9月中旬，记者在仲恺走访过程中，某楼盘营销负责人透露了该阶段的市场变化。“从数据上来看还是能够接受的，但就八九月份的对比，项目单周客户上门量8月平均有250批次上下，但在9月份就只有50批次了，下降得很明显。”该负责人说。

具体到原因，金融市场持续的银根紧收成为关注点。记者注意到，自2017年底，信贷难、利率高位上浮就成了常态，且跟随市场的发展不断紧收的趋势愈发明显。2018年三季度，市民入市购房开始不断趋于谨慎。

聚焦该周期的市场销售表现，在上半年单月150万平方米左右的销售规模基础上持续回落，稳定在单月100万平方米房源面积的高位销售水平。这也意味着持续深化的调控市场有效推动着惠州楼市的回稳，市场供需不断理性。

颇为意外的是，尽管该阶段的销售滑落，但城市土地市场却兴旺起来。在经历了上半年的土地供应荒之后，从7月份开始，多宗核心地段规模地块相继入市，其中最受关注的是金山湖区域一宗面积达到15万平方米的组合地块，超32亿元的成交价格也刷新了惠州土地挂牌市场单宗地块的最高值。

更为值得关注的，对比前些年的土地挂牌，这一阶段的地块规划指标和出让条件明显更为完善。例如金山湖组合宗地，对于区域五星级酒店、建筑高度，配建学校规模和时间均予以明确，其余宗地同样细化要求，有效确保土地的开发利用符合城市阶段发展的预期，提高城市新区的品质。

不单是单块宗地，整个城市层面空间布局也将有效规划。市国土部门在接受记者采访时指出，将助推用地指标投放的精准化和差别化，明确未来六成以上的新增建设用地指标将用于支持产业发展，这实际上也对惠州房地产市场的发展提出了更高的要求，集约用地集约开发、提升城市发展品质。

在具体的实施环节，助力城市更新的三旧改造办法提出划定改造单元，成片连片改造提升，绿色建筑节能工作也不断得到发展。无论是在建筑形态，还是在施工技法上均不断取得新进展，对于后续市场的开发起到了很好的引导作用。

四季度购房优惠再现市场 企业定价逐步精准

翻看惠州市政府发布的经济运行简报，尽管四季度尚未公布具体的销售面积数量，但仅在前9个月商品房销售面积便已达1196.7万平方米高位。而据惠州中原地产数据显示，全年销售面积更是超过了1500万平方米规模，全年月均交易房源达到125万平方米左右。

“对比三季度销售市场表现，进入四季度的惠州楼市翘尾行情明显。”世联行粤东公司副总经理胡光宇介绍称，持续的调控重压之下，边际效应正在不断出现，企业加速推售入市是为了在未来市场占得先机。一方面是企业认可了市场调控的长效性，前期积压的工期集中呈现出来，另一方面则是市场大型房企集聚，集中冲业绩也成了普遍选择。

以11月为例，据惠州三县四区预售监管平台信息，单月预售证发放数量就达到84个，共有14847套房源入市发售。除了中洲半岛城邦、中海水岸城等项目加推，新城云昱花园、景富双湖湾、御水龙庭等全新楼盘均计划陆续推入市场。

结合岁末市场的表现，部分业内专家认为阶段性的置业良机出现。具体到判断基础，除了市场供应量的持续增大有效拓宽了购房选择面外，市场时隔两年多再度出现的“特价房”“折扣房”“认筹优惠”等等购房优惠也备受关注。华泓星岸城推出的“6888元/平方米起特价房”、中海水岸城“员工94折优惠福利”，以及富力南昆山和惠林温泉相继推出的低首付认购活动均引起市场热议。

值得注意的是，不单是销售市场议价空间的出现，在前期市场一直被质疑限制了房价发展的价格监制环节也不断精准。监测县区楼盘最新监制价格发现，合生国际新城、华泓星岸城、美丽洲花园等楼盘相较前期产品均出现不同程度下降。新城云昱花园等项目及时调低了入市价格预期，这也意味着市场正在不断优化自身的定价机制，价格在不断精准化，更加贴近阶段性的市场需求。

结合市场调控边际效应的不断出现，市房地产市场监督管理工作领导小组办公室主任、市房管局局长袁贵平在受访时重申了市场调控的长效性和决心，指出将坚持调控不动摇，继续落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。同时也提出调控需要更加精准和差别化对待，因地制宜、因时制宜，继续完善市场的监管和推动市场稳定发展。

具体到表现上，就在市场认为年终将进入相对的政策缓和周期时，满堂彩地产等5家违规中介遭到市房管局查处通报，纳入行业“黑名单”；同时建设部门则组织建设企业签署承诺书确保工人工资按时足额支付，均为惠州楼市的长效规范发展提供了有效指引。

■观察眼

市场回归理性检验产品品质

回顾惠州2018年的楼市，在调控深化和市场供需的交锋里是不缺少谈资的。无论是与年初房地产座谈会定调相伴而来的供需两旺表现，还是在市场巡查周期反复出现的“造谣”“辟谣”，抑或是年底调控边际效应下销售回落的同时不断活跃的土地市场，在市场“有形的手”和“无形的手”的博弈、融合进程中，市场跌宕起伏。

细看2018年楼市的销售表现，从时间上做切分的话，这一年的上下半场泾渭分明。在上半年的楼市表现中，调控的强化和完善，销售端不断出现的热销潮成为主导，楼市延续着过去两年调控周期里不断出现的供需紧张、供不应求表现。进入下半场则出现了明显的回落，调控边际效应不断深化背景下，市场销售理性回归，楼市供需反转，议价空间和购房选择面都有效拓宽。

分析上下半场迥异的市场行情，调控深化环境下房贷的持续紧收成为主因。信贷难、房贷基准利率大幅上浮，购房支出急剧加大，还贷压力同样大幅加大，这对于自住购房群体来说，无疑在很大程度上切割了潜在的市场需求。

就当前形势来看，楼市持续下行已成为必然。而刚性需求客户的过度透支将更加剧这一势头。

有这样一个例子，在水口一个分多期开发多年的刚需楼盘，前面1—4期均为此前销售，6—7期则为近两年销售入住。该小区业主委员会主任告诉笔者，在社区日常管理中发现，前期的业主小车比例占比超过六成，而后面两期的业主普遍都是使用电动车，超过七成比例。很显然，近两年购房成本的快速增加对于部分购房者而言意味着阶段性消费能力的透支。

在这里需要关注这样一个问题：市民花了更多的钱是否购买了更好的产品？在笔者跟访过程中，尽管在过去的调控周期里曾多次呼吁行业关注品质，但在过热的市场需求表现下，以及乐观的销售成绩单掩盖下，企业专注产品研发和品质构建的原动力并不足。反而部分企业通过投机取巧、加价兜售等违规方式获得了更高的利润。

很显然，这并不是一个良性的市场表现，优胜劣汰法则并不能生效。而当前，随着市场下行，供需反转，市场正在逐步理性回归正常。