市场从供需两旺到理性回落，调控从不断持续到边际效应尽显，房企扎堆进入到加速推售……这是在刚刚过去的2018年惠州楼市里发生的故事，或迷惘失措、或从容淡然，或错愕惊诧、或暗自欢欣，总之这360多个日夜的演绎足够激荡和精彩。

随着2019年的到来，2018年已然成为过往。

回首这一年，尽管年初行业座谈会明确调控不动摇，市场定位尘埃落定，但与调控形势相伴随的则是不断出现的市场供需两旺局面。局部片区更是出现了投资炒房客集聚的局面，这也直接导致了重申限制性购房举措、限外购房措施，严厉打击炒房投机。

制图：周美霞

跟随政府调控的不断着力，以及房贷的持续紧收行情，进入到下半年周期，楼市调控的边际效应开始逐步出现。尤其是在万科“活下去”，碧桂园、恒大均采取收缩策略的影响下，外来置业潮起潮落，惠州房地产市场销售快速理性回归。进入岁末阶段更是出现多楼盘释放购房优惠，市场时隔两年之后再现议价空间。

调控背景下的供需转变和销售变化，市场“有形的手”和“无形的手”的不断博弈进程无疑是关键。再结合调控边际效应下市场出现的新形势，如何才能取得有效发展，多看看来时的路无疑是个不错的方法。而具体到惠州楼市这一年所经历的事故变迁，且听记者细细道来。

南方日报记者 张峰

一季度暖市供需市场延续 发力住房租赁市场

在往年市场，经历过前一年翘尾行情之后，年初通常都将出现阶段性的平淡周期，但在近两年的暖市里则不再有淡旺季之分，持续维持着高位的交易表现。2018年的开端同样如此，破100万平方米的月度交易与前期的翘尾市场表现无异。

始于2016年10月初，惠州市政府发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》宣告惠州楼市进入调控周期。随后的2017年4月份，政策再度加码开启“限售”措施，在近两年的调控周期里，调控越深化楼市供需越表现出旺盛，市场供不应求。

2018年度楼市的开端便是如此，尽管政策层面持续深化，但市场各方仍旧表现出热情。

然而，更应该关注的则是该阶段政府对于经历长期的整治检查之后对长效调控机制的探讨。虽然类似于前两年市场的调控政策并未再度出现，但于1月份便召开行业座谈会强调调控不动摇和不放松，用意明显。市房地产市场监督管理领导小组办公室主任、市房管局局长袁贵平表示，企业不要抱有侥幸心理，而是应该积极配合调控，共同维护市场平稳发展。

与此同时，被各方看好，作为构建长效住房机制最为有效的租赁住房市场也得到快速发展。在该阶段，前期依托建行筹措租赁房源的基础上，惠州首家国有住房租赁企业市城投住房租赁有限公司挂牌成立，随后，市房管局编制的《关于惠州市加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》也对外公示，城市租赁住房市场的发展框架初步搭建完善。

“2018年坚持调控目标不动摇，力度不放松。”2018年1月31日召开的房地产工作座谈会的定调备受行业关注，也切实得到有效落实。随着合生国际新城、隆生仲恺花园等多家房地产企业和中介机构被查处通报，以及市房协发出诚信经营倡议，市场对于调控的理解和认知也在不断深入。

相对于过去调控周期反复出现的捂盘惜售、价外加价等行为，以及不断下发的《责令整改书》等情况，该阶段的惠州市场呈现出活跃而平稳的局面，楼市稳步前行。

值得关注的是，城市新的梦想在这一阶段也在不断发生。调整城市轨道交通线网规划将更多区域纳入近期实施周期，政府合作推动乡村振兴、人才保障机制不断完善，以及城市打造粤港澳大湾区东部中心城市的决心等，让市民看到这座城市的美好愿景。

二季度市场供需持续旺盛 严厉打击投机炒房

进入2018年二季度，经过节日周期的调整，明确政策定位的市场开启了狂奔的脚步。据惠州市政府发布的经济简报信息，在4—6月份，全市交易商品房源面积规模达到了479.18万平方米之巨，月均交易数更是达到160万平方米的历史高位。

一方面企业推售积极，市场供应量持续增加，另一方面则是跟随香港特首访惠的脚步，粤港澳大湾区的进程成为各方关注的焦点。入惠置业一度成为湾区市民，乃至全国范围内的投资诉求。其中又以惠阳、大亚湾最为明显，临深的地缘属性使得区域不断出现供需高潮。

在香港特首访惠的助推下，惠州房地产市场在该阶段成为了珠三角的置业热土。在部分楼盘一度出现一次性购置10套，数十套房源的投资炒房现象。与此同时相伴随而来的还有不断出现的市场谣言。部分开发企业、中介机构，以及自媒体公号为吸引眼球散布市场供需谣言，“深夜抢房”等声音不断出现。主管部门则是处在不断的辟谣和声明的进程中。

惠州楼市悄然成为了各方关注的焦点，楼市将如何发展也成为舆论的焦点。

在这种背景下，主管部门针对市场谣言及时辟谣。在5月底，大亚湾房管局发布《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法行为的申明》明确提出对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签。实施限制性购房举措，打击市场投机炒房行为。

随后，市房管局长袁贵平接受南方日报记者专访，阐述了惠州的限制性购房举措，严厉打击投机炒房，以及对于产业落户和人才安居的支持。该举措也迅速在全市范围内得到严格实施，投机炒房行为也迅速得到有效遏制。

市场监督管理机制在这一阶段市场也得到有效完善。应对曾不断出现的企业拒绝业主使用公积金贷款的局面，市住房公积金管理中心联合市房管局等六部门印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》，同时该中心还被纳入市场监督检查小组，查处企业违规拒贷行为。

而对于博罗名巨新城、惠城丽景湾上等少数几个楼盘出现的价外加价销售等违规行为则持续保持高压的势头，严格锁盘查处或约谈查处，维护市场的稳定发展和保障市民的合法权益。

值得注意的是，跟随调控的深化发展，各县区市场，县区的各片区市场也不断呈现出相异的发展局面。在这一背景下，惠州市房管局联合南方日报开展《革·局》调研，深入县区探寻市场的差异化发展局面，有效助力调控的不断精准化施策。

三季度调控边际效应凸显 市场成交理性回落

2018年度的楼市表现，从上半年的高位市场到四季度的回落，三季度市场的起承转合不可或缺。尽管在即时的销售统计数据中，仍然保持着高位的供需，但市场下滑的势头悄然出现。