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菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。过去菏泽对于一些房价上涨过快的县区，是有两年的限售期的，但现在此类政策取消了，某种程度上购房的压力开始变小。

来源 | 中国网地产

18日下午，菏泽市住房和城乡建设区发布文件称，为贯彻落实国务院和省、市棚户区改造及房地产有关决策部署，扎实、稳妥推进我市棚户区改造工作,规范房地产市场秩序，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，根据市政府第48次常务会议研究的意见，就推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展有关工作发布通知。

通知指出，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

通知还指出，对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国网地产表示，菏泽此次出台限售政策，信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句，但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

此次菏泽政策规定，将“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的政策进行取消。通俗来说，过去菏泽对于一些房价上涨过快的县区，是有两年的限售期的，但现在此类政策取消了，某种程度上是的购房的压力开始变小。

菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。从11月份《全国百城库存报告》可以看出，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。其含义是，三四线城市过去库存消化速度是比较快的，而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹了。

菏泽的限售政策取消，至少说明了两点政策动向。

第一、因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行调整政策。

第二、政策取消也会循序渐进，会从类似限售政策等取消开始，而包括限购等政策，可能后续还会相对谨慎。

此类政策取消，对于后续市场的影响是很大的。实际上此前包括兰州也有过各类政策的调整，当时也引起关注，但没有形成太多的模仿。而菏泽取消限售，在当前市场基本面下，预计模仿的城市会增加。此类政策应该说对于市场交易的影响还是存在的，尤其是会减少一些看空情绪，对于当前下行的楼市来说是有托底效应的，至少楼市看空的情绪会进一步减少。

未来房地产政策走向引关注

7月31日，中共中央政治局召开会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

在此前后，深圳等地持续出台“三价合一”、“限售”等轻量级的行政手段，加码调控力度的预期管理，警惕投资投机情绪的死灰复燃。

调控政策之下，新房滞销，房企融资渠道不畅，今年全国土地流拍数量也大幅增加，甚至超过近年来土地市场最冷的2014年。

10月中旬，广州传出增城、花都、南沙取消限价限售政策的消息，这被市场迅速解读为“限价放松”。随后官方人士回应对外限售没有取消。

与此同时，其它地市也发布人才新政，对人才落户购房给予补贴，曲线争取放松空间。就连银行也尝试下调房贷利率，例如招商银行深圳分行近日把首套按揭利率从基准上浮15%下调至上浮12%。

近日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资的通知》（下称《通知》），其对房地产行业融资的影响也引发了市场的高度关注。而今年以来交易所地产公司债审批速度也已加快，前11月通过交易所审批的地产公司债额度同比大幅增加，《通知》的下发是否可以看作房地产融资进一步放松的信号？

据第一财经报道，第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明表示，虽然国家发改委支持优质企业发企业债，但具体分析发现，按照中央精神，目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目，不能因此认为房企融资开始松动了。

华创证券分析师袁豪分析称，目前调控政策已见成效，政策无从紧必要，同时经济也存在波动压力，目前形势下稳定或更为关键。他预计后续房地产市场政策环境有所改善。

今年的10月31日和12月13日的两次中央政治局会议，在研究和部署经济工作时只字未提房地产。张大伟认为，连续两次政治局会议未提及房地产内容，对于房地产市场而言，意味着调控政策方向不会发生改变。从11~12月整体看，房地产政策基本平稳。

京东金融首席经济学家沈建光预计，政府仍会坚持房住不炒的表态，同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降，预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家、研究部负责人章俊对第一财经表示，考虑到未来基建补短板的稳增长效应逐步显现，预计至少年内和明年上半年之前，房地产调控立场和政策不会有明显变化，其间房地产投资增速会持续下行。

而明年年中之后是否会重新调整房地产政策？章俊预计，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策底线不会变，但可能会调整部分城市限购限售，放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。

附：山东菏泽市公告原文

菏建(2018)7号 关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知

菏建〔2018〕7号

关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知

各县区住建（房管）局：