对话背景

　　国务院下发的旧八条、新八条以及银行信贷的收紧让2005年上半年楼市在进入5月后，出现了戏剧性的变化：北京楼市由“热”到“冷”，北京的购房人由担心买不到房子的“恐慌”转到“观望”似乎是一夜之间的事情，其间，有关上海房价已经下跌的消息还不断地传来，再加上契税新标准的执行，银行联网的试运行，市场的观望还在继续蔓延，一些本来要在下半年入市的新盘因看不清市场形势开始拖延入市的时间，一些在售的楼盘因市场的观望也放慢了脚步……

　　楼市所有的焦点似乎都集中在一点：新政打压的是房价还是房价。

　　上涨的速度，北京的房价会不会降下来……

　　那么，在这种情况下开始的2005年北京的下半年楼市到底会怎么样？

　　6月13日下午2时至5时，本报邀请了市场各方人士就北京楼市下半年的走向进行了探讨。

　　嘉宾：

　　购房人代表：

　　资深置业人张羽冲舒可心

　　学者：

　　前纽约市规划局局长、美中城市规划建设基金会会长饶及人

　　开发商：

　　龙泽苑董事长黄建昆

　　北京高盛房地产董事总经理胡斌

　　建工地产销售总监余弘

　　市场机构：

　　中原地产总经理李文杰

　　伟业经纪公司总经理徐斌

　　焦点一：北京楼市现状不容乐观

　　5月和4月相比，成交率下降近一半，但房价仅降100元/平方米上下

　　根据伟业经纪公司总经理徐斌的介绍，伟业在新老国八条出台后，对分布多在东、北、西三个方向的在售的16个项目和25个在推广项目进行了监测。

　　首先，成交量下降，在今后一段时间内，京城地产交易速度相对放缓已经是大势所趋。从4月和5月的数据对比看，正在销售的16个项目，5月和4月的成交套数相比，总量下降18.9%，成交金额总量下降18.3%。徐斌认为，排除季节等客观因素，说明宏观调控在一定程度上抑制了京城房地产市场原本相对活跃的交易量，在今后一段时间内，京城地产交易速度相对放缓已经是大势所趋。

　　其次，关注增多，购房人决策时间拉长。伟业正在推广的25个项目，5月和4月的来电量和来访量相比，来电量总计增加22.1%，来访量总计增加28.27%。这说明，北京的购房需求仍然很大，但政策的出台给买方市场增加了一定的变数，观望和持续关注成为当前购房人表现出来的最大特点。

　　第三，从项目类别看，高端和低端楼盘受到的影响比较小，但五六千块钱一平方米的终端楼盘受到的影响比较大，观望的心态使这类楼盘成交有比较明显的下降。像一些小户型项目，本身月供就是几百块钱，CBD高档公寓，还有比较好的地区的别墅项目，成交量受到的影响并不大。

　　第四，成交周期变长。从伟业代理的楼盘看，由认购到换签正式合同的换签的比例在下降。

　　但徐斌提出，有一个重要的现象必须关注：根据北京市市建委的统计数据分析，5月和4月份相比，虽然成交量下降了近一半，但价格依然挺住，仅下降了100元/平方米左右。

　　新盘越来越少，市场没有形成良性互动，现阶段开盘的新盘“有点命苦”，降低预期“试”市场

　　即将在6月19日推出市场上很多人在关注的86万平方米大盘沿海·赛若城的北京高盛房地产公司董事总经理胡斌说：“有很多同行给我打电话，说赶在这个时候开盘，有点命苦。”

　　据胡斌介绍，原本想象像沿海·赛若城这样从产品定位、定价原则、产品本身性能品质等方面看都非常好的项目市场反响应该很好，但根据目前对客户的摸底情况来看，没有预期那么好。主要是因为：在这一两个月来，市场观望的气氛比较浓厚，再加上几乎没有新的楼盘推出，整个北京楼市没有形成规模性的互动，显得比较冷清，这样对客户的心理有一个非常大的影响。

　　胡斌透露了一个重要信息，沿海·赛若城原本预期的开盘价在7000元/平方米左右，但市场的现状让他们调整了预期，以中小户型为主并且是精装修的沿海·赛若城6月19日开盘均价将定在6600元左右，“先拿出一栋楼试试市场。”

　　观望已经从高端楼盘蔓延到低端楼盘

　　中原地产总经理李文杰根据他上周四参加的国务院召集北京开发商和中介机构的有关北京房地产市场现状的会议介绍，“从当时会上发言的城建北苑家园等各家的情况看，因为政策给了购房人房价下降的预期，从4月到5月，北京楼市观望的气氛已经从高端楼盘蔓延到低端楼盘，并且这种观望还在继续弥漫。”

　　李文杰提到了股市，“最近几天的情况，股市又好了，投资者又要往股市去跑，每天都在以5%-8%增长。”

　　焦点二：购房人观望会持续多少时间

　　北京高盛房地产总经理胡斌认为，虽然北京楼市因为政策的原因让很多人开始观望，但整个市场需求还是没有降，“从沿海·若城的来访和来电看，到目前为止，留下真实姓名、地址、电话的购房人不小于5000多个，这说明，北京楼市的购买需求还是非常强劲的，现在这种观望应该是短期的。”

