中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近房企明显更加关注资金链的安全。从2018年四季度来，房地产企业融资计划实施逐渐井喷。从企业融资情况看，2018年四季度开始，相比之前，房企融资难度有所缓解。目前看，房企融资难度依然比较大。从2019年5月开始，国内的融资渠道针对房地产行业增加了监管，特别是信托收紧预期出现，虽然当下融资依然较多，但各家房企担忧后续收紧加快，所以最近都在加快各种渠道融资。从房企的资金成本看，因为需求增加，房企的资金成本相比之前有所增加，特别是规模比较小的企业，融资成本明显增加，美元融资超过10%。

井喷！上半年房企海外债发行超去年全年水平

收紧！明确海外发债只能用于借新还旧

7月11日晚间，泰禾集团公告称，2019年7月10日，Tahoe Group Global (Co.,) Limited在境外完成4亿美元的债券发行，票面年息15%，每半年支付一次，发行期限为3年。15%的票面年息让市场为之一震，也有不少人士分析，融资环境的收紧进一步加剧了房企资质的分化，也令一些房企的融资成本不断攀升。

北京一信托公司人士对券商中国记者表示，房地产信托业务是去年以来不少信托公司发力的大头，预计此次监管约谈警示后，地产信托业务余额将出现压降，这对房企融资和部分信托公司来说影响都较为明显。“我们公司虽然现在还没有暂停地产信托业务，但也是要求事前报告，一事一议”。

北京一债券从业人士对券商中国记者表示，《通知》的主要影响在于明确了房企发行外债只能用于借新还旧，且置换的境外债务只能是未来一年内到期的中长期债务。

实际上，对于海外发债政策将收紧的趋势，房地产企业或早有预感，今年以来房企就在政策正式落地前加快海外发债步伐。有统计数据显示，今年上半年房地产美元债发行量已超过去年全年水平，主要集中在一季度，上半年净增量达375亿美元，同比增幅127%。

广东一从事房地产融资人士对券商中国记者透露，在房地产领域，实际上不仅是房地产信托融资在收紧，部分房企的其它融资渠道如公开市场融资、银行信贷等也在收紧，这会调整市场对房地产行业的预期，房企分化会进一步加剧。

（原标题：又一房企融资严政出台！收紧海外融资，内外调控连动！上半年房企海外债井喷，有利率竟高到15%）

《通知》还要求，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

继地产信托业务加强调控后，房企海外发债也在收紧，“房住不炒”的政策导向愈发明确。

另有债券分析人士对券商中国记者表示，实际上，此前有关部门就提出房企发行外债应主要用于借新还旧，但当时留了两个“口子”：一是海外发债募集的资金可以用于偿还境内的债务；二是没明确“只能”用于借新还旧。所以此前不少房企海外发债所募集的资金只是部分用于借新还旧，剩余的资金还可以用于公司日常经营甚至回流境内用于拿地，现在则是明确了境外发债只能用于借新还旧，且“还旧”只是针对境外债务，而非境内债务，所以这次政策规定的还是比较严格的。

不过房企海外发债的结构分化也非常明显。中金公司研报称，大型房企供给量占比高、融资成本降幅大、久期延长，中小房企发行量占比低且低资质主体发行利率居高不下。例如今年上半年发债房企超过60家，其中恒大、融创、碧桂园、富力等前十家房企发行量占比约50%，占据了新增供给的半壁江山。

历史证明，凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价，凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业，最终都会发现其实都很不划算。"郭树清说。

这一政策对房企来说无疑是融资环境的进一步收紧。有业内人士对券商中国记者表示，此前发改委对房企海外发债的资金用途并无明确限制要求，《通知》最大的政策变化在于明确房企发行外债“只能置换未来一年内到期的境外债务”，这是继监管部门加强对房地产信托业务调控之后，政府再度出手对房企海外发债进行规范，房地产政策宏观调控的导向已经非常明确。

7月12日，国家发展与改革委发布的《国家发展与改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。