19年房地产调控政策会放松吗？

2018-12-29 18:00 来源:万钊 房贷 /房地产 /房价

原标题：19年房地产调控政策会放松吗？

最近地方政府尝试放松本地房地产调控的新闻越来越多。那么2019年，房地产调控政策是否会迎来全国性的明显放松，是一个重要的政策变量。这个问题该如何观察？

先回到房地产市场调控的初衷，其实很简单，就是抑制房价的过快上涨。那么逆向思考，如果房价不上涨了，甚至进入下跌通道了，那房地产调控的力度自然就会放松了。

研判价格，最简单的方法是看供需，供大于需，价格趋于下行，供小于需，价格趋于上行。看房地产的供需，最直接的方法，是看库存去化周期，简单说，就是按照目前的销售速度，库存还要卖多久。

方法看起来虽然简单，但是难点在于库存如何计算。房地产开发周期比较长，从竞拍土地，到新开工，到预售，到现房竣工，环节多，如何准确界定库存实是个难点。

李奇霖老师近期刚刚撰写了分析房地产库存的文章《房地产库存有多高？》，给笔者很大的启发。我们借鉴奇霖老师文章中的方法，将库存界定为未竣工但是已经批准预售的面积，加上已竣工但是未销售的面积。不足之处，奇霖老师文中提到，库存的这个定义，公布的数据不是很全。

图：十大城市商品房库存去化周期

从十大城市商品房库存去化周期可以看到，商品房库存有明显的周期性，之前两轮的高点，分别位于2012年2月，和2014年7月，高点的去化周期为16个月左右，即库存高点时，可以预售的期房，加上现房，按当时的销售速度，需要卖16个月左右。之前两轮的高点，分别对应了两轮房地产刺激。

第一轮位于2011年底，11年11月30日，12年2月24日，12年5月18日，三次降准。12月6月7日，12年7月6日，两次降息。第二轮，始于2014年9月30日的“9·30”房贷新政，我们就比较熟悉了，不再赘述。

从上文的分析可以看到，房地产的库存周期，对房地产政策，有较强的指示意义。当房地产的库存去化周期快速提升，去化周期时间达到16个月左右时，往往预示着房地产政策的放松。

以这个标准观察目前的市场，目前的房地产库存去化位于10-11个月之间，距离上两轮顶部的16个月尚有较大距离。而且从库存去化的趋势上看，没有明显恶化的现象。因此从这个角度来看，虽然地方政府尝试放松本地房地产调控的动作越来越多，但是放松房地产调控，短期内并不可期。

下面我们再看看几个重点城市的情况。首先是北京，北京的库存去化周期的变动，与全国基本上保持一致。区别在于，2014年北京的库存压力并不是太大，所以2014年下半年开始刺激房地产之后，北京的房价涨幅较高。但是今年以来，受到限竞房、共有产权房等政策性住房销售不佳的影响，北京的库存压力，比平均水平更大。

图：北京商品住宅库存去化周期

再看看杭州。杭州前两轮的库存去化周期的变动，与全国基本上保持一致。但是近期杭州的库存水平非常低，因此今年杭州土地出让金额列全国第一，补库存的动力较强。

图：杭州商品住宅库存去化周期

最后来看看南昌和青岛，南昌和青岛的前两轮库存去化周期的变动，与全国基本上保持一致。近期青岛停止公布数据，南昌最新数据为18年4月，南昌近期的库存水平不算太高。也没有显著恶化的趋势。

图：南昌（蓝）、青岛（橙）商品住宅库存去化周期

综上所述，从全国的平均水平来看，目前的房地产库存去化没有明显恶化的现象，全国性放松房地产调控，短期内并不可期。我们简单了分析了几个城市，可以看到，与前两轮不同，近期城市间库存去化周期出现分化，所以中央提出“因城施策”，是很有现实指导意义的。只不过与人们的直觉不同的是，现在库存压力比较大，似乎是一线城市。返回搜狐，查看更多

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