楼市调控强化因城施策，夯实城市政府主体责任。今年的中央经济工作会议一如既往对房地产市场有明确指示，提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。通过梳理近四年会议关于住房体系、政策基调、去库存思路等方面的表态，我们认为今年的核心要素在于“因城施策”，在“房住不炒”的大前提下，予以地方政府更大的权责空间。

货币政策进一步宽松带来流动性改善。本届中央经济工作会议延续了7月国务院常务会议提出的“稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕”的定调。结合近期TMLF的定向降息以支持小微企业与民营企业贷款，货币政策转向宽松的趋势愈显。展望明年，我们认为国内面临内外经济压力的环境下，尽管全面降息的可能性不大，但类似TMLF的定向降息依然可期，将会继续助力房地产行业尤其是需求层面的边际改善。此外，宽松的货币政策对于基本面的积极效应开始显现，房贷利率的松动将会继续扩围。我们认为房贷利率的见顶回落也意味着信贷端对行业的钳制即将得到缓解。

地方政策修正已然启动，从“因城施策”到“一城多策”。12月以来，我们观察到更多的城市出现一定的政策修正，因城施策进一步深化，以至于一城多策。地方政策调整的前提在于区域市场调控目标已达成，景气度下滑明显，为地方的调控政策进行纠偏创造空间。此外，土地收入作为各地重要的财政收入来源，近期开始面临拐点，因此住建部会议中也首提“以稳地价稳房价稳预期为目标”，这也意味着地方政府也将对收入稳定性有一定要求。

政策已经从防止大起逐渐回归到防止大落，政策托底可能性在加大。

行业改善持续，助力板块估值继续修复。政策周期“似曾相识燕归来”，19年地产板块将迎来BETA。历史周期回顾表明，尽管我们预测基本面下行周期还将持续近2个季度，但相对估值的修复之旅将会持续。配置角度，龙头房企估值溢价如期显现，我们建议三方面优选融资绩优生，挖掘价值洼地：具备强融资以及ROE突破能力（招商蛇口、保利地产(600048,股吧)、万科、华侨城）、具备成长弹性（阳光城(000671,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)）、享受存量价值红利（光大嘉宝、中粮地产(000031,股吧)、建发股份(600153,股吧)）。

风险提示：房地产调控超预期

（责任编辑： HN888）

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