在这一轮调整中，厦门降幅比较大的盘，多在岛外的新区，配套一般不太好。比如缺少商业，没有轨道交通，学位也非常一般。至于厦门岛内，由于存在“明确的物理分割”，其住宅稀缺性是非常显然的，再加上配套好，所以价格相对坚挺。

部分城市“楼市杠杆率”情况

纵观整个福建省，虽然经济总量不算大，无法跟浙江比，更无法跟广东比。但福建经济还是充满了活力，其制造业、GDP的中心在泉州，资金和权力中心是福州。看起来，厦门似乎不应该有多大发展空间，但厦门恰恰在夹缝里崛起了，成为人口增长的中心。

上海275902160078%--

苏州88129475108%101%

北京211%264%31%282%

厦门24924428178%167%

如果说上一轮牛市里，浙江是楼市最激进的省份，温州炒房团成为标志；那么，这一轮牛市（2016年到2017年）福建成为最激进的省份，闽系开发商和厦门高房价成为标志。

第二，厦门经济、人口等增长势头非常好，房价高估将长期存在。

2007-2017年部分城市增长率对比

注：表格里厦门的最新杠杆率为2018年6月数据，去年为2017年6月数据。深圳、杭州、南京、合肥为2018年8月（最新杠杆率）和2017年8月数据（去年杠杆率）。北京、上海分别为2018年9月（最新杠杆率）、2017年9月的数据（去年杠杆率）。合肥缺今年数据，去年杠杆率是截至2017年12月的数据。

可以看出，厦门房贷利率是“第二低”的，这意味着什么，值得大家品味。

厦门成功的关键，跟它是“计划单列市+特区”的身份有关，当然也跟它是美丽的、温暖的海滨城市有关。此外，厦门还因为“出道早”，成为福建省唯一一个“摆脱了地域文化限制”的城市。这一点也至关重要，这让北方人、外来移民想到福建的时候，首先想到厦门。

据厦门媒体报道，落户政策放款后，平均每月有5000人落户厦门。这看起来跟西安没有办法比，但你要知道厦门的人口规模本身就不太大。

厦门是这一轮楼市调整中，房价下跌最为显著的二线城市。调整的政策底事实上早在10月1日就出现了，当时厦门官方宣布放宽落户条件，还非常罕见地放宽了落户厦门岛内（思明区、湖里区）的条件，其中多处有跟住房挂钩的条款。

所以，我常说厦门有点类似“深圳+三亚”的合体。一方面，它经济活跃，能汇聚高科技企业和资金，类似深圳（只是规模小一些）；另一方面，厦门自然环境好，城市漂亮、气候温暖，类似三亚。这种城市在人口不断涌入的情况下，房价长期被高估是必然的。

我们还可以把厦门和泉州理解为夫妻关系，泉州是埋头苦干的丈夫，挣的钱存放在厦门，厦门是负责美丽的太太。

北京310001800058%54%

2017年9月29日，金茂在厦门以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块，成交楼面价29450.7元/平。

泉州230%284%33%268%

城市

所谓“楼板价”，是指开发商拿地的成本，折合到每平米可售面积里的价格，相当于住宅里的“土地成本”。

深圳232%406%68%506%

下面我准备通过4组数据，拿厦门跟主要城市做一个对比。包括GDP（经济总量），财政（一般预算内收入），人口（使用“小学生人数”指标），资金总量（金融机构本外币存款余额）。

由此可见，对于金茂悦的住宅部分，开发商本来是准备卖到4.1万元左右的，但由于市场变化，最近推出的“特价房源”单价只有2.8万元。而之前的10月中旬，还以2.5万元的价格卖过一批。

宁波6542596291%80%

杭州206%300%23%292%

可以看出，厦门的“家庭（楼市）杠杆率”是最高的。此外，过去两年拿地最疯狂的开发商，也以闽系为主。

厦门楼市再次传来大消息：在其北部的翔安区，有开发商竟然以低于“楼板价”的价格，来甩卖精装修住宅！

第三，厦门楼市的调整可能临近尾声，“最佳买房窗口期”或许正在出现。

福州260%331%14%295%

合肥38494978129%126%

“澎湃新闻”的报道称：

房企之所以“亏着卖”一个重要的原因是要保证年底回款，因为销售额涉及到行业内的排名，排名则会影响你在资本市场上的机会（比如定增、发债的审批）。此外，降价卖房还可以增加资金周转率。

那么问题来了：厦门楼市到底出了什么问题？这种大跌会持续吗？后市将如何？我的看法如下：