总体看，多数省份依旧强调继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，确保房地产市场平稳健康发展。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2018年年末召开的中央经济工作会议继续强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。楼市整体调控力度将依然维持从严态势。地方“两会”再次强调相同的表述，显示了遏制房价上涨的决心。

　　确保房地产市场平稳健康发展措施方面，部分地区在土地环节继续加快供应，确保库存保持在合理区间。其中，北京市政府工作报告指出，2019年将完成1200公顷住宅供地，加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。从2019年1月北京土地出让市场情况看，截至1月28日已完成14宗住宅用地出让；另有14宗住宅用地将于近日出让。

　　张大伟表示，2019年，北京将有5万-6万套限竞房入市。依照目前共有产权土地出让情况看，预计入市体量将超过4万套。市场库存较为充足，有利于房价稳定在合理区间。

　　一直强调减轻房地产依赖的海南省交出了一份满意答卷。海南省住建部门负责人透露，2018年海南房地产开发投资达1715亿元，比上年减少16.5%；房地产销售面积1400万平方米，较上年减少近1000万平方米。“目前房屋均价为14500元/平方米，从2018年2月开始基本维持在15000元/平方米水平，遏制了房价进一步上涨的局面。”

　　2019年，海南省强调继续坚持“房住不炒”定位，同时强调要出台引导房地产转型发展的配套政策，保障企业合法权益。消息人士表示，海南省将研究出台全域限购后引导房地产转型发展的配套政策。

　　针对市场不同情况，因城施策、分类指导、精准调控成为地方调控住房市场的“药方”。

　　福建省提出加强房地产市场精准调控。福州、厦门要编制“一城一策”实施方案。浙江省的杭州、宁波两市将研究制订“一城一策”方案，其他城市将做好方案制订工作。

　　贝壳研究院院长杨现岭表示，2019年，各地楼市调控大方向是落实“一城一策”。“有的地方房价上涨压力大，库存不足，政策将坚决落实‘房住不炒’目标。有的地方经济下行压力大，库存充足，在楼市稳定的前提下可能适度放松。”

　　房屋销售减缓购房信心下滑 多国房地产显现降温迹象

　　从北美洲的美国、加拿大，到欧洲的意大利、英国，再到亚洲的新加坡，不少国家和地区都出现房屋销售减缓、信心下滑的迹象。

　　信心下滑 销售下跌

　　2018年美国房价增速放缓，此前房价一路攀升所累积的价格增幅已经超过收入增速，削弱了消费者的购房能力，拖累购房信心下滑。美国房贷机构房利美今年1月发布的调查报告显示，由于抵押贷款利率上涨以及房价攀升，2018年12月美国购房信心指数环比下滑2.7点至83.5点。

　　从销售数据上看，去年12月美国房屋销量跌至三年来最低值。根据全国房地产经纪人协会的数据，去年12月美国现房销售量下滑6.4%，考虑季节性因素后折算为年化499万套，是自2015年11月以来的最低值，同比暴跌10.3%。2018年全年房屋销量下降3.1%，达到534万套，也是2015年以来最低。

　　在澳大利亚，悉尼和墨尔本房地产市场价格跌至新低，令澳大利亚房地产市场信心降至谷底。数据显示，目前悉尼的房价比2017年顶峰时期下降了11.1%。澳大利亚房地产行业协会与澳新银行本月公布的一份联合调查显示，2019年一季度的澳大利亚房地产行业整体信心指数下降3个点至123点，较去年同期下降15.5点，为2013年9月以来的最低水平。

　　在欧洲，意大利房地产市场也表现不佳。和欧洲其他国家的房地产价格相比，意大利房价显然已经停滞不前，同比下跌了0.4%，下跌幅度较为温和。同期欧洲其他国家的房地产价格平均上升了4.3%。

　　英国“脱欧”的不确定性导致伦敦地区房屋交易意愿下降。根据LonRes的数据，英国伦敦地区2018年房屋换手率同比下跌14%。从伦敦开始的房屋交易萎缩逐渐影响到外围地区，英国皇家特许测量师学会对短期内英国房价的展望，已经下跌到1999年以来的最低水准。

　　在亚洲，2018年第四季度，新加坡住宅价格出现过去六个季度以来的首次下跌。根据新加坡市区重建局今年1月初公布的数据，2018年第四季度，新加坡私人住宅价格下跌0.1%，市区黄金地段的房价下跌1.5%。

　　融资紧缩 经济放缓

　　不少国家房地产市场出现降温的背后，存在一些共同因素，如贷款利率升高，融资收紧，以及经济出现放缓迹象等。

　　路透社报道称，美国房地产市场出现调整，是受到抵押贷款利率升高以及土地和劳动力短缺的影响，这导致房地产库存紧张、房价上涨。尽管2018年12月的工资涨幅达到3.2%，自2012年以来首次超过房价涨幅，但经济学家警告说，美国2017年年底进行的税制改革减少了抵押贷款利息和房地产税的抵扣，因而降低了拥有房屋所有权的吸引力。根据Mortgage News Daily的数字，美国30年期固定贷款利率一度在2018年10月突破5%，触及八年高点，使得借贷成本大大增加。该指标在2018年12月出现下滑，从月初的4.85%降至年关时的4.61%，但同比仍处于高位，不利房地产市场扩张。

　　澳大利亚方面，澳大利亚房地产行业协会首席执行官肯·莫里森表示，受到融资渠道紧缩、对经济前景不乐观态度的影响，作为澳大利亚经济的一大驱动力，房地产行业正在放缓。调查显示，维多利亚州和新南威尔士州的信心指数下降幅度最大，债务融资可用性的预期在过去12个月内下跌了20个指数点；对住房资本增长的预期降至-23指数点，为2011年调查开始以来的最低水平。受访者认为，未来一年融资的可用性将进一步恶化。

　　加拿大房地产市场自从金融危机以来出现大幅上涨，但同时也带来了房地产相关债务的剧增。自2008年以来，加拿大的住房债务额已经从相当于居民收入的150%上升到2018年的178%。在过去18个月，加拿大银行已经将利率提高了五次，高负债的购房者财务压力上升，预计2019年新房销售将更为缓慢。与此同时，抵押贷款压力测试也使得不少居民沦为风险更高的私人房屋抵押贷款借贷者。

　　新加坡金融管理局最新数据显示，2018年前11个月，新加坡住房贷款增速放缓至1.9%，不及2017年增速4.2%的一半。2018年7月5日，新加坡金融管理局、国家发展部和财政部联合发布公告，从7月6日起，上调额外买家印花税税率5至15个百分点，并收紧贷款限额。新加坡政府称，该举措旨在使房地产市场降温，维持房价涨势与经济基本面一致。

　　前景谨慎 走势分化