2.1．地区

　　（1）房地产开发业务

　　3．向地产寻求多元化有哪几种形式？

　　2018年12月24日，银亿集团“15银亿01”3亿元回售本金违约，虽然公司目前主攻汽车零部件业务板块，但违约后主营业务板块难以提供流动性空间，只能通过向宁波开发投资集团转让股权变现筹资。

　　各行业民营企业对房地产业务的钟爱可以说与居民部门配置房产的热情既一脉相传又相辅相成，而民企参与地产业务的决策思路其实也与居民部门殊途同归，能力以内刚需为基础的地产业务开拓通常是比较稳妥的选择，为自用而开发的项目即使不能使企业盈利能力产生质的飞跃，至少也一定程度摊低了成本，贡献了一部分额外利润。而以盈利为目的的地产开发和投资，通常伴随着更高的利润目标和更大的运营风险，其对企业信用资质的影响因企业而异。但有一些基本的原则是不变的，主营业务是企业可持续发展的核心，地产业务的开展不能以主营业务为代价；虽然地产是优秀的抵押或变现资产，但地产开发业务高投入、长周期的特性对企业现金流会产生巨大的考验，地产业务对企业偿债能力的影响是不确定的。

　　来源：债市覃谈

　　投资获取政策优惠。部分企业能够通过一些特殊的政策或渠道获得条件优惠的土地资源，则顺势进行地产开发或投资业务也是情理之中。如福建的旗滨集团，在2018年7月新世纪出具的评级报告中指出，“公司主要依托玻璃业务的投资，以优惠政策取得商住用地进行开发，部分满足员工住房问题，其余对外出售”。

　　（3）近300家非地产民企财报包含投资性房地产，但参与深度差别较大。投资性房地产主要包括已出租的建筑物和土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权，严格意义上来说，这一块并不算企业转型地产业务，但实际上这块资产与房地产行业景气度相关性较高。数据显示，549家发行人中有65家在信评报告中明确提出涉及投资性房地产业务，318家有公开财务数据表明近三年内公司资产负债表“投资性房地产”项下有余额。综合可得共计326家发行主体在近三年内开展了投资性房地产业务。在只参与投资性房地产业务、不进行地产开发的210家发行人中，有14家发行人投资性房地产占总资产比重超过20%，139家占比低于1%，介入投资性地产业务的深度因企业而异，差别较大。

　　6．展望

　　5.2．从外部融资和资产质量来看，地产业务对信用资质多是正面影响

　　非地产民企参与地产业务原因。（1）开源，地产行业盈利能力高于多数行业，可以作为拓展收入和盈利的来源，这一类占比最多；（2）节流，减少成本开支，降低未来租金上涨带来成本增加的风险；（3）其他原因，政策优惠、福利用房等。

　　但是另一方面，非地产行业民企参与地产业务又面临很多实际的问题。（1）地产属于强周期行业，受信贷、土地、户籍等政策影响极大，也与区域经济发展息息相关，参与地产业务可能会使得非周期性民企的经营波动增加，在地产行业低谷期可能对公司经营形成不利影响。（2）民企跨界开发地产通常能力有限，难以做到全国布局，多数企业都只能将项目集中在一个城市或地区，地理位置分布极为单一，深受区域经济和社会发展的影响。（3）此外由于规模所限，跨界企业在地产市场话语权和议价能力欠缺，除非企业具备一些特殊的渠道和优势，否则无论是来路的成本价还是去路的销售价，都只能跟随主流市场，进一步压榨了利润空间。

　　制造业偏爱投资性房地产。值得注意的一点是，部分制造业企业对投资性地产业务有较明显的偏好，家电、机械设备、食品饮料、纺织服装等行业拥有投资性地产的企业占比均超过70%。可能的解释有：1． 制造业有较高比重的固定资产，包括土地、厂房等都可作为投资性房产收入的来源。2．对食品饮料和加点这类盈利和现金流都比较好的行业来说，会有相对充沛的资金发展其他业务，适当的投资性房地产业务可以盘活资金或存量土地，增加企业盈利来源，分散行业风险。

　　以苏宁易购为例，2018年6月25日，苏宁易购与恒大集团共同投资设立深圳市恒宁商业发展有限公司，初始注册资本200 亿元，主要业务为苏宁易购广场的开发和运营。苏宁与恒大持股比例分别为49%和51%。

　　2.2．行业

　　国君固收 ·专题研究 | 报告导读：

　　以广东省腾邦集团为例，企业核心经营板块为商旅服务和供应链物流。根据2017年6月4日中诚信出具的首份主体评级报告，公司在多年物流贸易业务发展中，于深圳福田保税区内陆续开展仓储及办公设施建设，先后投建腾邦物流大厦、腾邦大厦、赛格储运大厦和诚联物流大厦等建筑。2014年5月，公司承接深圳市（福田）国际互联网金融产业园区的规划、建设和运作，建成了福田保税区最大的专业化服务型园区，截至2016年6月末出租情况基本饱和，租金收入持续增长。至2017年末公司主要投资性房地产建筑面积达15.6万平方米，账面价值58.3亿元。

　　（2）子公司或孙公司进行地产开发

　　民企跨界地产行业通常是希望能够开源节流以使企业整体利益最大化。无论参与地产的最终结果是好是坏，无论决策是深思熟虑还是头脑发热，多数企业的初衷都绕不过开源和节流这两大驱动力。此外还有一类企业拥有特殊的行业或政策优势，往往也有很强的意愿参与地产业务。

　　为了研究非地产民企参与地产业务的情况以及其对于发行人信用资质的影响，我们筛选出目前有存续公募信用债的所有发行人，剔除国有企业和房地产企业后剩余549家，根据他们最新公布的信用评级报告及过去三年的公开财务数据，判断他们是否参与了地产相关业务。判断的标准有两条：（1）判断企业是否参与了房地产开发业务，主要通过信用评级报告内容识别；（2）判断资产负债表上是否有投资性房地产（根据会计准则，为了赚取租金或者资本增值而持有的房地产计入），主要通过财务报表数据进行识别。最后结论如下所示：