国家统计局周一10点公布了2018年1-12月全国房地产数据，显示12月房地产投资仍较预期更有韧性，支持全年增速维持在9.5%，为过去四年来新高。而新房销量增速则从16年的22%、17年的5.3%进一步回落至2.2%，预示本轮行业上行周期进入转向。我们维持行业标配评级，但认为目前市场对于政策放松预期过高、对于基本面下行风险估计不足，我们提示板块短期的获利回吐压力，不建议投资者追落后。

（责任编辑： HN888）

销售减速。2018年全国新建商品房销售面积17.2亿平米（同比增长1.3%），其中住宅销售面积14.8亿平米（同比增长2.2%）、写字楼销售面积4363万平米（同比下滑8.3%）、商业营业用房销售面积1.2亿平米（同比下滑6.8%）。新建商品住宅销售面积占比86%，且是三大类可售商品房中唯一仍有正增长的部分，但尽管全年销售面积创出新高，但与16年22%和17年5.3%的增速相比，仍然进一步大幅回落。单月来看，全国商品住宅销售面积9-11月同比出现下滑且幅度略有扩大，12月重新转正至微增1.7%，与年末推盘放量以及部分城市补网签有关。但全年新建商品住宅销售金额仍增长14.7%至12.6万亿（商品房销售总金额15万亿），隐含住宅销售均价同比上涨12.3%至每平米8544元，主因16-17年高地价入市所致。

看全文

投资稳健。2018年全国房地产投资12万亿，同比增长9.5%，其中住宅投资8.5万亿，同比增长13.4%，占比71%。中国房地产上一轮下行周期始于2014年，房地产投资增速在2013年达到20%之后，于14和15年持续回落至10.5%和1.0%，此后在本轮上行周期中于16和17年逐步复苏至6.9%和7.0%，并在18年进一步提速至9.5%。全年土地购置面积2.9亿平米（同比增14%vs17年增16%），成交价款1.6万亿（同比增18%vs17年增49%）；新开工面积20.9亿平（同比增17%），其中住宅新开工15.3亿平（同比增20%vs17年增10%），竣工面积9.3亿平（同比减7.8%），其中住宅竣工面积6.6亿平（同比减8.1%vs17年下滑4.4%），总施工面积达82.2亿平米（同比增5.2%），其中住宅施工面积57亿平米（同比增6.3%vs17年底增2.9%）。

资金缓增。2018年房地产开发企业累计到位资金16.6万亿，同比增长6.4%，较17年增速8.2%和16年增速15%显著放缓，且在12月同比转负至4.1%。其中，销售回款全年为8.6万亿（同比增7.8%vs17年增8.6%），占比52%，12月单月同比下滑6.7%；自筹资金5.6万亿（同比增9.7%vs17年增3.5%），占比34%，12月单月同比增长6.9%；国内贷款2.4万亿（同比减4.9%vs17年增17%），占比14%，12月单月同比下滑15%。我们观察到1月再次降准后，部分大型国有房企获得的开发贷定价较去年出现小幅回落，但对行业整体的边际影响可能较为有限。目前其他融资渠道仅美元债市场出现阶段性复苏，但利率仍居高不下。