“我们公司上半年拿到几块地，现在节奏就放慢了。”一家总部位于广州的房地产企业的员工告诉《财经》记者，“其中资金比较充足的先囤货量，今年6月过后融资收紧了，地价一直在攀高，房价没有那么乐观，所以就缓一下。”

方正证券首席经济学家邵宇和宏观分析师陈达飞认为，坚持“房住不炒”的关键是房价能不能稳住。近期一些城市的调控政策就在着力“稳房价”。洛阳给房价设置“涨跌板”，大连则通过预售证进行价格管控。

但随着经济下行压力愈大，房地产调控在2018年底似有边际放松的迹象，2019年以来，房企融资窗口渐开，融资金额持续高位运行。而企业拿地明显加速，一二线城市和部分三四线城市土地市场都不同程度出现升温现象。苏州、杭州、南京、武汉、天津、西安等地土拍竞争激烈，“地王”频现。

央行座谈会上，监管部门提出，房地产行业占用信贷资源依然较多，对小微企业、先进制造业、科技创新企业、现代服务业、乡村振兴、精准扶贫等领域支持力度仍有待加强。这和中央政治局会议精神强调的制造业、基建、农村消费等一脉相承。

富力地产不是唯一这样做的房企。一家位于北京的头部地产公司人士告诉《财经》记者，该公司下半年也计划以清库存抓销售回款为主。

过去20年，每当中国经济不景气时，往往少不了房地产的刺激与提振。但在新中国建立70周年关键时点的今年，这一路径依赖却可能要被打破。

“进股市最好，股票恢复直接融资功能，如果这样，我们能重演美国2009年之后的十年科技创新趋动的复苏。”鹏扬基金总经理杨爱斌这样告诉《财经》记者。

市场普遍预期，若能坚持调控政策，那么或许会有相当部分资金从房地产分流出来。但是资金将流向何处？

直接受到调控的房地产企业和金融机构首当其冲，改变已然在发生。

7月初，银保监会对中融信托、光大兴陇信托、五矿信托等部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示。几日后，北京银保监局又对包括中信信托、中诚信托等12家辖区内信托公司约谈指导。

银保监会相关部门也迅速开始布局。首先是增长迅速的房地产信托。2018年，全行业房地产信托规模达到2.76万亿元，平均每家公司406.02亿元，较2017年增长18.30％。从房地产信托的市场格局看，行业前10的信托公司2018年房地产信托余额均超过700亿元，平均增速41.28％。

“先挺过这半年再看吧。”一些受到调控的信托公司人士表示，这些信托公司最近都在寻找新的业务机会。尽管如今消费金融、慈善信托、家族信托等业务较火，也符合监管的希冀，但是收益成本比难以和以往房地产业务相比较。除个别案例，2018年不少业绩表现好的信托公司，多是房地产信托业务做得多的。

“不挤房地产泡沫，流动性就出不来，成本降不下来，人心扭转不起来，科技创新起不来，股市涨不了，有百利而无一害，唯一受损的是囤地炒房的少数利益。”对于经济下行期是否是房地产挤泡沫的好时机，杨爱斌如是回答。

在多位研究人士看来，坚持“房住不炒”定位已基本成为决策层的共识，但市场共识的形成仍然需要一定的时间。在房地产的问题上，政府、企业和居民的利益都是捆绑的，因此过去多年的历史经验往往显示，房价在政策调控中越调越强。

“今年上半年以来，经济下行但房地产价格仍在上涨，这表示资本价格发生‘结构性滞胀’，这时候需要在稳增长和去泡沫中间平衡，从政治局会议表态来看，中央选择了去泡沫。”西泽研究院院长赵建认为。

受影响最大的是土地前融业务。一位信托业人士告诉《财经》记者，土地前融比例的信托风控杠杆一般在1∶1至1∶2，但今年因信托竞争激烈，部分好项目、好公司、好城市等杠杆变得较高，可提升至1∶4或更高。

广发银行和西南财经大学联合发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》显示，中国高达77.7％家庭资产用于房子。随着越来越多的城市居民成为“房奴”，居民部门杠杆率不断攀升，其对消费的抑制也越来越明显。

鹏杨基金总经理杨爱斌表示，最好流向资本市场，发挥资本市场的直接融资功能，中国市场或许能重演美国2009年之后十年经济科技创新驱动的转型复苏之路。

房地产挤泡沫、促实体

“说到底，过去几年房地产开发商的行为也存在问题。基本上他们就是融资拿地、再融资再拿地，但拿地后并不着急开展项目，而是捂盘惜售，这就扰乱了市场秩序，恐怕也是中央决策层对房企不满的地方。”赵建表示。

2019年上半年，与房地产小阳春相对的是制造业低迷，房地产投资与制造业投资背离。中信证券指出，自2016年开始，房地产投资对制造业投资的促进作用已有所减弱，挤出效应占据主导地位，房地产投资增速每上升1个百分点，制造业投资增速将下降0.37个百分点。进入2018年后，房地产的挤出效应进一步加强，据测算，2018年至今房地产投资增速每上升1个百分点，制造业投资增速将下降0.78个百分点。

