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【案例剖析】

舆情分析师 詹婧

　　12月19日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布“菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明”，“说明”指出，12月14日，菏泽市住房和城乡建设局印发了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。

　　消息甫一发出，即引发广泛关注。菏泽的限购政策出台仅一年多时间，即告取消，这让菏泽成为全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。

　　菏泽取消限购之所以引发广泛关注，正在于“全国首个”这一标签。据不完全统计，全国有接近90个城市出台了限售措施。菏泽率先取消限购，随即引发其他城市是否跟进的猜想，这一变动被舆论视作窥探风向的样本，网民和媒体均投以高度关注。

图片来源：视觉中国

　　部分网民将之解读为“房地产市场迎来春天的信号”

　　易居企业集团首席执行官、中国房地产业协会常务理事丁祖昱认为，菏泽取消限售是非常重要的一个信号，预示着三四线城市可能率先跟进，之后可能一部分二线城市也会跟进，都会根据市场的实际情况，对原有的限制性政策做一些调整。“也许是微调，也许是大调，但我认为，过去限制性的政策可能不适合当前的市场环境了。这件事情是正常的，地方政府完全可以根据市场的实际情况来决定自己的政策。”丁祖昱指出。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，菏泽并不是一个房地产热点城市，而是一个房地产支撑税收的典型四线城市。对土地财政的严重依赖，使得以菏泽为代表的三四线城市对房地产业的发展分外看重。而自去年11月菏泽限售以来，2018年楼市涨幅明显回落，尤其是自10月份以来，已经连续两个月出现下滑。虽然城市级别不高，但放松限售的象征性意义非常大，99%可能会被叫停。

　　西南证券首席分析师张刚认为，目前中国房地产的投资增速出现明显放缓，主要是一些限制购买及限制销售，以及对房地产定价方面等，诸多调控政策产生的效果所致。菏泽市政府做出的动作，很显然有意缓解目前房地产市场的低迷状态，可见房地产市场对当地政府来说是很重要的行业。房产行业还涉及到建材、工程、机械以及家电等领域，都会产生一些影响。

　　网民“今纶”认为，菏泽取消“限售令”可以看作地方政府的试探性信号，如果上级不干预，舆情反弹不激烈，后续还会有更多跟进动作。而且，从整个大盘子来讲，菏泽这种非重点城市做“出头鸟”，进可攻，退可守，虽然会有一定风险，但风险在可承受的范围之内。

　　菏泽楼市调控并不具有代表性，舆论反应过头了

　　对于这个被媒体解读为“打响楼市调控第一枪”的举措，山东省住建厅先是表示菏泽的文件“没有报备，已经要求菏泽住建局尽快进行政策解读”。随后，山东省住建厅人士回应称：关于房地产调控，山东省住建厅和国家的调控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因为各地方城市情况不一样，在政策方面也不是一刀切，省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策。

　　19日晚间，菏泽市住建局就此事作出说明，表示有不少市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。同时，为防商品住房价格出现大的波动，决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

　　山东大学经济学院教授李铁岗认为，菏泽市取消限售政策有现实需求，但其房地产政策微调在全国不具有典型意义，更不代表国家房地产调控政策放松。

　　新京报文章认为，舆论对于菏泽取消限售政策的反应有点过头了。一方面，这不过是个非热点的四五线城市调控政策的微调，并不具有代表性；另一方面，站在中国经济的大局和房地产市场当下的具体情况，一些城市根据自身情况取消限售等措施，对房地产调控政策进行微调，稳定市场预期，完全是必要和可以理解的。

　　清华大学教授刘洪玉说，市场之所以对菏泽市的政策调整产生过度反应，是落入调控会因经济下行压力加大而放松的“旧式思维”。当前促进房地产市场平稳健康发展的长效机制正处于加快建立的关键节点，政策的任何变动都容易引起市场高度敏感，引发对楼市调控未来走向的揣摩。

　　中国房地产业协会副会长冯俊说：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，是各地出台房地产调控各项措施的根本遵循。在这个关键期，出台政策措施如果细节不清、表述不严谨、解读不及时，就容易给市场释放错误信号，影响市场预期。因此，各地因城施策，因地制宜调整和完善政策，必须建立在稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展的基础上。”

　　难言“松绑”，未来楼市依旧稳字当先

　　知名财经评论家周俊生则认为，因城施策是我国房地产调控必须坚持的一个正确方向，菏泽市此次取消限售与推进当地的棚改有关。经过多年艰苦的调控，目前市场转向“房住不炒”刚见起色，如果整个宏观政策急于调头，就会使来之不易的调控效果化为乌有。因此，一些人以菏泽取消限购为信号，认为房地产调控政策方向已变，这是一种不切实际的想法。重要的是房地产调控必须坚持因城施策的方针，菏泽取消商品房限购，起到的就是这个作用。

　　可见，菏泽当地并没有违背房地产市场房住不炒的本质。从长期来看，大涨和大跌均不符合整体经济形势和社会现实，“稳”字当先依然是房地产市场未来一段时间的主要趋势。

　　中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林指出，一方面，房地产市场大涨的可能性微乎其微。在2015年底到2017年的这一轮大涨中，不少地区的房价直线上升，居民购房的热情也是空前高涨，出于生活刚需的一套住宅足以消耗一个家庭多年的存款，更不用说这其中绝大部分还是采取按揭贷款的形式购买。在居民收入没有同比上涨的情况下，房地产再次上涨的可能性不大。另一方面，房地产市场大跌更是几乎不可能。且不谈社会稳定会因此受到破坏，房地产企业高负债率的发展方式也注定了在经济增长新动能出现之前，房地产市场崩盘必定是一场难以承受的灾难。综上，从目前来看，稳字当先是大势所趋。