中信证券首 席基地产业分析师陈聪团队却认为，因城施策的政策基调事实上对于三四线城市更加友好，看空三四线城市结论不宜下得太早。至少从国家统计局数据看来，今年1~2月，全国商品房销售额为12803亿元，增长2.8%，东部和东北部降温明显，但中部和西部均出现6个点以上的增幅。

　 一个有趣的现象是，过去两年无论是互联网还是房地产业，都出现了布局下沉，三四线城市的消费基数更大，使快手、拼多多成为现象级产品，也使布局低线城市的房企成为行业黑马脱颖而出。

　 恒大董事局主席许家印的观点则更为乐观：这个市场是非常健康的，不会有房价大起大落。全国总的成交量不会比去年下跌，也会保持一个稳定的增长。

　 具体房企表现则现分歧，走一二线和都市圈布局的万科和以城郊大盘模式闻名的碧桂园对比便颇为明显：2018年，万科获取新项目227个，权益规划建筑面积共2490.2万平方米，权益地价总额约1351.4亿元，新增项目均价为5427元/平方米，若按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。

　 只是，郁亮认为，中国还有近20个点城镇化率的提升空间，如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志的话，第二阶段的城市化将是都市圈化发展。

　 对于投资方向之间的分歧，美的置业董事局主席郝恒乐表示：每家公司的历史沿革不一样，战略不一样，故而在投资侧重点上是很不相同的，只要符合各自公司的战略发展需要的投资，就是合理的投资。

　 过去两年，三四线楼市爆发拉动全国房地产销售的上扬，也造就了一批房企的业绩神 话。但持续两年的购买力透支、棚改货币化安置政策收缩，这个神 话如何延续，是否还能延续，是两个大问号。

　 这种看空的原因包括房价短期上涨较多，购买力透支、潜在供给较大，人口净流出、产业基础薄弱，和棚改货币化安置收紧，三四线项目毛利率低等。

　 具体而言，5000亿以上企业2017年积极囤地，2018年拿地节奏放缓，拿地金额同比下降51.9%;1000亿~5000亿阵营企业拿地金额同比下降22.41%;500亿~1000亿企业为保证规模化发展，仍保持积极拿地趋势，拿地金额同比增长34.0%;500亿以下企业则同比下降12.0%。

　 乐观者居多

　 虽然万科、碧桂园的拿地布局出现分歧，但它们对中国城市化发展有相对一致的看法——中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。

　　寻找房地产业的巨量增长洼地，无疑考验房企眼光。碧桂园说中国有60%以上的县还没去，还有广阔的空间。万科2018年的权益土地投资额1351.4亿元中，超过八成在一二线城市，认为中国城市化空间在于都市圈。还有些企业掉头得更为彻底，如深圳控股早在两年前开始持续处置三四线城市项目。

　 易居企业集团CEO丁祖昱也表示：2019年部分三四线城市将面临比较大幅度的回调。基于这样的判断，大部分房企的掌 门人都将目光投向一二线和部分强三线城市。

　 但2019的市场又该如何?这是每一家房企在披露业绩报告时几乎都无法回避的问题。对此，房企高管们的回答多数以谨慎保守为主要风格。

　 房企之战，在某种程度上是眼光与战略之战，看法不同，存在分歧，正常不过。2019年楼市会怎么走?机会在哪里?每家房企对这个问题都有自己的判断，而这些判断里，有共识，也有分歧。也许正因暂时没有答案，才使这场角力更具有可看性。

　 而中海主席兼行政总裁颜建国则表示;今年的房地产行业的政策核心是三个稳定：稳地价、稳房价、稳预期，然后是因城施策。从全年市场来看，我们认为下半年会更好一点，上半年的利率已经调整了，但反应会滞后。

　 旭辉董事长林中认为：房地产市场进入“平稳增长、低频波动、震荡上升”的新长周期。

　 数据显示，2018年，20家代表房企拿地金额同比下降31.8%，其中一线城市降温最明显，拿地金额同比下降58.3%;二线城市拿地金额同比下降29.9%，但拿地金额占比提升至51.5%;三四线城市拿地金额同比下降21.3%，占比达38.1%，增长5.1个百分点。中西部地区拿地金额同比下降18.9%，占比增长7.2个百分点达29.3%。

　 禹洲地产，创始人及董事局主席林龙安就表示：“公司楼盘大部分都在一二线城市，是限价最明显的区域，所以把有一部分（货值）挪到2019年。”