　　开发龙泽苑的北京嘉鸿房地产公司董事长黄建昆则从他目前投资的北郊和南郊两个项目的来访情况看，进入6月中旬，开始回升。

　　伟业经纪公司总经理徐斌则根据他们近期对24个项目做的客户需求调查说明，北京的购买需要是以需求做支撑的：“24个项目里100多个客户，自用占80%多，投资的占19.7%，因此，我们认为，观望对北京楼市的影响不会很大，并不会让北京楼市出现崩盘、快速下滑的现象，只是阶段性的观望。”

　　中原李文杰认为，目前北京楼市出现的观望是因为很多购房人“误读”了政策引起--很多购房人普遍预期政策给了房价下降的空间，但事实上，政府此次出台的政策，并不是打压房价，而是稳定房价，控制的是房价上涨的增幅。“政府各方面已经注意到这个问题，建设部的很多人士已经在强调政策调控的是房价的增幅，而不是打压房价。”也正是基于此，李文杰认为观望期大概还会延续3个月，进入10月，市场购买会活跃起来。

　　焦点三：下半年北京房价是降还是升

　　在下半年北京的房价是降还是升的问题上，有意思的是，参加研讨的嘉宾出现了四种观点：以李文杰、徐斌、胡斌等为代表的业内人士，认为会稳中有升；而舒可心则认为下半年房价会发生反弹；购房人张羽冲则认为“开发商会变着法子暗降”；而“外来人”纽约前规划局局长饶及人则认为“北京房价秋季前不看好，但明年会涨。”

　　观点一：下半年北京房价稳中有升

　　中原李文杰强调：“大家一定要澄清一个概念，平均房价的概念和房价是不一样的。房价会涨，但平均房价也会因为推出楼盘区域性和类型的变化而出现降。从目前的市场情况看，房价除了个别房子有问题之外，基本上都是在涨的。从政府看，无论从各方面的利益看，都需要房地产保持稳定。再从北京今年下半年的供应和需求看，需求是真实存在的，但这一轮政策也使很多本来预计下半年推出的新盘延期到明年春节推出，因此，对下半年的房价，我个人判断还是会涨。”

　　黄建昆：“根据我做房地产的经验，我觉得目前房地产市场是处于相斥阶段。舆论的倾向是今年下半年房价要跌，甚至有的媒体提出‘买房人的好日子来了’的口号，但我认为这种舆论导向是错误的。从这次七部委颁发政策，大家在会议中都取得了一致意见--是保护房地产市场，稳定房价，调整结构，抑制这个市场过快增长，绝对没有打压房地产价格的意思。另外，针对房地产价格建设部也提出，房地产每年有点增幅，这是很正常的现象。我认为经过短暂的调整期之后，很快会恢复常态。”

　　余弘：“新旧八条目的都是稳定房价。北京的市场始终是健康的市场，我们在上海也有投资，我们感觉到上海前几年涨得确实比较吓人。我们可以看历年的房价，北京的房价确实在微微上涨，但没有出现翻跟头的上涨。作为建工地产，我们要维护北京房地产市场的健康，以求得在一个市场健康发展。”

　　观点二：今年秋天会有一批开发商撑不住

　　美国来的饶及人认为，“这次的退烧药下的非常及时，否则中国房地产整个体系会崩溃。”

　　在美国买卖房地产分三类：第一类是资产带投资，买了房子，希望它保值升值。第二类是投资带资产，如为了子女而买房子。第三类是为了投资而投资，就是在市场上把买卖房地产作为金融的工具。他认为，中国政府应该把这三类的房地产购买分得很清楚，才能对症下药，而不是每个人都要吃退烧药。

　　饶及人强调：北京是一个国际城市，不是内陆的城市，北京买卖房子的人不光有北京人，还有外地人，还有国外的人，因此不能把北京当作内陆城市来处理--曼哈顿的房子一般工薪阶级是买不起的，东京银座的房子一般工薪阶层的也是买不起的，打压消费者的感觉是很关键的事情。针对目前北京消费者观望、开发商面对巨大压力的现状，“我们认为短期上来讲，北京房地产是看跌，但长期不会。因为消费者的感觉越来越不好，所有的消费者无论是中国还是国外，都有羊群效益，完全是凭感觉。现在要不要买房子？等等，再观望一下。而北京的房地产的金融架构并不是很完整，因此一些中小型，品质不好开发商就撑不过这个阶段，在秋天的时候，会造成一些开发商支撑不住。”

　　但饶及人认为，从长期看，北京房价还是稳中回升的。因为北京是一个大都市，所有的买家都会改为资产带投资方向。而且2008年会有不断的外商涌进来，美国大使馆盖好之后会有3600个员工过来，比现在要多出3100个员工，这样的房屋需求很多。另外，建材也在涨，各个能源的构架也在涨。同时，北京作为一个国际大都市，越好的房地产品质会卖出越好的价格。大家会慢慢注重房地产的户型、材料。因此，从长远来讲，北京的房地产应该在中国的大都市里面是值得投资的房地产，但从短期来讲会面临很多的动荡，大部分动荡是心理的障碍，对市场造成的波动。

