调查数据显示，在2015年上半年，东莞的首次置业者比例首次下滑到只有62.1%的低位，该类买家主要是选择总价72万/套左右的两房单位，如景湖春晓、怡丰都市广场等。而相较于首次置业者比例的下降，改善型买家的成交比例则明显上升，达34%，在上半年成交量前十的楼盘中，花样年君山、东骏豪苑、中信阳光澳园等就受到这些改善需求买家的关注，且当中接近八成以按揭付款方式购房，房贷政策对市场的刺激开始逐步显现。

　　从买家成交单价来看，在2015年上半年整体市场成交当中，以8000-10000元/平方米的单价段成交为主，该占比达50%，较以往有了显著增加。

　　另一方面，东莞的楼市成交一直以在东莞生活工作多年的外地人居多，据统计，2015年上半年，外地户籍客户成交占比达75%，较2014年下半年的64%明显增加。这与东莞楼价稳定、对比周边高楼价城市其尚处于价格洼地有关。尤其是近期楼市火爆的深圳外溢客户需求持续旺盛，且广东自贸区挂牌，虎门长安纳入泛自贸区生活圈，轨道交通R2线即将开通等，拉动东莞楼市的回暖，东莞逐渐成为热门的居住地。

　　业内预计，随着楼市成交回升，东莞一手新货的库存压力将得到进一步缓解。而且政策环境预期宽松，半年内2次降准、3次降息，一年期贷款利率及公积金利率已降至历史低位，资金的流动性增加，直接降低了购房者购房成本，进一步刺激购房需求，尤其是改善需求买家在政策的利好下，加紧入市的步伐，预计下半年东莞二手交投仍会保持月均3000宗以上的良好水平。价格方面，虽然整体楼市好转，但在一手去库存的大环境下，东莞的楼价不会出现大幅飙升的情况，楼价仍将以稳定为主。

　　下半年将迎来

　　布局良机

　　土地市场

　　在多重利好叠加效应下，上半年新房市场快速回暖反弹。但东莞土地市场依旧延续去年下半年的颓势，供求低迷格局未能根本扭转。从土地供应来看，上半年东莞土地供应66宗地块，占地面积312.13万平方米，比2014年同期减少5.77%，比2013年同期减少3.36%。其中，商住地供应占地面积50.36万平方米，比2014年同期减少56.73%，比2013年同期减少11.59%。

　　东莞市国土交易网站的监控数据显示，上半年东莞土地成交占地面积218.67万平方米，比2014年同期减少31.6%，同比2013年减少32.2%。其中，商住地占地面积成交43.75万平方米，比2014年同期减少52.96%，比2013年同期减少23.2%。土地成交受到供应紧缺制约，成交低迷乏力。上半年整体土地成交金额42.64亿元，同比2014年同期减少51.33%，同比2013年减少14.75%，其中，商住地成交金额29.37亿元，同比2014年减少42.34%，同比2013年增长1.74%，土地财政收益下滑。

　　价格方面，商住地楼面地价3090元/平方米，比2014年同期上升31.11%，比2013年同期上升28.79%，地价上涨动力增强，地价持续走高。

　　上半年东莞商住地和商业用地的供应量十分低迷，商住地更是下滑至近十年同期的低位。车德锐分析介绍，政府推地上深度放缓，主要基于两点考虑，一是过去东莞土地市场供应放量，土地供应指标已超出供应计划，政府惜售土地资源。二是人口红利淡去，居民住房需求萎缩，政府控制城市库存风险，平衡楼市供求关系，推地谨慎。三是政府缩减存量地供应，企图加快推进三旧改造。下半年东莞土地市场将迎来推地契机，主要几个支撑点：其一，政府财政压力，需要加快推地步伐增加财政收入。其二，2014年以来东莞土地供应快速放缓，供应紧缺的局面加剧，局部区域新房市场已出现供不应求。平衡区域楼市供求关系，稳定房价，政府需要及时补充土地对接需求。其三，宏观环境好转，开发商对行业预期信心增加，拿地积极性高，这也是政府推地的重要契机。其四，广深客加速外溢，对接广州、深圳客的局部区域将迎来发展新机遇，东莞可顺势加推地块。

　　土地市场供应缺口加大，下半年政府加快推地节奏，开发商的购地需求也将集中释放，土地交易量有望升温。品牌开发商将会在下半年寻找机会获得合适地块，增加土地储备以支撑完成全年的销售业绩。但东莞土地低迷的局面难以根本扭转，低位行情将成为市场新常态，一方面是由于土地供应紧缺所致，另一方面区域发展极不平衡，对于相对落后的三类镇区，实力房企不敢轻易布局，缺乏热门区域的优质地块，市场交易氛围趋于平淡。

　　南方日报记者 郝金朋