央行的深度报告 对房地产金融政策给出了三条建议
来源:互联网    作者:中国房网    发布时间:2019-01-18 12:15
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  来源:樱桃小房子

  我昨晚本来写了篇文章,对人民大学副校长刘元春做的报告,关于居民消费和房地产的关系,我也想谈一谈,最后没发出来。

  我朋友说,何止是掏空,她还欠了一屁股债,每个月月供3万多,在深圳真的是亚历山大。我身边月供两三万的朋友可不是少数。

  说句实话,经过这一轮大涨后,如今的房价已经高得与普通老百姓的收入严重脱节了,我不否认中国有钱人很多,但限购后,买的起的很多有钱人是没资格买了,需要买房的人依然很多,但他们只买的起低总价房子,房价上涨过快,到了天花板,导致需求端很多人买不起了,才是一切问题的核心。

  好在我们意识到了,需要踩急刹车,居民部门不能再盲目加杠杆了。

  MG的话不多说,我今天翻出央行在11月发布的一份《中国金融稳定报告》,摘取其中关于房地产和住户部门债务的部分内容写出来,央行的政策建议,为什么恰恰是要保持政策的连续性和稳定性,支持刚需,打击投资炒房,抑制居民部门杠杆继续过快增长。

  全文200页,这份报告是由央行金融稳定分析小组专门起草的,组长是央行副行长范一飞、朱鹤新,重要性不言而喻。

  居民债务与房价有较大相关性

  首先,央行在报告中想要告诉我们,居民债务跟房子的关系有多大。

  2017年末,我国住户部门债务余额40.5万亿元,同比增长21.4%,较2008 年增长7.1倍。

  其中,个人住房贷款是自从1997年以来一直占据主导地位,2008—2018年三季度末,个人住房贷款余额从3.0万亿元增至24.9万亿元,占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%。十年的时间,增加了21.9万亿,增长了7.3倍。

  央行报告指出,住户部门债务水平与房价呈现较大的相关性。2009年,我国 实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,采取了一系列促进房地产市场 发展的政策,房地产市场价格止跌回升,住户部门债务也随之快速增长。

  2009 年底,住户部门债务余额8.2万亿元,同比增长43.3%,其中个人住房贷款余额 4.4万亿元,同比增长47.9%。

  2010年,为抑制部分城市房价过热,国家加大房 地产市场调控力度,金融管理部门出台差别化信贷政策,对抑制投机需求、控制房价起到了积极作用。

  与此同时,个人住房贷款增速和住户部门债务增速也在2010—2012年持续下降。

  此后,房价增速随着政策调控的放松与收紧而交替呈现上升—下降的M型波动态势,住户部门债务增速依然与房价增速保持一致的变动趋势。

  住户部门杠杆率低于国际平均水平,但增速较快

  从整体水平看,中国住户部门债务负担低于国际平均水平,且住房贷款抵押物充足、违约率低,当前债务风险总体可控,但债务积累过快需予以关注。

  2017年末,我国住户部门杠杆率(债务余额/GDP)为49.0%,低于国际平均水平(62.1%),但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)。

  尽管我国住户部门杠杆率低于国际平均水平,但近年来增速较快。

  2008年 末,我国住户部门杠杆率为17.9%,至2017年末已经达到49.0%,10年间上升 31.1个百分点。

  在中国住户部门杠杆率快速上升的同时,其他主要经济体的住户部门都经历了不同程度的去杠杆。例如,美国住户部门杠杆 率从2008年末的95.4%显著降至2017年末的78.7%。

  综合各经济体住户部门当前债务水平和增长趋势,截至2017 年末,中国香港超过65%,呈高红预警状态,而中国住户部门杠杆率49%,在30%~65%之间,且呈增长态势,应受到重视。

  债务收入比增长迅速

  我国长期实行审慎的住房信贷政策,平均首付比例达34%以上,且银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率,房地产信贷质量较好, 房地产金融风险总体可控。

  2017年末,个人不良贷款余额6149.3 亿元,不良率为1.5%,低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。

  2017年,我国个人住房贷款平均抵借比(即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值)为59.3%,风险抵御能力较强。

  但有参数在上升,比如债务收入比,这是以可支配收入衡量的住户部门债务水平。

  2008—2017年,我国住户部门债务收入比从43.2%增至112.2%,10年间上升69个百分点。

  其中, 房贷收入比(个人住房贷款/可支配收入)从2008年末的22.6%增至2017年末的 60.5%,10年间上升37.9个百分点。值得关注。

  房地产金融应该关注的问题

  虽然我们的房贷整体风险不大,但这些参数的过快上升引起了央行的警惕,尤其是近年来房地产业高杠杆发展模式 和房价过快上涨并存,房地产行业风险有所上升,相关风险可能通过多种渠道影响金融体系,因此央行明确提出,要对下面三个问题高度关注。

  第一个问题,房地产企业债务率较高,融资方式复杂。

  2017年,136家上市房企平均资 46 产负债率高达79.1%,比上年上升1.9个百分点,其中有26家资产负债率超过 85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资,购地资金杠杆率达到7~8 倍,严重违反了自有资金购地的要求。较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性,削弱了其应对行业波动的能力。

  此外,部分房地产企业的融资 渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况,加大了监管部门掌握资 金真实流向的难度,削弱了监管效果。

  第二个问题, 居民购房存在违规加杠杆情况。

  2017年,短期消费贷款增速异常,1月短 期消费贷款余额同比增速为19.9%,至10月则上升至40.9%。

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