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由此可见，哪怕是在深圳楼市，消费者也不再有“投资房产必赚”的信心。 肖小平进一步指出，除调控政策抑制需求外，对涨幅的预期是影响市场的关键。“在经济下行的预期之中，会让广大购买者有一个观望的姿态，购房更加谨慎。” 诸多业内人士向记者表示，一线城市二套房首付大多高至60%-70%，使一大部分有换房需求的购房者只能趋于观望。 张大伟则指出，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。 二手房市场数据同样凸显了市场低迷。根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量在下半年呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。 据21世纪经济报道记者不完全统计，2018年11至12月，深圳有至少30个新盘入市。在新房限价和开发商促销打折活动加持下，置业新房者明显居多，加剧了二手房市场的低迷。 而豪宅的有价无市则尤为显著。日前，有消息称，上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅“严重低于市价”抛售，业内哗然。 房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于，“杠杆买房”的黄金时代终结。作为投资标的，房产的变现能力、流通性逐渐下降，和成交量价的表现一样，开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。 对于投资者而言，“杠杆买房”的时代或将一去不复返。 21世纪经济报道的调查显示，近一两个月来，一线城市业主也“扛不住”，降价的案例比比皆是。 “从去年第四季度开始，确实多了一些降价比例较高的二手住宅。”何倩茹告诉21世纪经济报道记者，目前能卖出去的二手房，大部分都是降价的，幅度大部分在5%至10%，少部分在10%至20%。 高企的二手房税费也成为了交易双方的负担。“税费高一直都存在的，且没有取消的可能性，购房者只得接受”，深圳链家研究院院长肖小平向记者表示。 就深圳而言，在731新政后，深圳楼市遭受重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。 更深层次的原因则是，限购限贷政策抑制需求，人口红利也到达临界点，供需结构发生深刻改变，增量市场进入了拐点。 以深圳为例，华强城、万科星城开盘共推4000多套房，最终卖出约2000套。万科、风轩和鸿荣源壹城中心等也在年末撒网拼业绩。 焦虑的张先生只是众多一线城市二手房业主的缩影。时近1月底，二手房市场延续2018下半年的低迷状态，一线城市仍是二手房价下行调整的重创之地。 何倩茹预计，2019年房贷执行利率将下调，会对整体市场产生较大影响，但重点还得看下调幅度有多大。 “房价关键看信贷”，张大伟指出，在流动性收紧背景下，房地产资产的变现能力偏低，买房尤其是非核心城市已不再是稳妥的投资选择。 以深圳为例，“2019年全市二手住宅的成交量将现下行压力，全市二手住宅成交量降幅预计大概为5%-10%”，何倩茹称，二手房价难以大幅上涨，预计2019年房价涨速将放缓。
[摘要]房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于，“杠杆买房”的黄金时代终结。作为投资标的，房产的变现能力、流通性逐渐下降，和成交量价的表现一样，开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。 而从历史数据来看，2016年四季度居民购房杠杆率达到2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后6个季度连续下行。 在深圳这个楼市“风向标”，以深圳湾和东部华侨城为代表的豪宅和别墅，也同样沦陷。 二手房降价潮 继东部华侨城天麓爆出业主亏本千万出售房源的传闻，深圳湾豪宅片区皇庭港湾也有个盘直降300万元售出，印证了在深圳“买房必赚”的定论或被颠覆。 “北京已经跌了一年多了，豪宅更是基本没有什么成交”，中原地产首席分析师张大伟对记者表示。 此外，年末房地产开发商巨量新盘入市，一定程度上影响了二手房的成交。 多位地产研究人士指出，二手房市场陷入低迷状态，政策调整是主要原因。 肖小平表示，市场普遍认为国家调控房地产的预期较大，涨价没有空间，购房者在这种前提下便会放缓决策。 中原地产首席分析师张大伟预测，2019年，如果不出现明显的房地产政策变化、信贷政策变化，市场的下调难以避免。 数据还显示，世茂滨江花园均价从去年5月份以来，已连续九月下跌。 根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量，尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。 直到12月，一直气氛紧张的楼市有了些松绑的迹象，各地政策动态明显减少，人们对楼市的预期也因此改变。 个人房贷余额持续收窄，居民购房杠杆也进入了下行通道。据易居研究院测算，2018年三季度，全国居民表内购房杠杆率为31.3%，环比下降0.6个百分点，同比下降6.5个百分点。 |