除此之外，政府对房企征收包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、房产税、印花税、契税等十余种税种，暨南大学管理学院胡刚教授指出，一般来说，房地产领域的税费占房价的比例超过20%。许家印认为，在限定房企利润上限的前提下，把环节税都去掉，合并缴纳企业所得税之前的所有税种，统一为控制房地产利润的累进递增式的增值税，这样就避免了个别项目的暴利行为，降低房价。

　　每经记者 叶燕婷 发自深圳

　　包头今年以来采取 “部门牵头、并联审批、信息共享、限时办结”的方式，令房地产开发项目审批程序，将由原来“涉及9个主要行政部门，11项行政审批事项，6证5书，183个工作日”，优化为“涉及5个主要行政部门，7项行政审批事项，6证1书，42个工作日”，审批时限较优化前减少近5个月。

　　亿翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东认为，绿地借壳金丰投资所展示的国有企业经营管理团队未来在企业决策中拥有更大的权力，会有可能成为未来地产国资改革的一个方向。

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　　《上海国资》总编罗新宇在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，金丰投资重组预案所展示的股权结构，确实反映出未来绿地的高管层在未来会有更大的权力。不过，他强调，绿地的职工持股会是个别现象，不能把绿地的模式看成为将是上海未来国资改革的普遍方向。

　　地产金融的震荡之年：开发商将为资本打工？

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　出于这样一个原因，很多房企都通过高负债扩大规模。近两年来，诸如泰禾、融信等起家于福建的房企凭借积极扩张的高周转策略，在销售业绩方面取得爆发性增长。然而，对于迅猛增长的业绩，企业土地投入增幅更大，部分企业拿地金额甚至超出销售额。

　　简政放权逐步展开/

　　繁杂审批带来隐形成本/

　　陈凯告诉《每日经济新闻》记者，在目前的金融环境下，那些年销售超百亿的房企，比销售只有一二十亿的房地产企业更容易获得贷款。

　　“兴润置业的情况应该只是个案，这家企业此前在浙江宁波高价拿地开发别墅产品，受到这一轮三四线城市市场低迷的影响，加上宁波的库存积压比较严重，导致项目去化遇到严重障碍，最终拖垮资金链。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，兴润置业的案例不能算是行业发生系统性风险，部分企业的违约对于行业的良性发展会产生促进作用。

　　宏源证券研究报告认为，造成兴润置业资不抵债的原因更可能是土地价格下跌，引发房企资产负债表恶化。通过wind梳理数据发现，自去年4季度以来，40个大中城市成交土地楼面均价出现徘徊回落，其中一线城市仍然保持着波动上行，但二线城市波动中趋势下行，三线城市趋势向下。随着土地价格回落和成交溢价率下降，土地市场冷却，可能带来房企资产负债表恶化的冲击，造成更多的风险问题暴露。

　　进入马年以来，房地产融资市场坏消息不断。

　　兰德咨询总裁宋延庆曾告诉《每日经济新闻》记者，在21家主业为房地产的央企中，真正能够产生很高经济效益和利润的并不多见。

　　朱一鸣认为，这样的定调说明信贷总量依然维持适度从紧的格局。事实上，在互联网金融、利率市场化改革等多方冲击下，银行间资金成本上升已是不争事实，这种趋势似乎已不可逆转，在银行业依靠存贷息差获取的利润趋于减少后，银行更多将贷款目标转向企业贷等更高利润的领域，个人住房贷款利率居高不下的局面恐将难以改变。

　　鲜为人知的是，天宸股份、宁波汇盛聚智都曾与绿地或张玉良有过交往。早在1995年前，天宸股份的前身联农股份就曾聘请张玉良为副董事长；宁波汇盛聚智的股权架构图显示，其由东方证券股份有限公司间接控股，而绿地则持有东方证券2.49%的股权。

　　事实上，即使有一天上海国资委收回不参与企业日常经营管理的承诺，也未必会动摇现有高管团队在绿地的权力。除了上述上海国资两大股东和上海格林兰外，天宸股份、宁波汇盛聚智、平安资本等剩余股东掌握了绿地24%的股权。其中，平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、珠海普罗、上海国投协力等五家PE机构是战略投资者。

　　刚刚落下帷幕的“两会”上，许家印关于简政放权能降房价的观点成为媒体关注的焦点。他认为，构成房价有五部分：地价、综合造价、政府规费，税收和企业利润，其中政府规费、税收都能通过简政放权缩减成本，“这几个部分不往下降，房价就没法降。”

　　金丰绿地一“相逢”：房企混合所有制改革探路

　　朱一鸣认为，李克强总理提出整顿影子银行已有时间表，以地产信托、房地产私募基金为代表的“影子银行”产品年内有进一步收紧的可能。由于今年货币政策依然维持偏紧的局面，房地产开发贷款与按揭贷款等表内业务仍将受到限制，如果表外业务也同时收紧，加上美联储逐渐退出量化宽松政策导致海外融资成本上涨，今年房地产资金面实在不容乐观。

　　预案随后披露，上海格林兰由32家投资管理中心(LP)组成，而其中负责执行合伙事务的普通合伙人（GP）的是注册资金只有10万元的上海格林兰投资管理有限公司。格林兰的股东正是张玉良为代表的绿地高管团队。

　　同时，针对审批中存在的串联审批、互设前置审批条件、流程复杂、审批时限长等问题，广东省房地产协会会长蔡穗声认为，目前的房地产项目审批环节消耗了很多社会资源，确实有精简的空间，这对于企业、购房者都是好事。

　　上述股权结构非常清晰地显示，目前的高管团队将在重组上市后的绿地拥有比现在更大的决策权。

　　“如果市场出现剧烈波动，越来越多中小型房企需要卖股权求生存之时，那些经营稳定、手握重金的企业反而会成为受益者。”朱一鸣认为。

　　开发商将成为打工仔？/

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　　“我们最近才刚跟银行谈成一笔贷款，利率还是比较便宜，现在银行对于大型房地产企业还是很看重，受影响的更多是中小型房企。”保利地产董事会秘书黄海日前向《每日经济新闻》记者表示。

　　2014年以来，房贷额度未见放松、利率不降反升的情况给各地房地产市场造成冲击。在今年1~2月全国主要城市成交出现明显下滑后，3月份市场依然没有好转的迹象，业界期盼的“小阳春”尚未出现。

　　国土资源部自去年4月起，下放12类项目用地和小面积零星分散建设项目用地预审权、卫片执法检查约谈和问责权到省。目前，国土资源部现有行政审批事项54项，未来3年还将取消、下放14项。

　　但也有业界人士认为，国家治理影子银行，根本目的还是在规范市场，并不是彻底关掉房地产的融资闸门。为此，歌斐资管创始人、执行董事殷哲还用歌斐房地产基金能顺利拿到“牌照”一事来证明这一观点。3月17日，中国证券投资基金协会颁发了首批50张私募基金管理人登记证书，歌斐旗下的房地产基金便是其中之一。根据歌斐资产公布的数据，截至去年底，歌斐管理的房地产基金规模高达260亿元。

　　先是传出兴业银行暂停房地产供应链贷款和夹层贷款，以及地产基金背景的德信资本为买地在杭州降价销售，导致A股两市地产股股价大幅下跌。随后，又曝出宁波地产界曾经的大佬浙江兴润置业轰然倒塌，留下超过35亿元的巨额债务，目前企业资金链断裂，已经严重资不抵债，当地已经成立专案组和应急工作领导小组处置相关工作。

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