　　中国非常需要国外的基金投进来，中国现在的经济发展，如果让外商不在中国投资的话，

　　反而影响更大。北京不应该强制稳定很多房地产的利润，毕竟它是国际城市。这次旧八条、新八条，从市场发展来讲，又不能说它是错的，这是一个很难回答的问题。我们又觉得不能太重，任何的政策打压不能太重。中国现在流行一刀切，造成非常优良的开发商承受非常多的痛苦，老百姓也不知道盲从的现象。我们希望北京是稳定性地发展，在很多规划性的发展中，有很多官员是不敢讲这个事情。只要领导发话，他就不敢讲反话。我们认为下半年在秋季以前房地产市场并不看好，平稳下来之后，明年还是看涨。这是我们的一个推测，每个人的推测都不一样，推测对了就赚钱，推测错了就赔钱。

　　观点三：担心房价在观望后出现反弹

　　舒可心则担心下半年房价会出现观望后的反弹。

　　“判断房价的走势，先要看待北京的大势。第一点，如果看北京的大势是调整往上的，如果政府真的要打压房价，新老八条发出来之后，北京的房价就应该开始降价了。而现在的情况是，文件发了这么长时间了，开发商都还扛着。第二点，北京购买力不是北京本地的，那些在北京购房作为‘成就’或为子女将来的上学而在北京买房的外省市人，他们不会觉得北京的房价高，你不卖，他买。因此，我担心北京现在的楼市会像股市一样，观望得越多，反弹力度会越大。北京的房价有可能因此不会下降反而会反弹到一个新的高度。”

　　也正是在这个判断上，舒可心建议如果是自住的业主，观望观望后可以在年内买房。

　　观点四：开发商会变着法子暗降，买房的好机会来了

　　资深购房人张羽冲认为，目前的观望状态，会让今年下半年进入市场的新盘在开盘时谨慎小心，往往拿出一个楼座低价“试水”；而已经在售的楼盘，因为回笼资金的压力，也会变着法子降价促销。因此，“下半年，买房人的机会就来了。”

　　焦点四：新政对下半年将产生哪些影响

　　开发商会越来越注重产品

　　沿海·赛若城的胡斌以自己的感受预言，下半年会有越来越多的开发商走上“产品之路”。胡斌透露，像他们这样的新盘，因为2008年的奥运会，“后门”实际都已经给关死，在目前资金成本运作越来越高的背景下，只有注重产品，做出好房子去应对市场，也正是如此，沿海·赛若城的定位就是给当前的社会中坚力量———白领盖房子。

　　下半年新盘供应不会很多

　　这一轮新政将使很多本来计划在今年下半

　　年推出的新盘也进入“观望”，因此，年初，很多业内人士预测的下半年将出现的新盘集中供应现象也将因此推到明年春节后。

　　中档价位的房子户型将变小，低总价、小面积的房子将多起来

　　无论是代理机构的李文杰、徐斌，还是开发商黄建昆，他们都谈到了一些楼盘开始调整户型，把一些大户型调整到140平方米以下。徐斌认为，“契税、营业税等的变革，将会使很多即将入市的新盘调整户型，低总价、小户型的房子将会多起来。”

　　拓展营销渠道

　　在各种压力下，李文杰认为，下半年，很多开发商尤其是一些中高档的开发商还将致力拓展营销渠道，如一些楼盘已经开始致力走出国门，到境外市场上去销售。

　　理性购房趋势将出现

　　购房人舒可心则认为，随着购房成本的增加，下半年购房人会越来越关注房子的居住情况，是否节能，是否实用将成为越来越多的购房人的选择标准。“从这点看，今后北京的住房将回归朴素，那些大玻璃窗、大飘窗的房子将不受欢迎。”舒可心判断，这一轮调整将使北京人有可能改掉买房“时髦化”的毛病，而注重实用。

　　伟业徐斌也认为，这一轮新政的调整将使购房人“现实”起来，北京人有可能改掉过去“买房一次到位”的习惯，而开始住房“梯级消费”，买不起的先租，买不起大的房子先买小的房子等等。焦点五：下半年还将有哪些新政影响楼市

　　最大的影响：银行联网

　　购房人张羽冲认为，银行联网将是下半年对购房人影响最大的一件事情。“银行联网，意味着你在全国各地购买的房子都可以查出来，意味着你的第二套住房首付和利率都要提高。如果贷款100万元，意味着你每月要多付500元的月供，一年就是6000元，十年就是6万元，没有人不会不在意！”

　　张羽冲还提出了一个亟待解决的问题：目前，北京销售的都是期房。假定一个购房人在有了一套自住住房后，在增加首付和提高利率的情况下购买了一套期房--第二套房，但两年后，他入住了这套新房，而把原来的旧房卖掉，又变成了一套房产，这个时候，银行是不是应该把利率下调？

　　利息调整和物业税

　　除了银行联网外，参加研讨的嘉宾都认为利息的调整和物业税新政的出台还将对下半年的楼市产生影响。