为什么绿城的大部分土地款能由合作方来支付？冯征表示，绿城凭借品牌影响力和专业管理能力，有选择性地引进具有资金优势的合作伙伴，后者以借款的方式注资项目公司，而绿城在有些项目公司的股权不及50%，负债不计入绿城集团的财务报表中，借此可降低负债率。据悉，绿城就是以这种方式与山东高速、浙江能源展开合作的。

　　2010年，绿城在杭州市场的销售额达186亿元，占销售总额的34%。与此同时，杭州的新房2010年均价达25840元/平方米，勇登全国楼市“状元”宝座。楼市风向急转的2011年，杭州自然成为宏观调控的“重点目标”，绿城如何“见招拆招”？

　　据悉，绿城计划上半年在二三线城市（在绿城统计口径中，杭州属于一线城市）的销售大概占总销售额的75%—绿城做出如是战略转移。寿柏年也表示，将销售定位二三线城市之后，平均售价可能会降低，但利润未必会降。战略转移后的绿城，利润是升是降，只能局限于揣测。

　　绿城中国负债率远高于同行是不争的事实。据2010年年报，绿城的净资产负债率为132%。

【作者：明鹏 来源：时代周报】 (责任编辑：秦研科)

　　冯征向时代周报记者表示，900万平方米的开工并未要求今年竣工，况且开工所需资金，仅是项目全部所需资金的10%，“面临市场风险，绿城将视市场情况，适度对工程进度作出合理调整。”

　　冯征承认，绿城多个项目公司都以信托方式在融资，但其强调，“绿城目前的融资以银行贷款为主，目前银行的欠款达336亿元，平均利息为7%，信托融资为49亿元，年融资成本为10%-11%。”

　　3月底，正值绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城）2010年业绩公布之际，关乎其“资金告急”、“再陷集资门”、“宋员外又开始民间借贷”的帖子、报道纷至沓来。面临外界对绿城“负债率一再高升”的诸多疑问及揣测，绿城集团行政总裁寿柏年在2010年业绩发布会上表示，在追求大量土地储备的行业里计算负债状况并不合理，“关键得看公司的现金流是否顺畅”。

　　代建保障房拓展收入来源

　　增加信托融资之余，绿城在高收益债券、可转股债券方面做起了“减法”。据公告称，2010年5月，绿城购回大部分2007年发行的可转股债券，并产生损失1.4亿元。2009年，提前回购2013年到期、2006年发行的可转股债券，分别产生收益3.28亿元、0.11亿元。截至2010年底，公司还剩2.53亿元高收益债券、1.78亿元可转股债券。冯征声称“高收益债券、可转股债券的年利息达13%-17%，较其他方式融资成本高，绿城已斥资30亿元左右回购90%以上”。此外，绿城2010年度总的利息开支为26.62亿元，而2009年为18.53亿元，增加较多，绿城公告声称是“项目增多及平均借贷资金增加所致”。

　　保障房建设上，绿城的热情有目共睹。据不完全统计，目前杭州22个保障性住房项目中，绿城一家就拿走了12个。据了解，绿城参与保障性住房项目的主要形式是“代建”，也就是“政府出钱，开发商代建”，杭州建委相关部门也规定，开发商代建的管理费用是固定的，只有建设投入的3%。有业内人士认为，3%的管理费用太低，绿城想的并非如此。冯征向时代周报记者表示：“此举可在不增加负债的前提下，提高资产回报率、拓展稳定的收入来源”。

　　此外，绿城在销售上坚持快速周转策略，亦是解决资金压力之道。2011年，绿城并无具体的销售目标，但会实行“早销、快销、多销”的快速周转策略，希望销量与2010年的542亿元基本持平。

　　“代工”之外，绿城还在产品结构上进行更多的探索，如挺进二三线城市、加码商业地产，以应对楼市的严调。据悉，绿城开发的足迹虽已遍及50多个城市，但其对杭州市场的依赖不容小视。

　　截至2010年底，绿城集团尚未在收益表确认的销售收入为805亿元（按本集团权益计为523亿元），这些收益大部分将在未来两年逐步确认入账。此外，绿城600多亿元的银行授信还有300多亿元没用。就此，冯征向时代周报记者表示，绿城的资金链并未像外界形容的那样紧张。

　　事实上，与2010年中报相比，绿城的负债率已降低26个百分点，然而，绿城的减“负”之路依然遥远。绿城的“减负手术”能否持续奏效，唯有市场才可最终揭晓答案。

　　另一方面，绿城在2010年投资商业物业的金额达17.78亿元，较2009年的2500万元增长数倍。业界关注的是，商业物业投资占用资金多、回收周期长，绿城此举会否让其在高负债困境下“雪上加霜”？

　　3月下旬，在时代周报举办的2011中国旅游休闲地产价值高峰论坛上，中国房地产协会副秘书长何琦表示，开发商到今年9月就会面临资金压力。绿城董事长宋卫平也在2010年底对媒体表示，调控致使房企融资非常艰难。

　　国家对房地产行业的调控不断升级，央行连续9次上调准备金率，绿城“落子”的杭州、北京、南京、上海等城市均系楼市限购城市之列。在此节点启动内部融资，是否意味着绿城资金告急？

　　迫于压力，绿城方面声称“希望通过两三年的努力把负债率下降到一个合理的水平”。为此，绿城展开诸多探索。绿城的“减负手术”能否持续奏效，唯有市场才可最终揭晓答案。

　　沿着这一思路，绿城于2010年9月，成立专业房地产品牌服务公司—绿城建设管理公司（以下简称绿城建设）。

　　“绿城旗下有绿城集团、绿城控股，绿城集团主要负责房地产主业，集开发、设计、营销、物业管理于一体；绿城控股主要负责足球、教育等业务。”绿城集团CFO冯征向时代周报记者解释，此次内部员工融资是绿城控股的行为，与房地产业务无关。

　　负债“加减法”

　　截至2011年2月底，绿城建设签约的项目达到27个，总建筑面积超过490万平方米。据悉，绿城建设的管理费按项目营业额的7%提取，目前签约的27个项目，大致在3年内完成销售，按目前的房价估算，绿城建设总计可获得42亿元左右的收入，此块业务的收入几乎等同于利润，绿城拥有绿城建设37%的股权，折合一算，未来3年，绿城每年能凭“代工”获得3亿-4亿元的利润。

　　【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。