摘要及主要观点

（责任编辑：唐明梅 ）

　　1 春季开工情况整体较好

　　银行感受到了流动性的宽裕，但是优质资产欠缺，投放不足。我们调研了杭州2家银行，一家是国有大型银行，一家是城市商业银行，其中国有大行反馈：年初的2次降准后，信号意义明显，但是由于此前储备不足，优质项目欠缺导致投放不足，和去年相比增长并不明显。城市商业银行反映对于地方政府项目和房地产项目准备不足，导致投放动作过慢，3月份后将加大对政府项目和地产的投放。

　　2 房地产销售出现小阳春，土地市场有所转暖

　　多因素叠加导致房地产销售转暖。1月份连续2次降准、房地产按揭利率的下降、个别楼盘限价政策的松动、中美贸易战的缓和、土拍市场的好转等。去年的结构性降准以及2019年1月份连续2次降准，流动性宽松预期明显；杭州首套房贷款按揭利率从上浮15%到上浮5%-10%；高价地预售价限价政策的放松，目前突破的几个都是此前拿地价过高的，拿地价相对一般的都没有放松；春节之后，杭州土地拍卖好转，土地溢价率提升，从去年的个位数溢价率抬升至10-20%；中美贸易战的缓和有助于扭转对经济的悲观预期。

　　2019年前两个月，大行贷款增速远远跑赢股份制银行。根据某城商行反馈，年初至今，大行贷款增速远远高于股份制银行，大行在三个领域均有所发力，包括房地产、地方政府以及普惠金融（民企），在此背景下，该行反馈股份制银行会在3、4、5月份加大信贷投放，争取赶上大行的节奏。

　　基建：平台反映年初后银行贷款批复速度加快。我们走访了杭州市一家城投平台公司，主要项目是棚改、市政、道路以及地下综合管廊等，公司反馈2018年银行贷款条件非常苛刻，信贷审批和放款都很慢，需要四证齐全以及资本金到位等，个别项目到总行都被毙掉了，但是到了2019年，明显感觉到政策面有变化，银行放款加速，公司7个项目有4个项目贷款已经批下来了，随着资金的落实，项目进度将明显加速，春季开工情况较好。融资环境以及政策的变化的确带来了基建项目的好转，一方面地方政府专项债以及地产债等发行提前，另一方面银行贷款条件以及审批流程出现改善，基建项目资金流好转。

　　详见我们2019年3月10日发布的《开工情况整体较好，贷款利率明显下行》报告

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　　一般贷款利率下降明显，银行息差压力加大。银行反馈2019年后综合贷款利率下降明显，其中房地产(000736)开发贷，龙头地产商执行基准上浮5-10%甚至基准利率；房地产首套房按揭贷款利率从上浮15-20%到上浮5%-10%；符合普惠金融的企业贷款利率大行上浮5%，股份制银行上浮20%；地方政府项目以及大型国企，基本上执行基准利率。在贷款利率下降明显但是存款争夺激烈的背景下，银行息差收窄，压力加大。

　　2、房地产销售出现小阳春，土地市场活跃。春节过后，来访量和成交量明显好转，二手房量价齐升。1月份连续2次降准、房地产按揭利率下降、个别楼盘限价政策的松动、中美贸易战的缓和、土拍市场的好转等多重因素导致了春节后的小阳春。杭州单日土地成交数量突破了去年的高点且土地溢价率较去年三季度有所回升，受访的地产商普遍看好一二线核心城市以及人口净流入且有产业支撑的三四线城市。杭州市大规模棚改接近尾声，货币化比例从60%下降至30%以下，随着棚改规模下降以及货币化比例下降，棚改带来的地产销售接近尾声，目前购房的60%以上都是新杭州人。房地产政策层面，实行“一城一策”，边际上存在放松，比如高价地限价政策的变化、按揭贷款利率等，但是限购限售并不明显取消。

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