摘要

从2019年各省份地方政府工作报告内容看，“住房保障”和“棚改”是两个重要方向，综合考虑当下各方面资金来源尤其是地方政府的支出压力以及土地划拨方式改变对整体土地购置投资的负面影响，保障房建设尚难接过商品房的大棒，房地产投资稳步回落可能成为经济中长期筑底的重要影响因素，利率下行趋势仍未结束。

　　报告要点

　　从2019年各省份地方政府工作报告内容看，“住房保障”和“棚改”是两个重要方向，综合考虑当下各方面资金来源尤其是地方政府的支出压力以及土地划拨方式改变对整体土地购置投资的负面影响，保障房建设尚难接过商品房的大棒，保障性安居贷款年度增量共计13323亿元，由于这两项资金来源大致稳定，假设2019年两项来源共计1.7万亿，专项债方面，2018年棚改债发行规模约3156亿，考虑到棚改规模下滑，2019年棚改债预计仅能提供2500亿的资金，再考虑到有PPP项目约5000亿的资金，贷款、债券、PPP、公共财政预算共计能提供2.45万亿资金用于保障房建设，经验上估算对应2019年全年新开工保障房能达到2011年的峰值1000万套左右。进一步考虑房地产开发周期约为3年，因此2019年能计入投资完成额的部分可能仅有8000亿左右，这仅占2018年全年房地产开发投资完成额12万亿的6.7%，即便该项投资自身能贡献20%的增量，换算成对整体房地产投资的贡献也仅有1.3%。更重要的是，保障房建设的推进减少政府土地出让收入的同时可能意味着房企土地购置投资的下滑，这对2019年总体房地产投资可能更为不利。

　　地产投资可能是经济中长期筑底的重要因素

　　由于2019年首月的外贸、金融、通胀数据将陆续公布，节后第一周市场对数据尤其是金融数据企稳反弹的预期是压制近期债市表现的一大原因，我们在《债市启明系列20190214——信贷是否具有长期增长基础》中分析认为2019年1月社融和信贷确实存在大幅增长的可能，如资金宽松、额度充足、监管鼓励等因素，但考虑到中国经济与地产产业链仍存在较高关联，长效机制可能使住房开发逐步由商品房向保障房倾斜，但综合考虑当下各方面资金来源尤其是地方政府的支出压力以及土地划拨方式的改变对整体土地购置投资的负面影响，保障房建设尚难接过商品房的大棒，房地产业投资的稳步回落可能成为经济中长期筑底的重要影响因素，因此1月金融数据企稳可能仅是一个下行趋势上的一个小反弹，利率下行的趋势仍未结束，10年国债破3%仍是本轮行情的第一目标。

（文章来源：明晰笔谈）

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