另据Wind数据显示，2019年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303亿元；海外债到期数量66只，到期规模238亿美元。以此计算，下半年到期债务仍有近7000亿元。其中，恒大、富力、佳兆业等短期债务压力较大。

7月初，被万科列为核心业务的长租公寓，在深圳按下暂停键。深圳万科正对已签约改造的城中村房源进行清退并提供赔偿；同时，万科长租公寓事业部总经理薛峰离职。

但还是不够。7月11日，泰禾在新加坡挂牌发行一只美元债券，利率高达15%，震惊业内和债市。

机器人是碧桂园的重点业务之一，计划五年内投入至少800亿元，打造机器人全产业链高地。负责人的离职，为这一试水业务蒙上一层阴影。

7月12日，发改委下发通知，房企海外发债“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”，其他资金用途，如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。

中指数据显示，上半年房企海外债发行约2615亿元，超过去年全年；信用债发行总额3105亿元，信托超4500亿。

中大型房企优势尽显。今年截至目前，中海境内外融资数百亿，利率低至2.9%，创行业新低；保利上半年融资超过200亿，利率低至3.6%；融创公告上半年融资金额超200亿，利率7%左右。

普益数据统计，2019年前6月，房地产信托募集资金为4500亿元，创下近几年的新高。

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中间的3个月“小阳春”，是开发商们幸福而迷醉的日子。房子好卖了，融资通畅了，又开始抢地了。

此外，龙湖、远洋、佳兆业等公司的长租公寓也在缩减投入。程红所在的公司前两年曾积极布局长租公寓，但目前也已暂停。“老板觉得只把存量做好就不错了。”

房地产龙头万科旗下四大区域，正在对各项新业务进行“修剪”。

3月之后，7月之前。

不过分化也在加大。同策研究院总监张宏伟表示，2019年上半年，40家典型上市房企融资规模波动较大，融资状况十分不稳定。

中融信托人士表示，现在回看，严控房地产融资和信托，23号文只是一个开端。

年初，雅居乐地产集团内部通报，海南区域总裁简毓萍、广州区域副总裁蔡小鹏两人，因在营销口、采购口贪污，双双被开除解雇。

他说，公司给出的策略就是抓住销售窗口，尽快卖房；在融资顺畅的时候，也找机会拿地，不过拿地金额不能超过当期销售的50%。

在中国房地产发展史上，似乎没有哪一年像2019年上半年这么分裂。年初的“倒春寒”、三月份的小阳春、五六月的抢地、七月的金融管控，以及贯穿上半年的房企业务、人事大调整，内部腐败频发，都昭示了这是不平静的一年。

内部暗流汹涌

超大型民营房企也是土地市场的主力。碧桂园1-6月累计拿地981亿（权益），融创拿地近700亿。

Wind数据显示，上半年房地产行业发行债券440只，同比增长42.39%，累计金额3466.03亿元，同比增长29.12%。

然而，拐点已至。

国泰君安报告指出，早在2018年下半年来，房企的短期债务占比就有增长的趋势，融资期限的扩张甚至到60个月以上。2019年-2020年是房企债务兑付高峰期，接近3成的融资在24个月内到期。

“从去年四季度开始，钱就非常紧了，今年一二季度好了些，但是现在感觉又紧了。”程红回忆，这一年来，行业的资金状况阴晴不定，未来的不确定性非常大。

在这纷繁芜杂的表象之下，有一条融资的暗线潜行。有无充裕的资金、能不能持续拿到低成本的资金，以及能否自造持续的现金流，是房企所有外在行为的推动力。

销售和土地市场的火爆表象之下，房企内部则问题不断，从开发商向运营商转型六年后，房企普遍面临新业务的调整和收缩。

新业务的收缩也与资金、财务有关。今年年初，万科董事会主席郁亮在内部信中表示，三年不赚钱的新业务，都要砍掉。

财报显示，2018年恒大净负债率为151.9%，富力净负债率为184%，而以做旧改专长的佳兆业净负债率更达236%。

万科并非孤例。5月，被委以重任的碧桂园集团副总裁、机器人公司总裁沈岗离职。

“这么高的利率，可见很缺钱了。”程红不禁庆幸，自己公司还能以较低的成本融资，这家民营房企在香港资本市场的口碑不错。

易居智库中心研究总监严跃进指出，资金因素推动房企“抢地”。二季度房企销售不错，此外资金状况回暖，再融资宽松，增加了拿地的底气。

入春后抢地

对资金和财务的重新考量，让房企尤其是民营房企对内部腐败的容忍度降低为零。程红透露，在房企的内部体系中，营销口相对更易套利，这两年爆发的内部腐败大多与此有关。

分析大家积极拿地的原因，程红认为，首先是地方推出了不少优质地块，宅地供应增加，开发商很感兴趣；其次是很多公司资金充裕了，尤其是央企国企、大型房企。

事实上，多名房企人士称，5月份以来发改委已放缓房企海外发债，未来房企美元债将处于“存量滚续”，难有新增。

政策的效果已经显现。6月，房地产信托成立规模465.83亿元，环比5月缩水227.61亿元，降幅达32.82%。