信贷环境改善传导至房地产行业18年以来在缩表外去杠杆过程中，金融机构对于购房者及开发商的贷款支持力度弱，且成本不断攀升。19年1月份开始，受国内社融大规模投放及人民币升值的影响，房企融资环境显著改善，海外债同口径可比成本平均下降100bp，国内同类融资平均成本下降80个bp。居民贷款利率水平也出现回落，1月35个重点城市首套房贷款利率环比上月下降2bp，进入2月份之后越来越多的城市银行传出首套房贷款利率下降的消息。

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    核心观点：

个股选择方面，板块整体都将具备上升空间，关注销售规模高增长企业的alpha机会。推荐标的方面，一线A股龙头推荐：万科A、华夏幸福(600340)、招商蛇口、新城控股，二线A股龙头推荐：中南建设(000961)、阳光城(000671)、荣盛发展(002146)、蓝光发展(600466)，H股龙头推荐：融创中国、万科企业、碧桂园，二线龙头关注：中国金茂、旭辉控股、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸(600007)。

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“一城一策”，行业政策环境有望逐步改善行业整体调控思路延续了18年的“一城一策，因城施策”方针，同时各部委关于都市圈建设及人口落户等相关政策的落实，保障了行业中长期的结构稳定。城市层面，18年12月份以来部分城市的限购、限价政策出现一定的宽松迹象，包括信贷政策在内的“四限”政策都在政府的可控范围内，产业政策配合对于重点城市的市场企稳起着至关重要的作用。随着各地价格压力的缓解及需求提升，未来政策环境有望持续改善。

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从年初的数据来看，市场下行的动能得到一定的释放，特别是开发企业，在以存货为主的货值结构下，市场景气度的下滑对于企业经营的影响得到了较充分的体现。此外，从18年下半年开始企业拿地质量稳步提升，随着政策面的改善，行业量价企稳后房企的盈利能力具备向上的弹性。

（责任编辑： HN888）

加大板块配置比例，估值业绩双驱动我们认为当前位置地产板块具备较高的配置价值，19年行业估值及盈利水平有望实现双重提升。估值方面，基本面对于估值的压制有所缓解，在信贷及行业政策在19年将同步改善的情况下，上行空间较大。业绩方面，A股主流房地产开发企业18年到20年平均归母净利润的预计增幅为47%。

企业销售回落压力初步释放，土地质量改善19年前两个月行业及企业销售数据表现加速下滑，其中百强房企累计销售金额与面积均同比下降15%；重点40城市销售面积同比下降4.64%。

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风险提示行业政策及未来信贷环境变化趋势存在不确定性；行业库存抬升快于预期；三四线房地产市场需求透支以及棚改需求退出导致成交量持续下滑。

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