2015年上半年东莞楼市走上快速发展通道，别墅产品成交突出，增幅明显大于去年。南方日报记者 孙俊杰 摄

　　■楼市半年报告

　　又到半年盘点时。在一系列政策利好刺激之下，2015年上半年东莞楼市快速由冷转暖，走上高速发展的通道，住宅成交从春节淡季17.42万平方米的低点起飞，实现3月51.37万平方米、4月74.71万平方米、5月95.48万平方米、6月99.5万平方米步步高升态势，上半年住宅成交400万平方米，创历年同期新高。

　　二手房方面，二手网签量也呈节节攀升的态势。其中，在2015年6月，东莞的二手网签更是达到4097套，创2013年8月份以来单月的最高值。而从今年上半年来说，政策刺激，对买家入市信心有大大的提振作用，再加上部分股市资金的流入，使得二手交投逐步好转。

　　楼市成交方面节节高的同时，土地市场却依旧延续去年下半年的颓势，供求低迷格局未能根本扭转。从土地供应来看，上半年东莞土地供应66宗地块，占地面积312.13万平方米，比2014年同期减少5.77%。不过，业内人士普遍看好东莞土地市场下半年的表现，土地市场供应缺口加大，预计下半年政府加快推地节奏，开发商的购地需求也将集中释放，土地交易量有望升温。品牌开发商将会在下半年寻找机会获得合适地块，增加土地储备以支撑完成全年的销售业绩。

　　临深片区领跑 去库存步伐加快

　　新房市场

　　在东莞楼市历史上所有上半年有监测数据以来，今年上半年的月度成交连续4个月同比及环比均同时增加，在历史上第一次出现。

　　6月量价均创历史新高。6月东莞住宅签约面积约99.5万平方米，这是东莞历史上第一次月度成交达“百万”，6月住宅均价约10088元/平方米，史上第一次月度“破万”。

　　中原地产东莞市场研究总监车德锐表示，第二季度成交的大幅反弹主要归功于“3·30”政策的刺激，压抑多年的换房需求得以释放，楼市信心得到大幅提升。2015年第二季度东莞住宅签约面积约267万平方米，环比第一季度大幅增加1.06倍，同比去年大幅增加1.32倍。

　　成交向品牌房企集中。上半年前十房企中，全国品牌房企占六成，全市约有220个房企有商品房成交，即4.5%房企数量占据了市场54%的份额。而2014年上半年前十房企市场占有率约44%，即今年品牌房企市场份额提升了10个百分点。上半年全市商品房成交额同比增72%，而万科、保利、碧桂园、万达、恒大、光大等前十房企总额则同比增108%，明显快于全市平均水平。

　　上半年的热点楼盘主要分布于临深片区及松山湖片区。从全市住宅签约前10名楼盘来看，主要分布于临深片区及松山湖片区，如凤岗、黄江、樟木头、虎门、长安、松山湖等。市区无一楼盘上榜。热点楼盘以品牌房企为主。前十楼盘房企包含万科、碧桂园、保利等品牌房企，约占一半份额。从市区住宅签约前10名楼盘来看，南城占六席，东城占两席，莞城和万江分别占一席。

　　今年上半年，大户型楼盘成交表现突出。市区前十楼盘中，主力户型在120平方米以上的大户型楼盘占6个。其中鼎峰源著在市区大户型楼盘中表现最突出，以约5亿元的业绩市区排名第三。

　　同时，公寓开发遇冷，供应处低谷。上半年70平方米以下户型供应比重仅5%，处于历史低谷，反映出开发商对东莞公寓的市场预期较低，开发意愿较小。刚需产品70-120平方米大幅供应。2015年上半年东莞70-120平方米刚需产品供应比重达73%，创历史最高值。其中101-120平方米户型增加明显，比重达20%.141平方米以上大户型供应大幅锐减。上半年140平方米以上大户型供应比重仅11%，创历史低谷。临深片区成交量支撑东莞半边天。从上半年住宅成交前十区域来看，基本上以临深片区为主，其次为市区和松山湖片区。前十区域占市场份额达65%，而在2014年份额仅52%，反映了上半年区域集中化程度加深。

　　上半年东莞住宅库存总量及去库存时间连续4个月同时下滑，截至6月底住宅库存仅492万平方米，按照上半年的去化速度，去库存时间仅需7.4个月，去化压力较小，房价受支撑。房企去存压力降低，目前市场已处于新货缺货的阶段，下半年预计会有众多新盘入市。

　　别墅产品成交突出，增幅明显大于去年。在国家支持改善型需求政策之下，也推动了别墅客户入市，别墅行情也较为火爆，2015年上半年别墅共成交1523套，合计面积45.6万平方米，同比上涨120%，主要是保利生态城、南部湾万科城、锦绣山河、金地城南艺境、万科棠樾等项目所贡献。

　　瑞峰地产东莞市场研究部经理李玲玲表示，经济稳定发展，区域规划和产业政策不断出台。2015年东莞下半年经济预计会继续稳定发展，区域规划和产业支持政策将会继续出台，尤其产业园项目将会不断涌现。同时，楼市成交保持高温态势，预计房价会有一定涨幅。2015年下半年东莞楼市将会延续上半年的火爆，成交量仍将可观，住宅成交预计超过400万㎡；均价方面，预计会有小幅的涨幅，将会在9500元/㎡分界线左右运行。下半年，新盘上市量增加 预计有30个新盘入市松山湖和临深片区将是重点。

　　实际上2015年上半年东莞楼市主要是去库存，以旧盘加推为主力，纯新盘入市量有限。下半年新盘量将会大幅增加，新盘主要集中在松朗片区及临深片区，或将是东莞楼市主战场。下半年纯新盘预计入市有30个左右，如中心城区：嘉宏锦园、皇马郦宫等；松朗片区：光大山湖城、振业松湖雅苑、中央盛景、天麟时代广场、碧桂园天汇、翔龙御湖居等；临深片区：中央豪庭、水榭兰亭、碧桂园翡翠湾、华桂园等。

　　改善型成交比例明显上升

　　二手房

　　进入2015年，东莞的二手网签量呈节节攀升的态势。据东莞市房产管理局公众信息网的二手网签数据显示，2015年上半年二手网签为18373宗，较去年下半年上升9.8%，较去年上半年更是上升12.1%，是近年来网签量第二大的一个上半年，仅次于成交活跃的2013年同期。其中，在2015年6月，东莞的二手网签更是达到4097套，创2013年8月份以来单月的最高值。而从2015年上半年来看，政策刺激对买家入市信心有大大的提振作用，再加上部分股市资金的流入，使得二手交投逐步好转。

　　价格方面，东莞的二手住宅成交均价一直都保持稳中有升的态势。据合富置业成交数据统计显示，2015年上半年的二手住宅成交均价为8225元/平方米，环比下滑4%，同比上升2.8%，整体波动不大。业主的心态则大多较平稳，叫价坚挺，议价空间有限。