“双边预期”正在形成

　　马上要进入3月，楼市传统的“金三银四”。新年第一个“购房季”，是冷是热？市场将往哪里走？购房者的心态，是很重要的信号。

　　楼盘上演“抢人大战”

　　△近八周杭州全市商品房交易情况

　　“星未来”领出的3幢洋房预售证上，备案均价高达25700元/平方米。“一般来说，洋房会比高层贵一些，1.2倍左右。”销售现场的负责人张堃告诉记者，但市场对这个价格的反应是高了，首开84套房源，但登记家庭只有63户，流摇了。比较周边二手房价，北面的新西湖小镇成交均价也在2万元/平方米上下，西面的罗兰小镇成交均价约1.9万元至2.2万元，隔壁的“鉴未来”高层备案均价也在22832元/平方米。

　　△“绿都·鉴未来”的销售大厅。

　　尽管如此，在杭州这样的网红城市，大多数楼盘还只是“暗搓搓”地打个9.9折、9.8折，小心翼翼地试探市场。现如今，“第一降”却大张旗鼓打出9折、送车位，率先“抢跑”，究竟有何考量？

　　两个楼盘从停车场就开始了“抢人大战”。其中一名保安不由分说，将记者“截”进了自家“鉴未来”的售楼处：“来都来了，先看看我们这里吧，价格一样的。”

　　“打出广告后，就有客户电话或者上门来问了，春节期间也有人陆续来看房。”张堃说，“调价的预期目标达到了。”售楼处里，最显眼的要数贴在沙盘旁的红色销控表，“新春置业大彩蛋”大字刺激着人们的眼球，详细列出了48套房源的备案价和优惠后的价格。其中，41套已被贴上了“已售”，剩余的7套，基本是1楼面积大、总价高的户型。

　　然而，从拍地时的炙手可热，到销售时的“手足”相争，只差了1年时间，却仿佛换了人间。

　　2018年以来，杭州的去化率持续走低。去年2、3月间，杭州整体去化率处于高位，超过90%；5月到达峰值，逼近100%；6月以后直线下行，12月降至60%左右。

　　据克而瑞浙江区域的统计，目前杭州的供求比为0.9左右，当供需双方都趋于理性，供不应求的天平开始转向。2018年，杭州的住房成交量达到1200万平方米。而根据克而瑞浙江区域的预测，2019年，由于新盘集中入市，供应量处在高位，全年成交量仍将达到1000万到1100万平方米量级。在“星未来”的现场，一名代理公司销售人员讲述了近期的切身感受：“现在行情淡了，购房者观望情绪很浓。”

　　“我周围的人都觉得，未来两三年杭州房价起码是稳的，反正是买来自住的，迟买不如早买。”小任告诉记者。而告别时，小任的父亲还不忘提醒记者：“赶快‘上车’”。

　　促销“套路”重现江湖

　　有人在此时选择退房“止损”，也有人在抓紧“上车”。

　　其实，如今楼市“营销战”已从远郊板块蔓延到热门区域。2月13日，“猪年第一摇”金隅中铁诺德·都会森林第三次开售现场登记。这个位于钱江新城的项目推出367套面积124到189平方米的房源，均价59032元，项目因设置600万元的门槛营销而收到了来自杭州市住保房管局的猪年第一张责令整改通知。最新的登记结果是，即使调低了冻资门槛，都会森林也因“零登记”而无需摇号。

　　记者在“星未来”里遇到的购房者小任，刚刚研究生毕业、进入杭州一所高校工作。根据杭州新近公布的2018年底常住人口数据，杭州人口达到了980.6万，比2017年底增加33.8万人，再创历史新高。“刚需”小任，恰好是这33.8万人之一。乘着学校还没开学的“空挡”，小任将父母从嘉兴接到杭州，专程为看房。一家三口已马不停蹄地看了两天，既有主城区的二手房，也有城西一带的新房，“星未来”正是他们这一天被中介带看的第4个楼盘。

　　“在现在这种行情下，稍微调整一下价格，还是可以的。”张堃介绍，就降价而言，“星未来”不是杭州第一家，甚至不是板块内第一家，但却是力度最大的。推出48套户型面积115、125、143平方米的洋房，优惠后单价2.1万元至2.2万元，总价上基本便宜了二三十万元。此外，支付定金后7日内一次性付清首付，可免费获赠一个价值18万元的车位。“调价后，与隔壁的价格持平了。同时，我们是区域内第一个洋房，产品还是比较稀缺的。再送一个车位，单价基本与二手房（加上税费）拉平了。”