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　　据年报称，绿城计划2011年新开工建筑面积约为900万平方米，远远大于2010年的600万平方米，预计今年年底开工面积会达到1800万平方米。如此天量的开工面积，会否加剧绿城的资金风险？

　　房地产信托融资，被业内人士看成是融资成本最高的方式：不仅要有土地质押，年化收益率还高达17%-18%，如果股票过户，年化收益率为13%-14%。相比而言，银行贷款的利息则在10%以下。频繁以信托方式融资，会否加大绿城的资金成本、市场风险？

　　冯征向时代周报记者表示，目前商业地产占比仅为5%-8%，不会对公司资金链造成压力。不过寿柏年在2010年业绩发布会上表示，会逐步加大对于商业投资物业的投入。如何在保证资金运营的同时，加码商业地产—其中的“平衡术”也考验着绿城。

　　上海汉宇房地产顾问有限公司市场副总经理孙文勤向时代周报记者表示，内部员工融资这种方式在浙江较为常见，员工更加熟悉公司，更能衡量风险。此外，借款都需支付利息，企业更加愿意让员工获得这份收益。

　　著名经济学家茅于轼近日在中山大学“聆听大师”的讲座上表示，解决住房难，主要靠廉租房和住房补贴。事实上，绿城在2008年就在北京拿地，建设1万平方米廉租房。绿城集团董事长宋卫平也表示，将接受或投入更多资金建保障房。保障房之外，绿城在经营策略上悄无声息地上演了更多的“变脸”：开启“代工”之路、加码商业地产、挺进二三线城市。

　　内部员工融资供绿城控股之用，而绿城遍地开花的信托则是为地产项目公司融资。由招商银行深圳分行操作，绿城青岛项目通过北京信托融资20亿元资金。另外，绿城分别委托华融国际信托、中泰信托为绿城舟山、绿城御园募集资金3亿多、2.57亿元。这三个项目总募资金额达近26亿元。

　　63%土地款由合作方支付

　　本报记者 明鹏 发自广州

　　据悉，绿城集团预期2011年持续和新开盘销售的项目将达98个，可售房源金额约1200亿元。如此多的房源，却将销售目标定位与去年持平，绿城显然颇为保守。据悉，2011年前两个月，绿城销售额合计达88亿元，消化率分别为54%、61%。按此推断，绿城的全年销售额可轻松突破600亿元大关。但时代周报记者也从绿城内部获悉，3月份，绿城的项目消化率不容乐观，较前两个月出现一定幅度的滑坡。

　　如果说负债高对房企意味着什么，业界尚难达成共识，但绿城中国负债率远高于同行是不争的事实。据2010年年报，绿城的净资产负债率为132%，较2009年的105%再度升高。而其同行，万科集团、保利地产、金地集团、招商地产(000024,股吧)的负债率均在80%以下。迫于压力，绿城方面声称“希望通过两三年的努力把负债率下降到一个合理的水平”。

　　除开工所需资金之外，绿城集团在2011年还需支付198亿元的土地款。不过，绿城支付部分仅为72亿元，剩余的126亿元由合作方支付。据悉，截至3月28日，绿城已支付26亿元，仅余46亿元未付。

　　对于绿城的高负债率，其行政总裁寿柏年在2010年业绩发布会上认为存在统计上的“偏颇”，房地产企业的资产，很大一块涉及土地储备，但地块的升值无法在财务报表上体现。绿城年报显示，截至2010年底，绿城集团累计土地储备的总建筑面积达3700万平方米之多，难怪寿柏年有如此底气。

　　充满未知的2011年，面对银根缩紧、楼市限购的政策，绿城会陷入“断粮危机”吗？

　　为此，绿城展开诸多探索：成立专业房地产品牌服务管理公司—绿城建设，意在不增加负债的前提下创收；此外，更多项目采取合作形式开发分摊融资压力、承建更多的保障房迅速回笼资金，都是绿城降低“高负债率”之道。

　　2010年2月，一纸公告流传于绿城内部，主要内容是：因绿城控股集团有限公司下属项目公司开发建设的需要，绿城控股集团有限公司拟向内部员工进行信托计划的集资。绿城员工需在2月28日前通过所在单位、部门的工会小组向集团工会上报出资人员名单及金额。并于3月10日前与集团工会签订《委托合同》。时代周报记者从绿城员工获悉，此次融资为阶段性融资，起点额10万元，不设上限。贷款期限为2年，预计员工年收益率为12%。