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从本质上来看，万达仍然是一个住宅和商业综合发展的地产开发商,但城市综合体模式促进了万达的飞速发展。依托“城市综合体”强大的商业号召力，基于低地价、政府扶持、核心区位、订单式招商等成体系的产业链整合优势，设计出了独具竞争力的以“资金流滚动资产”的万达轻资产模式。
3、对品牌和渠道的有效沟通是提升业绩的助推器。一般来说，策划和招商运营存在这很大的区别（知易行难）。如何和品牌方如何沟通，取得对方信任和对项目感兴趣？要通过很多关系协调和维护，这本身是一门学问。目前大多数的商业资产是靠本身的说服力来拿到品牌，但是，作为轻资产品牌输出公司来说，如果资产本身有说服力，那就不需要找外部专业团队！品牌输出要想获得成功，在能力上自然要上几个台阶。无论是品牌层次，开业率，提袋率，或者销售额，要能超越原有的团队和现状管理输出才可能成功。
来源：REITs行业研究 02 通过REITs产品，房地产商可以以更少的自有资金参与投资，从而实现“轻资产+重经营”的转型战略。另外，REITs无论是股权形式还是债权形式，都有较高的安全性和收益性，因此也能在资本市场上较好地流通，这为资金流入的稳定提供了保障。
美国老百姓躺在家里，买点REITs就能过上幸福生活。想想，你也羡慕吧？ 来源：喆安投研 来源：喆安投研 凯德业务模式 小结一下：企业在发展过程中，应该根据自己所处的环境和阶段选择合适的发展模式；无论是重资产的高周转模式，亦或是轻资产运营，本身不存在优劣和高下之分，适合才是最根本的问题。 在此过程中，海外的经验和模式，虽不能照搬，但也存在借鉴和能够带来启发之处。本文抛砖引玉，梳理了相关模式的共性以及国内创新案例的情况，也为轻资产化运营核心能力的打造提出了几点建议，供大家参考。 房地产传统发展模式下的“畸形”
图：轻资产化背后的变革 商业信托是近年来香港与新加坡资本市场针对商业地产金融支持的一种创新产品与融资工具，与REITs类似，受到相关监管政策的限制。从海外市场的情况来看，商业信托的好处是可以实现资产出表或者大部分出表，是实现资产轻型化或者以轻资产方式进行商业地产扩展的非常好的金融支持工具。在这种金融工具支持下，开发商可以实现“轻资产+重经营”，实现“小股操盘”，实现在商业信托支持下的运营扩张。 5.4 以合作开发来实现轻资产化发展目前国内金融支持工具不足、资产或者权益出境尚有一定难度、机构规模偏小、难以支持大体量商业地产项目或者大型地产企业实现轻资产化，合作开发或者与专业投资管理机构的合作成为一种和理想妥协的现实选择。 图：轻资产化运营
万达的轻资产业务模式 1.2 重资产模式下的畸形发展香港模式下，内地地产企业和金融企业产生了哪些“特色”？其一，热衷于囤地，因为囤地远比搞开发，搞建筑，搞运营来钱快。无论市场周期如何，土地始终是最“稀缺”的资源。内地房企形成了“高周转高负债”，追求短平快的业务模式。其二，以银行为核心的金融机构“偏科”严重，形成了融资严重依赖资产抵押（土地是最值钱的抵押资产），以信贷和固收（债权）为主要的融资形式，直接融资（股权）的占比很小。进而导致地产企业资本结构不合理，融资成本高企。金融企业业务形式单一，风险积聚。 1、我国传统房地产企业采用的是“重资产+高周转”模式，在特定历史阶段取得了较好的发展，但也存在诸多问题（政策博弈，债务，导致财富过于集中等），在新的历史时代旧有模式显然难以为继。 1.1 传统房地产行业的发展模式中国过去几十年来房企如何发展？重资产模式。在重资产模式下，房企的业务链条相对较长，需要前期拿地，中期建设，后期销售或运营。重资产模式，和中国的房地产行业政策，发展阶段都是密切相关的。中国房地产市场在诞生之初，学习和参考了香港模式（楼花，预售，70年产权等）。 03 小结一下：从以上几个案例的分析来看，其最大的共性是——无论是美国的西蒙地产，还是新加坡的凯德集团，在其轻资产化的过程中，REITs和其它类型的地产基金均发挥着非常重要的作用。 早在2013年，万科就与前海金控、深交所合作推出了国内首只REITs产品;2015年6月，万达集团联手被其收购的“快钱”推出国内首个商业地产众筹项目“稳赚1号”，该产品实质上是准REITs;目前，国内已有多家地产相关企业参与或发行了类REITs产品。 |
