本文转载自公众号：“攸克地产”

    “降不降准，你们搞房地产的比我们银行都关心，货币政策委员会里是不是应该增加一个房地产行业的委员作为代表？”最近和一位国有大行的高管聊起降息降准等一系列货币政策工具的时候，攸克君被开了一个不知道是善意还是恶意的玩笑。

　　这位国有大行高管可能不懂，开发商对降准的关心，是被条件反射训练出来的——降准之后房价上涨，这是历史上多次反复出现的局面，这种类似于巴甫洛夫条件反射式的训练，对买房人也是一样的。因此，今年至今三次降准，每一次降准之后，房价要涨的声音就会渐起，4月、6月、10月，无不如此。

　　不过，诸位似乎都忽视了一个问题，这三次降准之后，至少北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）、广州（楼盘）所谓四个楼市标杆性城市，房地产市场该什么样还什么样，没什么变化，以前一旦降准，房价即涨的局面，这一次，似乎并没有重复。不知是否有人思考，为什么？

　　壹

　　第一层面的简单答案在数据里。

　　人民银行本季金融机构贷款投放的数据里，有一项，攸克君觉得非常有助于理解上面这个问题：

　　人民币房地产贷款余额，前三季度增加 5.21 万亿元，占同期各项贷款增量的 39.6%,比上年全年占比水平低1.5 个百分点。

　　这个数据比单纯的房贷余额数据，更能说明“降了准，房地产为什么已然没起色”的问题，因为这个数据是结构性的，更准确一点说，是增量信贷的结构性信息。也就是说，总的贷款余额增加了，但是，这些新增的贷款流向房地产的比例，却比去年全年的比例却降低了。

　　这意味着，不少朋友臆想中的，一旦降准，钱就会流向房地产市场的情况并没有如约发生。这个数据中比例的下降，意味着有更多的新增贷款余额流向了其他领域，而不仅仅是房地产。

　　还请注意，央行公布的这个数据，是2018年三季度的数据，也就是截至到9月底。而今年的三次降准分别发生在4月、6月和10月，这就说明，4月、6月降准的效用，至少都会在三季度末的时候有比较明确的体现。但是，就是在这样的情况下，我们在三季度末，看到了新增人民币贷款余额中，房地产占比的下降。这是一个非常明确的信号，这比个人住房贷款的增速数据，更具前瞻性意义。

　　贰

　　简单答案看懂之后，攸克君愿意和诸位继续往下探讨，为什么会出现这种情况？不管大家是不是愿意承认，不得不说，央行在降准“又不导致大水漫灌”操作的技术水平上，已经取得了长足的进步，毕竟，那里实质上是中国精英聚集度最高的地方。

　　央行年内的三次降准，基本上都是和“中期借贷便利”的周期匹配操作。因为诸君多是搞房地产的，在这里还是简单介绍一下各种“借贷便利”工具。这是中国央行的创新，简单说，就是商业银行找央行借钱，但需要向央行提供抵押、质押品。这些抵押质押品，原来是国债、地方债、企业债等，后来又加入了小微、三农、绿色这个贷款方式上的贷款收益权。

　　用这些做抵押质押，央行借给商业银行钱，还款周期一般是3个月、6个月到一年不等，从而形成了短期、中期、长期三个“借贷便利”工具，从而给商业银行释放流动性。

　　如果仔细观察降准政策释放的时间，就能发现，降准一般都发生在借贷便利的还款周期之前不久。通过降准释放流动性，商业银行拿到这些流动性之后，先要偿还央行借贷便利的款项，这一项，实质上就回收了相当一部分流动性。

　　当然，偿还央行借贷便利之后，增量仍然是不小。比如最近一次降准，央行自身的口径披露，新增7500亿的流动性。但是，再回头去看几次降准的时间，基本上也与企业的税期重合或者稍微前置，这就是说，在这部分流动性进入市场之后，通过企业现金流平衡的方式，进行完税，进入了各级财政的账户，稍微懂得企业财务的朋友都应该明白，这部分流动性，就和没有进入市场一样——从降准流出，进入企业，再进入财政，进入市场，只是象征性的。至于这一点，恐怕要在年底，对比财政收入的数据能够看出端倪。

　　还有一点请注意，央行一直在用扩充借贷便利工具抵押、质押品的范围，来“教育”商业银行，在这些抵押、质押品中，至今仍然没有房地产贷款收益权的品类，这是一种导向，央行在一定程度上告诉商业银行，你按我鼓励的品类放贷，下次还可以从我这里借到钱，而且，利率可能更优惠。换句话说，例如这一次拿到的流动性，商业银行增加了小微、实体经济的贷款，下一次，商业银行就能拿这些贷款的收益权，通过借贷便利工具，从央行借出更多、更便宜的钱。因此，商业银行在新增贷款中控制比例，也有了利益驱动。

　　不能忽视还有一些纯技术性的因素。例如，在10月的这次降准之后，央行在市场进行了多次回购操作，这也使得降准之后，市场上流动的、可以进入房地产市场的钱，远远没有想象得那么多。更何况，央行在上一次降准之后，还搞一套台账制，用来记录贷款的投向，随时备查。

　　叁

　　除此之外，去杠杆、金融整肃过程中，银行表外业务的大量渠道被打掉了，而这部分渠道，原本是房地产企业融资的重要渠道。这从另一个层面上，控制了资金流入房地产市场。这一切叠加，我们就能有两个比较切实的感受：

　　1.三次降准之后，北京、上海、深圳、广州四个城市的房地产市场基本上常态依旧，个别城市出现的抢房，究其根源，其实是限价导致的市场倒挂和控制新盘入市节奏所致，楼市大基本面，在这几个城市，仍然平稳。

　　2.房地产企业、房地产上下游企业的账期都在增加，这其实是资金进入房地产市场受到控制最明显的表现，如果房地产和上下游企业的账期都在拉长，市场走热的根源又在哪里呢？这显然是不具备基础的。

　　攸克君有一阵经常喜欢说“新时代”，其实意思就是很多上一个周期中，我们认定的规律，已经失效了，比如降准与市场走热的因果关系。以上内容，如果真的不懂也就算了，如果懂了还在装不懂，那无非只有两种原因，要么是自欺欺人求得心里安慰，要么就是明知故犯忽悠别人。

　　问题是，这个年代，谁也不比谁傻十分钟。

（责任编辑：宋虹姗 HO031）

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