国信证券分析指出，截至2月26日，2月产业债净融资较1月呈现明显回落。具体到房地产行业，2月行业净融资43亿元，较1月减少137亿元。另外，据同策研究院统计的信息，在今年1月不到半个月的时间内，已有6个房地产类的ABS被叫停。随着房企ABS到期集中兑付来临，警惕风险，基础资产的质量成为审核关注点。

万科置业海外的“苏醒”,引发了业内外关于万科战略变化的不少遐想。2019年，万科董事会主席郁亮给万科的定调仍是“活下去”，而在转型途中迷路的万科究竟能否借力海外业务开拓海外融资平台，“逆势出海”又能否如郁亮所愿，仍是未知。

财经网注意到，近年来万科为企业转型做出的尝试并不少，从万科近年来涉足的转型方向来看，主要包括物业、养老、物流、长租公寓等行业。而据万科公布的2018年半年报，其营业利润率的增长主要源自主营业务中的房地产业，而物业服务和其他业务在2018年上半年的营业利润率均为负。

然而，频繁发债的背后，却是2019年境内房企逐渐收紧的融资情况，和被高估的海外融资环境。长江证券数据显示，2018年下半年以来，部分龙头房企海外发债成本出现明显上升，最高票面利率达13.75%。

纵观整个房地产行业，已被房企触及的产业包括商业地产、文旅地产、物业服务、养老产业、物流服务、租赁服务、环保产业、教育、医疗业务等，甚至还有企业瞄准高科技产业，开始试水人工智能、物联网等热门领域。

郭毅分析称，“一直以来，布局海外业务都是房企的一种战略选择。一方面是迎合国内中产以上阶层海外置业的热潮，一些房企制定了海外资产布局和项目开发的战略计划，同时也收购了一些海外资产；另一方面是基于房企海外融资的诉求，开拓海外业务有助于搭建海外融资平台。但是真正从输送资金流方面而言，依托海外置业产生的经营收入，还不足以成为输送资金流十分有效的途径。”

戴德梁行于2月22日发布的《2019年中国境外地产投资意向调查》中显示，在严格的投资监管政策和紧缩的融资背景下，2018年中国境外地产投资创近四年新低至157亿美元，同比骤降63%。

值得注意的是，近年来中国境外地产的投资回报情况并不乐观，也使得需求端投资热度大幅下滑，同时境外资产处置数据也在进一步扩大。

逆势收购 市场已变

万科置业海外发布的2018年业绩报告显示，公司实现股东净利润约为6.77亿港元，约合人民币5.79亿元，同比增长约336.25%。虽涨幅喜人，但其主要收入来源为出租香港丽晶中心的单位及停车位的租金收入，即收购前南联地产的已有业务。

“转型绝非易事”，这是房企在行业下行期不可规避的瓶颈，也是郁亮的焦虑。

转型实难 焦虑必然

但两种猜想都未被坐实。收购南联地产后，万科置业海外既没有大举入局海外市场，也未拓宽香港的物业业务。收购后的三年间，公司净利润一直处于同比下降的状态，虽然在2018年实现较大幅度的业绩增长，也主要源自集团“应占联营公司业绩”的显著增加。

与此同时，国内投资者境外地产投资活动已从大量海外收购转向资产处置。据RCA（中国商业联合会数据分析专业委员会）数据显示，2018年全年境外有超过120 亿美元的物业资产被国内投资者出售，中国买家开始上演境外地产投资“大撤退”。

时钟拨回到七年前。2012年5月，万科通过旗下全资子公司万科置业（香港）有限公司，以约10.79亿港元的价格，获得了在港交所上市的南联地产控股有限公司（下文称“南联地产”）约73.91%的股份，更名万科置业（海外）有限公司。

此外，从金融主管部门不断点名房地产金融的态度也不难看出，房企境内融资环境并不宽松。这也不难理解为何房企纷纷走上了海外融资之路。

值得注意的是，万科2019年发债呈现明显提速，2月26日至3月7日短短十天，万科已发行及获批发行的债券即达五笔，总金额约111.49亿元。近期，万科“逆势前行”，加紧海外融资与海外置业步伐，亦难免不令人联想。

突如其来的收购公告，让万科的在港“壳公司”——万科置业海外重新回到人们的视野。

值得注意的是，万科收购南联地产之际（2012年5月31日），万科置业海外的总市值约为120亿，而截至发稿日（2019年3月18日），该值已降至21.15亿，七年间市值缩水近百亿。

沉睡之“壳”

在合硕机构首席分析师郭毅看来，万科置业海外这家沉睡多年的“壳公司”突然被唤醒，在某种程度上体现了万科开拓海外融资平台的战略计划。

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彼时对于万科此番举动，业内相传有两种声音：其一是万科收购南联地产意在为其未来的国际化发展做铺垫，接下来万科很可能大举拓展海外市场；其二是希望在内地房企融资受阻的背景下，建立境外融资平台，借助香港的资本市场获得一个较易变现的通道。

万科置业海外近日披露，公司与控股股东达成协议，通过收购万科集团持有伦敦、三藩市(旧金山)、纽约三家目标公司的方式，实现收购伦敦物业99.95％、三藩市物业45%、纽约物业49%的权益，总代价为11.38亿港元。

图片来源：公司2018年半年报

进入2019年，新一轮的偿债高峰压力促使房企的融资需求只增未减。在境内融资收紧的背景下，尽管境外融资成本相较国内高出不少，但是对于“钱紧”的房企来说，境外融资依然受到追捧。

相较2018年，2019年房企的境外融资规模更大、融资成本更高。据不完全统计，2018年2月，共有8家房企发行境外债券，发行总规模达24.55亿美元，融资成本4.75%-8.25%。2019年春节过后，奥园、绿城、华夏、世茂、时代、禹洲6家房企完成发行境外融资计划，总规模达32.3美元，融资成本基本在6.13%-8.50%之间，其中禹洲今年以来已经是第三次发债。