|
在一些业内人士看来，除了财政压力，这轮微调其实是对此前“一刀切”调控政策的修复。以棚改货币化安置政策为例，在不同的城市，去库存的效果各不相同，衡阳曾面临无房可卖的窘境，而菏泽被“限售”困住市场。 2015年7月，国务院印发《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，提出用三年时间改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套、农村危房1060万户。 2017年4月，住建部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市，棚户区改造要以货币化安置为主，避免重复建设。 时任住建部部长陈政高曾对棚改货币化安置大加赞许，认为“既推动了去库存工作，又减少了重复建设，提高了效率”。 被认为打响此次楼市“松绑”第一枪的菏泽市，2015年完成棚改20960户，2016年完成62066户，并在2016、2017年连续居全国设区市城市棚改首位。 过去几年，大规模的棚改货币化安置，催化了菏泽楼市的火爆，也使得当地土地成交量持续增长，土地出让收入更是让当地政府赚得盆丰钵满，在山东乃至全国都名列前茅。 据房天下数据显示，在2017年1月至今，菏泽曾三次进入全国土地出让金TOP20，分别是2017年7月，以38.6亿元位居20位，2018年1~3月，以120.4亿元位居第18位，2018年5月，以53.3亿元排名第10位，排名不断攀升。 然而，受“一刀切”的房地产调控政策影响，2017年11月，菏泽不得不采取了“限售”政策，这对较为依赖土地出让金收入的当地财政而言，影响巨大。 2018年6月下旬，有消息称棚改项目审批权将收回至国开行总行。10月8日，国务院常务会议指出，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。棚改政策的全面收紧，对于菏泽而言，更是“雪上加霜”——去库存红利消退，房地产销售出现大幅下滑，或成为菏泽迫不及待取消限售的原因。 但在“取消限售”政策公布次日的一纸说明中，菏泽市住建局却将原因引向了市民的购房需求，称菏泽市限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。 而近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。“为防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。”在说明中，菏泽市住建局如此解释。 “由于房地产属于不动产，具有明显的区域性，因此在房地产整个运营中，城市之间出现严重的分化，但我认为这个分化不是调控造成的，而是因为中国的土地制度和土地供应都存在土地错配的问题。”顾云昌表示，正因为如此，在一些三四线城市库存很多，需要去库存。而对于一二线城市，不仅没有去库存的诉求，还需要增加库存，因为在库存不足的情况下，会导致整个房地产市场的供不应求，造成房价的上涨。 在顾云昌看来，房地产市场的特殊性使得“一刀切”的政策难以奏效，不像其他大宗商品要降一起降，要涨一起涨，也正因为如此，此次中央工作会议提出因城施策，分类指导，将调控的权限更多地交给了地方政府。在建立房地产调控的长效机制过程中，必须想办法解决土地错配的问题。 施昱年则认为，从分类调控到分类指导，体现了房地产政策的系统性。原来的调控是一个管制手段，很难与其他的配套政策相结合。而从目前来看，必须要在财政压力和调控政策之间取得一个平衡，这时候，中央的“分类指导”就非常重要。 比如地方政府面临着地方债压力，急于放开限购，而对于中央政府而言，需要转变地方政府的调控思维，不再局限于房地产本身，只做头痛医头、脚痛医脚的管制，而是指导地方政府将调控的思路打开，跟地方债结合，跟政府的财政压力结合，行成一系列配套措施。 除了财政政策，货币政策也和房地产政策密切相关。今年1月，央行宣布降准，业内纷纷认为这是对房地产市场的松绑信号，降准降息一向也被认为是房地产调控的重要风向标。 施昱年认为，除了利率之外，中央政府也可以通过股市等其他手段对房地产市场进行调控，但由于现在正处于经济下行阶段，政府这些手段只能慢慢调整，从利率突破，慢慢通过分类指导，让地方政府可以用其他的渠道发行地方债，或是通过引资的方式增加地方财政收入，在引资的过程中，就会分散老百姓的投资，不再集中投资房地产等。“这是一个渐进的过程”。
小幅度“松绑” “房地产市场的发展是上升还是下行，不仅影响地方财政收入，也会影响整个的宏观经济。”顾云昌注意到，此次中央经济工作会议并没有像此前那样对房价提出进一步要求，这也是基于对中国宏观经济情况作出的判断，但在他看来，现在的主要问题不是要防止房价过快上涨，而是要防止房价大跌。 在施昱年看来，目前各地方政府的微调政策，包括降低首付、公积金政策、取消限售、取消限价等，更多的是试探意味，而不是真正去突破限购，不会爆发大量的需求。而且这些政策大多是从供给端尝试，放松供给，有利于稳定房价。 相对而言，广东政策放开的步子迈得更大。2018年12月20日，广州市住建委发布的《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》指出，2017年3月30日土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后可再次转让。4天后，广州又对住房公积金提取政策进行微调，允许在广州周边城市异地购房提取公积金余额，政策放松趋势隐现。 “广州的政策相当于在需求侧放松，会有一部分需求被释放出来，但因为商住房的定价和纯住宅定价是两个不同市场，如果商铺价格上涨，并不必然带动住宅市场价格上涨。”施昱年说。 |
