结合城市分类看，一线城市聚焦首置、首改产品，二线城市改善型产品需求释放，三四线城市首置、改善型产品占比提高。中指研究院通过对50家百亿元代表房企2017年及2018年重点项目各面积段的销售额贡献分析得出：一线城市首置与首改产品占比均增长2.8个百分点；二线城市改善型需求不断释放，改善型产品占比大幅增长4.3个百分点；三四线城市首置、改善型占比分别增长1.2个、2.0个百分点，至17.0%、20.8%。

走过2018年，房地产市场调控的效果已经显现。在市场运行方面，近期召开的全国住房城乡建设工作会议在总结过去一年房地产工作时指出，“房地产市场保持平稳运行态势，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现了积极变化”。从房企的业绩表现来看，行业集中度进一步提升。在新的市场环境下，房企在销售、布局、拿地等方面均有所调整，这将对未来一段时间房地产市场发展产生重要影响。

在融资创新方面，传统融资渠道承压，新型融资工具ABS发行规模逐渐攀升。2018年，房地产ABS产品总发行规模2593.5亿元，较2017年增长61.5%。从ABS发行结构看，供应链保理ABS逐渐成为房企青睐的融资方式。2018年，房地产行业供应链保理ABS发行规模共1201.3亿元，比2017年增加161.4%，在房地产ABS发行总规模中的占比从2017年年末的28%提升至46%。

2018年，在房地产调控政策依然从紧的背景下，全国商品房成交量增速略有放缓，但销售规模再创新高。中指研究院监测结果显示，2018年，“百亿元军团”规模较2017年增加12家，销售额共计11.4万亿元，市场份额超75%；“千亿元阵营”中，强者恒强的态势愈加明显。

横向拓展方面，不少房企拓展长期持有型经营业务，继续在长租公寓、产业地产、养老地产等领域深入拓展。2018年，我国新型城镇化建设和产业转型升级的提速，使产业地产的开发价值和区域性发展机遇显现。同时，政府大力支持养老产业发展，百亿元房企顺应政策加速产业地产布局、积极推进养老产业建设，如万科在物流业务上继续发力，收购太古冷链物流资产包，进一步打造国际领先的专业物流平台；龙湖携“椿山万树”进军养老产业，并与中医药大学在康养体系的搭建上创新合作，满足社会养老需求。

现金为王：多渠道筹措融资

2018年，在一线城市调控政策不放松、三四线城市需求逐渐疲软的背景下，百亿元房企持续发力二线城市，一线、三四线城市成交占比有所回落。从房企业绩看，二线城市已是成交主阵地。50家百亿元代表房企的二线城市业绩贡献占比为63.5%，较2017年增长了3.2个百分点，一线和三四线城市则分别下降2.3个和0.9个百分点。