先有银保监会加强房地产信托业务调控，再有房企海外发债明确只能用于“置换未来一年内到期的中长期境外债务”，房企融资调控进行时。

严格落实“房住不炒”的总要求，房企分化将加剧

银保监会相关负责人7月6日在接受券商中国记者采访时表示，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。

中金公司研报就认为，城投地产融资的边际收紧一方面可能导致供给下降，另一方面也将加剧投资者对于信用风险的担忧，相关板块估值可能承压，分化或难以避免。

根据《通知》要求，此次发文主要是为了完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展。

即便进入7月，在《通知》落地前，房企海外发债的热情也依旧非常高涨。据21世纪经济报道，7月上旬，在国内融资收紧有所预期的情况下，房地产企业海外融资计划井喷，短短上旬，有超过15家房地产企业发布了超过百亿美元的融资计划。从企业的美元融资成本看，相比之前有所上涨，分化也非常明显，从不足6%到超过10%都有分布。

6月13日，国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对地方国有企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确，承担地方政府融资职能的地方国有企业发行外债仅限用于偿还未来一年内到期的中长期外债。

“今年上半年房企海外发债势头很猛，几乎占了中国企业上半年海外发债总规模的半壁江山。直到7月以来，也有不少房企在海外发债。”一外资投行人士对券商中国记者表示，不过，今年房企海外发债并非是一个很特殊的年份，只是去年海外发债环境不乐观，才显得今年形势比较好。实际上，在降息周期中，新兴市场美元债都比较受到国际投资者的追捧，今年上半年房企海外发债成本整体呈下降趋势，对房企来说，是较好的海外发债窗口。

虽然《通知》的出台收紧了房企海外发债要求，不过，一债券评级人士对券商中国记者表示，很多房地产企业是香港的红筹公司，利用香港控股公司发债然后把募集的资金以资本金形式转回内地，理论上不受该新政影响。

泰禾集团15%的海外融资利率，惊诧市场

“最大影响是在国内的小房企，以前境内融不到资可以去境外，现在除了那些以前发过可以在境外再融资，新的公司就不能再去境外发债了。”上述评级人士称。

发行成本上，中金公司研报称，上半年地产商平均发行成本为6.3%，二级收益率中位数约为6.6%，不过中小房企或者资质较差的房企发债成本依旧居高不下，如泰禾近日3年期美元债发行利率达16%，弘阳地产、朗诗、方圆、国瑞、泛海、佳兆业等发行成本也均在10%以上，结构分化明显。

中金公司研报认为，上半年房企美元债放量主要由于境内融资受限、境外需求上升以及发改委年初延长部分公司发行有效期。

银保监会主席郭树清近日就表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。

按照最新政策要求，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经发改委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。

“今年初发改委就提出要防范房地产企业和城投公司外债风险，此前已经针对城投公司海外发债明确用于借新还旧，这次只是对房地产企业发文明确。”上述债券从业人士称，规范城投公司海外发债主要是出于避免新增隐性债务的考量，而对于房地产企业收紧海外发债，则与近期房地产信托业务收紧的政策目的较为一致。