长租公寓市场规模的不断扩大吸引力多路玩家的参与，窝趣CEO刘辉表示，长租公寓不是开门就能把经营做好的“粗放型”生意，各产业增值链条上都需要有“技术性”的经营和运作。长租公寓企业能否盈利，取决于行业所需的核心能力和参与企业的自身优势是否匹配，如果两者错位，实现长期盈利目标则相对困难。

家，是中国人的信仰，“长租即长住，长住即安家”，让住房不再稀缺和奢侈，让人人住到想住的房子，这是建方长租在房住不炒的国家方针下，坚持不懈，为之奋斗的目标。

其次，在北京、上海等一线城市，除了新建住宅，还要对存量资产进行优化配置，在这个过程中要进行新的探索，比如利用集体建设用地、商业办公楼等发展租赁，也能使收益得到提高。

运营商要回归本质业务，要盈利。然而我们发问：长租公寓的盈利模式到底在哪里？

长租公寓运营商风险不断出现，主要原因在于盲目扩张和资金成本太高，租金成本也高，目前行业内房租成本保持在每年10%的上涨幅度，有些城市更高。行业要发展必须构建完整的生态链，对于公寓发展而言，需要以国家政策为导向、以商业盈利为基础、以客户服务为基石，构成一个完整的生态链。

2019，轻资产运营爆发元年

从长租公寓整体发展的历史来看，2014年长租公寓进入公众视野，2015年国务院第一次把长租公寓纳入“生活服务业”至今，行业成长经历了5年时间，但是沉淀的经验、标准和人才远远不够。徐早霞认为，由于涉及监管部门比较多，新的监管政策落地还需要时间，未来需要监管部门和企业的共同努力去建设统一开放、竞争有序的市场体系，以赋能行业、赋能社会。

第三，运营商需要处理好规模增长与内在管理之间的关系。除了提高品牌溢价之外，最重要的是提高运营效率与增值服务，提高“内功”；具有重资产模式的房企可以考虑发行REITs改善其融资结构。另外，对于现在处于创业期的公寓品牌应该加速SOP标准化管理、IT系统、运营收益等总部的建设。

2017年初朗诗寓入市之时，我们对于行业趋势有一个基本判断：“今天是政策风口、明天血流成河、后天收获果实”。只是没有想到“明天”比预想中来得更早。

经历了2017-2018年的快速成长，长租公寓行业“频频”爆雷，快速扩张的压力之下，行业传统的“二房东”盈利模式显露出弊端，加上宏观经济的影响，长租公寓运营企业面临较大的资金压力，2019年长租公寓会否有更大的机会？长租公寓运营、盈利、资本哪一个更重要？大考之年，《中国房地产金融》邀请19位长租公寓大咖，就行业发展态势、盈利模式、运营方式、未来趋势、资产证券化等热点进行展望。

中国租赁市场规模庞大，随着新中产的崛起，租住需求的个性化和多样化激发了更多租赁业态的创新、诞生。在E+青年公寓CEO张威加看来，行业细分的趋势下，未来两三年仍是跑马圈地的窗口期。

窝趣CEO 刘辉

公寓行业管理错综繁杂，模式、融资、运营、房屋安全等都是摆在面前待解的难题；但政府支持行业发展的信心和力度并没有改变，对于住房租赁而言，一切才“刚刚开始”。展望2019年，期望公募REITs能落地，有关行业标准能形成；公安、消防、工商、税务有明确的落地文件，为运营企业提供正确指引。

寓居CEO刘斌

“大家在讨论2019年大环境的艰难，但在我看来是一个‘考验年’，对行业和企业都是一次重大考验。”安歆公寓CEO徐早霞接受《中国房地产金融》采访时表示。

徐早霞认为，考验来自两方面：第一，考验行业从起步期、爆发期到平稳期的“软着陆”；第二，考验企业的运营能力和管理能力。“考验与机遇并存，所以我对2019年充满期待”，为此徐早霞将安歆公寓2019年定为“运营年、服务年”，由“三好”过度到“五好”(好产品、好服务、好价值、好榜样、好内容)。

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租赁行业从婴儿期迈向幼儿期，将在以下三个层面转向和演进：第一，行业定位从长租公寓转向住房租赁，重心从公寓转向住房；第二，客户需求从单一的强调白领、蓝领、金领等社会属性，转向同时关注人的社会属性和家庭属性；第三，产品的空间状态从以间为单元，转向到以套为单元，逐步实施租购并举的构想，实现租售同权的伟大梦想。

“2019年是集中式公寓轻资产运营爆发的元年。” 张威加告诉记者，由于轻资产运营模式的前提是理解整个产业链，公寓机构需要深谙各版块的操作路径，才能做到供应链赋能、服务赋能、品牌赋能、客户系统赋能、运营赋能、营销赋能。

当然，市场阶段的迅速切换对于行业的长远发展而言并非坏事，可以促使优质企业回归客户需求本源，切实做好产品和服务，苦练内功，提升效率，以更强健的体魄去迎接“后天”。

2018年6月份之前，行业一路高歌，去年下半年随着甲醛房、租金贷等事件的发生，给行业带来了阵痛，同时也促使行业规范化发展。在我来看2019年的长租公寓市场会还是有压力，企业之间的并购将会更加剧烈。

而从资产持有模式来看，不管是重资产运营、以包租为主的中资产运营还是轻资产运营模式都是有盈利机会的。“专长做重资产的企业专注重资产投资，专长做轻资产的企业专注轻资产运营托管，大家将各自专长发挥极致，才能在资产管理价值链条上产生不同价值的贡献。”他表示，未来期待市场上以获取租赁用地和自持地的重资产模式或有较大发展，开发商、国企、金融机构等结合自身的优势做重资产，通过资产证券化在市场上形成合理的退出。

2019，迎难而上

E+青年公寓CEO张威加

（以下排名不分先后）