(编辑：文静)

外热内冷之际，房企的融资也将被重新收紧。

数据显示，上半年，中海及旗下中海宏洋拿地超过25宗，花费640亿，若加上7月15日的北京地王，则已超700亿；自5月份开始，保利发展在土地市场发力，仅6月拿地就超过了240亿。

5月，朗诗地产、保利发展也相继爆出员工腐败问题。

在程红（化名）的印象中，过去3个月土地市场的热度，像是回到了2015、2016年。一二线城市地王频出，行业集体性“补仓”的热情高涨，其中6月尤其火爆。

开发商的多元化转型难见盈利。多位房企内部人士透露，数年来，开发商基本都是用房地产的钱去支撑长租、教育、养老、度假等新业务的投资，在市场好的时候，问题不大；但房子一旦不好卖了，主营业务现金流紧张了，就再难“输血”新业务。

进入7月以来，银保监会对房地产信托、海外发债进一步严控，标志着房地产金融调控升级，下半年房企融资将更为艰难，不少进入偿债高峰的房企，或将出现流动性困难。

近期，监管开启严厉的“窗口指导”：房地产信托不超过2019年6月30日的规模，“432”的通道类、地产公司并购类业务全部暂停。

7月15日，盛夏，北京。

中海地产以79.4亿拿下丰台区造甲村地块，成为今年的新总价“地王”；21天前，这家公司刚刚拿下深圳光明单价“地王”。

21世纪经济报道记者获悉，6月底，某房企巨头无锡公司销售条线爆出一桩贪腐案，相关人员因倒卖内部房源和特价房，涉案金额或超过亿元；另外一家大型央企北京公司营销人员全线“下课”，或与贪污销售“渠道”费用有关。

而据记者了解，目前一些房企从银行、资本市场、信用债等低成本的渠道，已经融不到资了。去年爆出资金链问题的泰禾身陷泥淖，只能卖项目纾困。

程红所在的公司虽然规模不是超大，但是个进取型公司，老板的目标是两三年内达到3000亿，因此对各个城市的土地都非常关注。今年已在广深拿了几块地。

钱根再收紧

随着市场的波动加大、融资的持续收紧，不同信用的房企之间，融资能力的分化凸显。

不仅是深圳。据中原地产统计，截至6月末，全国50个大城市合计卖地超2万亿，同比增17.4%。

如万科万村整改“烧钱”却难短期盈利；恒大曾剥离亏损的快消和粮油，而足球和新能源汽车目前仍是亏损，恒大健康财报显示，去年亏损达14亿；碧桂园的机器人，更是投资不菲，短期却没有任何收益。

进入7月以来，银保监会对房地产信托、海外发债进一步严控，标志着房地产金融调控升级，下半年房企融资将更为艰难，不少进入偿债高峰的房企，或将出现流动性困难。

严跃进提醒，其他净负债率高企、短期偿债较多的房企也应警惕，如恒大、富力、佳兆业等净负债率在100%以上的房企。

程红是深圳一家中型开发商投资部人士。他参与了6月24日深圳的“史诗级”土拍。本场土拍，吸引了数十家房企参与，收金224亿，其中龙华“地王”可售楼面价达6.7万/平方米。

类似中海这样的大型房企，正在成为土地和并购市场的主导者；另一边厢，不少中小房企却陷入了各种危机，如泰禾集团、新城控股，资金链和“黑天鹅”困扰着他们。