李福成是燕郊楼市最大的得益人。他2002年成立河北福成房地产开发公司，主打北漂人群，以低成本、低价格策略迅速做大。其开发的上上城项目，容纳了近8万人口，号称“河北最高密度楼盘”，一度创下“十个月55亿元”的销售神话，在福成集团年营收中占比过半。

2007年，荣盛发展在深圳交易所成功上市，并签下香河现代产业园，开始介入华夏幸福苦心经营的产业地产。

与其他环京房企大佬不同，耿建明来自南京，以更细腻的建筑审美和设计要求冲入华北楼市，斩获更多对居住质量需求更高的客群。也正是基于这样的基因，荣盛在华北房企中有先见之明地提出，发力康养文旅，这是对于即将到来的旺盛需求的预判，足见其着眼未来、布局长远的野心。

笔者注意到，如果算上燕郊的福成、汇福等地方性中小房企，环京房企有一个共同特点：创始人都是乡土创业，白手起家。

1995年，魏少军成立隆基泰和时，耿建明也辞职下海，在廊坊成立了荣盛实业有限公司，承揽建筑工程。他雷厉风行的军人作风和训练有素的专业技能，在创业阶段发挥了重要作用。1997年修建廊坊北排渠，是荣盛第一次承接政府工程，施工人员坚守工地，三天三夜都没合眼，耿建明本人也跳到沟里，亲手支模板。这次工程大会战，荣盛夺得第一名，给廊坊市政府留下了敢打硬仗的良好印象，为荣盛此后深耕廊坊奠定了坚实基础。

虽然同样起步廊坊，耿建明却选择了一条与华夏幸福截然不同的发展路径。他采取“走出去、请进来”的逆向布局战略，1999年在南京六合区启动旗下首个住宅项目“方州花园”，顺利打响头炮。

此时的荣盛，经过多年发展，已经进入行业第一梯队。年报显示，截至2018年末，荣盛发展总土储3614万平方米，其中河北占35%，环京一共布局了五个产业园区，可以满足未来三年的开发需求。

当固安启动工业园建设的时候，距天安门仅30公里的燕郊，也借地利之便承接北京楼市的外溢效应，开启楼市大爆发模式。

2017年4月1日，雄安新区横空出世，成为环京房企又一个命运转折点。华夏幸福、荣盛发展和隆基泰和，均作为雄安概念股被市场热捧，身价大增。

雄安开发+区域限购：环京开启都市圈时代

大浪淘沙，环京房企也在行业洗牌中开始强弱分化。面对危机冲击和行业困境，耿建明要求员工“向植物学习落叶，做适应性反应；向鸟儿学习换羽，做主动性反应”，带领荣盛发展走出廊坊大本营，沿京沪走廊开始全国布局。2010年，荣盛首次跨入房地产百亿俱乐部，旗下项目遍及8省市，年产值30亿元、竣工面积300万平方米。

在新一轮逐鹿中，谁将成为疆场王者？笔者认为，经过20多年韬光养晦、低调崛起的荣盛发展最有可能。性格决定命运，一家企业的命运往往与掌舵者最为相关。军人出身的耿建明，从创业之初，立着“实业报国”的雄心，在疯狂逐利的地产爆发期中，守着底线不慌不忙、悄无声息地前行，成为环京房企最大黑马和“隐形王者”。

▲耿建明与合作伙伴

汇福粮油集团也在2002年涉入燕郊房地产，开发了豫国园、怡景园等楼盘，主要为解决公司员工的住房问题。2006年，石克荣尝到甜头后，正式进军房地产，先后开发了普罗旺斯汇福苑、纳丹堡、悦榕湾等地产项目，主打高端产品，在燕郊楼市独领风骚。

2014年，时年68岁的李福成辞去上市公司所有职务，将福成股份交给儿子李高生接管。此后，福成房地产逐渐淡出人们的视线。2018年，72岁的李福成重出江湖，今年初以2.52亿元拿下燕郊三块住宅用地，总面积达80亩。显然，李福成寄望借房地产实现新的突破，带领公司走出低谷。

2008年，国际金融危机爆发，中国房地产结束了突飞猛进的狂飙十年：楼市成交量腰斩，多地发生退房潮、断供潮，房价打破了只升不降的神话，首次掉头下行，部分地区甚至跌破50%。

在笔者看来，这是京津冀协同发展再度深化的重要信号。伴随着A380一飞冲天，环京房企也将迎来不一样的飞跃机遇期。

继雄安开发之后，环京房企又面临环京区域大面积限购的挑战。2017年6月，廊坊市政府出台3年社保的限购政策，新房首付提高到30%，限购区域包括廊坊主城区、北三县和固安、永清、霸州、文安等地，都是环京房企的深耕区域。

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这当中最年长的是李福成，1946年出生于三河市兴隆庄村，早年走街串巷卖香油，没什么文化，但是头脑灵活，喜欢琢磨事。1981年，39岁的李福成筹资1.2万元，开了个香油坊；他看见榨油剩下的麻酱渣倒了可惜，便拿来喂牛，竟然由此发家，成了远近闻名的“中国牛王”。