房地产的快速发展曾对中国经济的发展起到了重要作用：地方政府通过土地招拍挂出让及房地产税收获得财政资金，又凭借高估值的土地储备发行地方债；对于实体企业来说，依靠土地或住房抵押获取贷款；对居民部门来说，房价上涨还带来了财富回报。

房地产调控，金融先行。截至目前，央行、发改委、银保监会、证监会等多个部门均已发布了相关收紧政策，房企和多个融资渠道，包括银行信贷、非标、美元债、ABS等都受到严监管；在个人层面，央行、银保监会等对于个人住房信贷和居民杠杆率也提出“合理控制增速”的要求，并严禁消费信贷流向房地产。房地产融资调控已全面收紧。

“对于一些房地产业务占比高的银行，尤其是大中银行来说，信贷结构调整是一个不小的挑战，需要慢慢调整。”一位股份行人士指出。

内债发行遇阻，利用外债解内债燃眉之急的做法也被叫停。但7月12日，发改委发文，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，同时在外债备案登记申请材料中要列明拟置换债务的详细信息。

资金将流向何处？

根据央行所披露的《金融机构贷款投向统计报告》，截至2019年6月末，金融机构人民币各项款余额145.97万亿元，房地产贷款余额41.91万亿元，房地产贷款余额占各项贷款余额的比重为28.71％。上半年新增个人住房贷款占全部新增贷款的比例近23％。

机构、房企步入调整期

但随着房地产过度吸纳资金，过度泡沫化，对实体经济和居民消费产生挤出效应。

融资全面收紧

《财经》记者根据上市银行2018年报测算，国有大行普遍面临调整压力。截至2018年末，六大行中工、农、中、建及邮储银行房地产贷款余额占比均超过30％；2018年工行、建行、中行的新增涉房贷款占新增贷款的比值均远超50％；新增个人住房贷款放量，是拉动零售贷款和生息资产的“功臣”，除交通银行外普遍超30％。以建行为例，建行的新增涉房贷款占比达83.02％，新增个人住房贷款的占比达70.21％

楼市的小阳春让一些市场人士欣喜其“压舱石”的作用，亦有金融机构人士告诉《财经》记者，他们内部研判，这一轮房地产的上升周期还没有结束。不少市场人士对房地产投资的韧性和调控的再放松充满希望。

随着政府对于地产放松预期的强势回应，A股市场，房地产、建筑材料、家电、装饰、钢铁等大幅下跌。截至发稿，申万房地产指数5日下跌5.95％，申万建筑材料五日跌逾4.74％。

赵建认为，投向股票市场能够改善企业资产负债表，但是现在中国股票市场发展还存在许多问题，过往投机功能多于融资功能，资本市场还需要一个长期的进化过程。

但是信托行业的人士对此并不太悲观，而其他一些未受到指导的信托公司仍对房地产业务感兴趣。“严守432，不投前融项目。”一位信托从业人士表示，仍然会有房企有融资需求。

“什么是合适的时机呢？”一位资深监管人士表示，靠房地产提振经济这种传统做法，终究是饮鸠止渴的，而不是长期可持续。

此前从中央到金融监管人士在多个场合指出，要加大直接融资的占比，构建多层次资本市场。科创板近期也已启航，亦需要资金流入。

目前看来，这一美好预期是否可实现，尚未可知。

“如果（不将房地产作为短期刺激经济的手段）承诺可信，它将改变许多行为人的行为，比如：依赖土地出让金收入的地方政府、作为按揭贷款供给者的商业银行、住房刚需者、投资性和投机性购房者、囤地和捂房不售的开发商，以及觊觎房地产超额利润的实业家等。”邵宇和陈达飞表示。

图/IC

鹏扬基金杨爱斌日前在2019年中国资产管理年会上指出，下半年房地产投资大概率会降到6%以下，因为房地产销量出现负增长，而上半年土地购置的高增速不可持续，且2019年棚户区改造规模和货币化安置率均明显下降。

据《中国建设报》报道，富力地产7月26日内部发文指示，下半年原则上暂停拿地，如遇优质土地等特殊情况，项目单独呈报集团董事长审批；且下半年的重点工作围绕“促销售、抓回款”开展，在确保销量的基础上追求项目收益最大化。

7月30日晚间，人民日报官方微博对政治局会议的一则评论直截了当地表达了态度：无论重申“房住不炒”，还是首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，在国内经济下行压力加大的背景中，尤显可贵，更传递出鲜明信号：炒房，此路不通，炒房客早该凉凉；而那些图谋撕开调控口子的机构，也别幻想靠房地产刺激经济！

但市场仍然不乏疑虑，在经济下行的时间节点选择房地产去泡沫真的是合适的时机吗？而如此大手笔地收紧房地产，可能会对房地产行业及上下游产业链、依靠土地财政的地方政府、房产财富的居民等产生怎样的连锁反应呢？

但也有人表示，实体经济要有创新力和增长力，否则房地产泡沫挤出来，还是泡沫。

5月中旬银保监会出台《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称“23号文”），被认为是监管开始收紧融资的开始。23号文中对于银行信贷、理财资金、信托公司等投向房地产的行为均有合规要求。

而对于金融机构，也要改变传统对房地产信贷或业务的依赖。