圳客进入东莞投资置业影响，一手住宅成交处于非理性状态，其中2016年1月和2016年4月、2016年9月的住宅签约量都超过100万平方米，相当大部分的住宅由深圳客购买。2016年10月，东莞首次出台楼市限购政策，2016年10月，东莞一手住宅网签量迅速回落至59.01万平方米，受到政策影响，市场观望氛围开始出现，成交回落；2017年3月份，市场出现短暂回暖，成交量上升至55.7万平方米，随后在2017年4月份，东莞限购政策升级加码，限购、限贷、限价、限外、限售，东莞楼市进入“五限”时代，2017年东莞一手住宅成交量在30万-65万平方米之间波动；2018年，随着楼市调控政策的持续收紧，“房住不炒”概念深入人心，市场转向，房价预期从向上变为向下，市场也由卖方市场转变为买方市场。

　　2018年底，东莞楼市回归理性已成定局。东莞一手住宅成交量从2016年的疯狂到2017年的回落，再到2018年的平稳，房价预期也从上涨到预期下降，市场整体价格平稳，楼盘开盘定价回归理性。

　　此外，本地刚需白领集中的中心城区及周边镇区出现不少“上车盘”。自从石碣、高埗纳入城区片区后，两镇区的房价拉低城区片区整体房价水平，吸引着中心城区白领置业。其中位于高埗的万科第五城备案价约1.6万-1.65万元/平方米，带装修出售，定价合理，吸引了不少城区购房者的注意；位于万江的金地风华部分三房、四房产品备案价约19998元/平方米，较早前下降约20%。业内人士透露，万江区域位置较偏的房源价格调整明显，而且在市场成交持续冷静，同类型产品竞争激烈的情况下，预计这种现象仍将持续。

　　数据：2016-2018年，楼市成交回归稳定

　　性价比高楼盘出现

　　开发商和购房者预期的变化还体现在楼盘定价上。在价格方面，楼盘备案价下调、新开盘定价理性，旧盘特价房促销在东莞楼市盛行。

　　记者在采访中了解到，随着年底房企回笼资金、完成任务压力加大，品牌房企积极推出一些定价相对较低的刚需楼盘回笼资金。如万科推出的位于高埗镇第五城定价约1.6万-1.65万元/平方米之间，成交较好，签约速度也比较快。碧桂园则对旗下部分楼盘进行特价房降价促销，价格调整后也对成交有一定的促进作用。从整体市场来看，特价房促销现象在目前东莞市场上已经十分盛行。

　　不过，深圳客唱主角的局面在东莞楼市调控政策出台后被打破。2017年，深圳客比例从原来的六七成变为两三成，且大多仅出现在临深的部分楼盘当中，他们往往先认购，等待一年后符合限购政策再在东莞买房；2017年底、2018年初，深圳客在东莞楼市出现一定比例上升，除了达到政策要求的深圳客再次购房置业外，不受限购政策影响的商业公寓供应量增加，也吸引了不少深圳客。在东莞多家房地产研究机构的监测数据当中，部分商业公寓的深圳客比例再次回归至六成左右。

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端

　　现在是否是入市的好时机？记者认为，购房更多的是根据自己的实际经济情况和需求来看。相对而言，目前特价房较多、定价理性，购房者可以买到性价比高房子的机会增加，如果有购房需求，可以多去看看房子，看看是否会遇到适合自己的房源。

　　记者在东莞发改局官方网站看到，位于塘厦的珠江观澜御景有7套约91-137平方米的两至三房产品进行价格备案，备案价格约为1.85万元/平方米，较同类竞品价格有明显的回落；此外，同样位于塘厦的侨信云起进行低首付促销，首付仅23万元起。自从东莞楼市限购政策出台并且升级加码后，东南临深片区住宅成交量和房价都出现较为明显的下滑。其中塘厦、凤岗等镇区洋房价格由原来的2.5万元/平方米左右陆续下调至2.1万元/平方米左右，临近年底，一些楼盘甚至出现2万/平方米以下的价格。

　　记者从近期进行价格备案的楼盘中看到，备案价在2万元/平方米以下的楼盘主要位于中堂、洪梅、沙田、清溪、东坑、万江等镇街。有原本房价处于洼地，目前保持平稳的中堂、洪梅、东坑等镇区，也有从高位回落至理性价格，个盘出现明显降价的清溪、万江、沙田等镇街。

　　观察：